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Cadastre, à quoi sert-il ?

Octobre 2008
Le Particulier Immobilier n° 246, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Un outil à finalité essentiellement fiscale, il ne garantit pas les limites de la propriété... mais en livre une représentation graphique. Indispensable, mais à titre indicatif.

Avant de se porter acquéreur d'un bien immobilier ou d'un terrain, d'entreprendre des travaux, qui n'est allé consulter le plan cadastral ? Sur place en mairie, ou bien, depuis janvier 2008, sur un site officiel de l'administration fiscale, ce document permet d'obtenir rapidement une représentation graphique de la propriété. Pourtant, contrairement à une idée reçue, le cadastre – terme qui recouvre à la fois le document et l'administration qui le gère – a d'abord, et a toujours eu, une finalité fiscale (voir encadré, p. 52). Les renseignements figurant au ­cadastre sont en effet destinés à recueillir la taxe foncière, la taxe d'habitation et la taxe professionnelle. Toutes les propriétés, qu'elles soient bâties ou non, sont évaluées par l'administration sur la base du cadastre, mis à jour à partir des déclarations souscrites par les ­propriétaires, en particulier en cas de construction et de changements affectant la consistance ou la destination du bien. Le but étant d'établir ce que l'on appelle la « valeur locative cadastrale » du bien, pierre angulaire du calcul des impôts directs locaux qui le grèvent. Une base de calcul qui, soit dit en passant, n'a pas été réévaluée depuis 1970, et pourrait bien être réformée courant 2009...

Cette finalité fiscale explique pourquoi le cadastre, comme d'ailleurs la conservation des hypothèques, est un service placé sous la tutelle de la Direction générale des finances publiques (DGFIP)(1). Le document cadastre, contrairement à une idée largement répandue, est donc totalement dépourvu de valeur juridique : les informations délivrées sur la contenance des parcelles et la position de leurs limites (voir encadré, p. 54) sont purement indicatives. Y compris lorsque ces données sont reportées par le notaire dans un acte de vente.

Il serait donc dangereux de fonder son acquisition, ou ses travaux, sur les seules indications portées au cadastre, même s'il s'agit d'une première approche indispensable. L'administration fiscale est très claire sur ce point : « Il appartient aux usagers de vérifier l'information fournie dès lors qu'ils entendent faire de cette contenance un élément essentiel de leur décision dans une transaction. » Ce qui revient pour le fisc à se dégager de toute responsabilité si la superficie mentionnée au cadastre est inexacte...

Seul le bornage fait foi

Pour obtenir une indication précise, par exemple, de la superficie ou des limites séparatives d'une parcelle, et en l'absence d'un bornage préexistant, il faudra faire appel à un géomètre expert. Ce professionnel est en effet seul habilité par la loi à effectuer l'arpentage du terrain, c'est-à-dire son mesurage, suivi d'un bornage contradictoire consistant à poser des bornes en vue de matérialiser les limites de la parcelle. Ses constatations peuvent différer, parfois de manière significative, de celles mentionnées au cadastre. « Il est rare, pour un géomètre expert, de “retomber” sur la contenance cadastrale après bornage. Quand c'est le cas, cela résulte du hasard pur et simple », va même jusqu'à affirmer Patrick Bezard-Falgas, géomètre expert toulousain, président de la commission « information géographique » de l'ordre des géomètres experts. « La contenance cadastrale est plus approchante de la réalité en milieu urbain et en zone de plaine, où les ­surfaces sont en général connues, suite à des opérations de lotissement ou de remembrement », nuance toutefois Sandrine Terrasson, géomètre expert à Grenoble.

Quoi qu'il en soit, en cas de contestation devant le juge, le document cadastral, ayant valeur de simple présomption, n'aura jamais le dernier mot (Cass. civ. 3e, 20 mars 2002, n° 00-17.475) : c'est le bornage qui fait foi.

Pourquoi de tels décalages ? Le rôle du service du cadastre est de mettre à jour les données fiscales, non de corriger graphiquement le plan cadastral s'il est graphiquement erroné. L'opération de bornage va seulement rejaillir sur l'imposition, calculée selon la nouvelle surface, réelle cette fois, portée au cadastre. Ce qui, pour le propriétaire, peut entraîner moins – ou plus – de taxe foncière et d'habitation à payer... Les opérations de bornage ne sont pas les seules à affecter le cadastre : la vente d'un bien entraîne sa mise à jour – matrice et plan –, de même que tout changement de configuration du bien. Par exemple lorsqu'un propriétaire divise son lot en vue de vendre. L'ancienne propriété disparaît au profit de deux nouvelles parcelles, auxquelles sont attribués de nouveaux numéros.

Mise à jour plus ou moins rapide

Cette mise à jour par le service du cadastre de ses documents peut être relativement rapide, entre deux et quatre mois en moyenne après conclusion de l'acte notarié. À moins qu'il ne s'agisse d'une construction, d'une extension, ou même d'une démolition. ­Certes, des « tournées » sont organisées par la DGFIP pour que les géomètres du cadastre se déplacent auprès de la mairie qui a collecté le permis de construire, puis se rendent sur les lieux pour relever les constructions et les reporter au plan. Mais « selon les communes, cela prend entre un et... trois ans », remarque Patrick Bezard-­Falgas. C'est dire si le plan peut ne pas refléter, à un instant T, la réalité du bâti...

Consultation... sous conditions

Quoi qu'il en soit, consulter la documentation cadastrale n'est pas si simple. Concrètement, tout va dépendre du type de document. S'il s'agit de prendre connaissance d'un plan et même de demander un extrait, autrement dit une copie certifiée conforme à l'original, on peut se rendre dans n'importe quel centre des impôts fonciers, ou plus simplement en mairie (Paris est organisé de manière particulière, en cinq services en fonction des secteurs : Ouest, Est, Centre, Nord ou Sud). S'il s'agit de demander un extrait de matrice, il faut en revanche impérativement se rendre auprès de la mairie du lieu de situation du bien, ou du centre des impôts territorialement compétent.

Si la consultation du plan ne pose guère de problème, il n'en est pas de même de la matrice : du fait du caractère nominatif des données, elle est subordonnée au respect de certaines conditions, dont les contours sont remarquablement flous. Si l'on s'en tient à la position de la DGFIP, la délivrance d'informations se rapportant à la matrice cadastrale est parfaitement possible, de façon ponctuelle : ainsi que l'avait énoncé une réponse ministérielle déjà ancienne (Rép. min., n° 27 637, JOAN du 20 août 1990, p. 3918), la consultation du relevé de propriété d'un tiers est accessible à tous. « À condition que le requérant fasse sa demande en quantité raisonnable », nuance Christine Mesnager, chef du bureau du cadastre à la DGFIP. Autrement dit, l'on peut demander à consulter quelques extraits du cadastre, par exemple concernant des lots mitoyens à sa propre propriété ou à celle que l'on envisage d'acquérir. Mais non pas l'identité des propriétaires de toutes les sections d'une commune. L'appréciation du caractère « raisonnable » de la demande est laissée aux services concernés, sachant que particuliers et professionnels de l'immobilier ne sont pas ­forcément traités de la même manière...

La Commission nationale de l'informatique et des libertés (Cnil), de son côté, a été amenée, dans un communiqué du 27 septembre 2007, à préciser ce qu'elle estime être les conditions de communication des données cadastrales. S'agissant des informations ne pouvant être communiquées à un tiers figurent, outre celle touchant au secret de la vie privée, la date et le lieu de naissance du propriétaire, ainsi que les motifs d'exonération fiscale. Référence cadastrale, adresse du bien, valeur locative, identité et adresse du propriétaire lui-même sont a contrario considérées comme des ­informations accessibles à tous. Sur le terrain, il semble que les mairies pratiquent leur ­propre ­politique... Certaines permettent au propriétaire de consulter uniquement ses propres données. D'autres, si elles tolèrent la consultation de celles relatives à la parcelle d'une tierce personne, refusent d'éditer la moindre information écrite. Une clarification législative serait peut-être la bienvenue.

En tout état de cause, obtenir un extrait de matrice au format « A4 », de même qu'un extrait de plan, est gratuit et immédiat. Seule la délivrance d'une feuille de plan grand format « A0 » est facturée : il en coûtera 9,50 € au requérant, et cela peut prendre un peu de temps. Les plus pressés peuvent cependant désormais consulter les plans cadastraux en ligne, à l'adresse suivante : www.cadastre.gouv.fr. C'est l'aboutissement d'un projet de dématérialisation du cadastre lancé en 2002 par l'ex-DGI, qui se révèle être un véritable succès, à en croire les chiffres de l'actuelle DGFIP, qui recense d'ores et déjà 3,5 millions de visiteurs. Les recherches en ligne s'effectuent par département, commune, adresse de parcelle ou référence cadastrale (section et numéro de parcelle). L'internaute peut visualiser le plan qui l'intéresse dans une interface ­cartographique assez simple et éditer gratuitement un extrait depuis son ordinateur. Une option permettra, d'ici à la fin de l'année, de commander, après création d'un compte utilisateur, des feuilles de plan grand format type « A0 », sur support papier ou numérique. Coût : toujours 9,50 € l'unité. Aussi complet et utile soit-il, le site n'en atteint pas moins ses limites, intrinsèques à l'outil cadastre lui-même. Sa mise à jour, tout d'abord : la question est récurrente, mais il est prévu de mettre en place un ­système d'alerte matérialisant une construction, dans l'attente du « levé » à faire sur le terrain par le géomètre.

Ensuite, certains outils proposés à l'internaute sont à manipuler avec précaution. C'est le cas de la fonction « mesurage » des distances et de la surface : possible en ligne au centimètre près, il ne reflète, si l'on en croit les géomètres experts, nullement la réalité. La profession n'a d'ailleurs pas manqué de dénoncer ce qu'elle qualifie « d'aberration technologique risquant de susciter l'incompréhension sur le terrain ».

Enfin – c'est important –, le service en ligne ne donne pas accès aux données nominatives relatives aux propriétaires, dans le respect des règles de confidentialité énoncées par la Cnil (délibération n° 2007-301, 25 octobre 2007, JO du 29 janvier 2008). Ce qui signifie que le requérant, s'il est un particulier, n'a pas d'autre choix pour consulter une matrice cadastrale que de se déplacer. À noter que les géomètres experts et les notaires accèdent, de leur côté, à une application plus complète pour leurs dossiers, via le serveur professionnel des données cadastrales (SPDC), mis en place depuis 2003. Mais eux-mêmes ne peuvent identifier en ligne le propriétaire autrement que par son numéro de parcelle, et non par son adresse.

Pour conclure, l'avancée que constitue le cadastre numérique ne saurait occulter un autre chantier, à savoir la convergence des plans de la DGFIP avec ceux de l'IGN (Institut géographique national), qui dispose de sa propre base de données (2), encore peu connue du grand public. Ces deux plans ne sont pas, à l'heure actuelle, strictement superposables, ce qui peut ajouter à la confusion. Quant à ­disposer un jour d'un cadastre fiable et ­actualisé en temps réel, c'est une tout autre histoire...

Marianne Bertrand

 

 

(1) La Direction générale des finances publiques résulte de la fusion, depuis avril, de la DGI (Direction générale des impôts) et de la DGCP (Direction générale de la comptabilité publique).

(2) Baptisée « BD parcellaire », elle est en ligne sur l'adresse suivante : www.geoportail.fr.


Mots-clés :

CADASTRE , DOCUMENT D'URBANISME , URBANISME




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