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Les règles de vie en lotissement

Les règles de vie en lotissement
Octobre 2008
Le Particulier n° 1029, article complet.
Auteur : TUGNY (Diane de)

Le droit : les droits et obligations des occupants d'un lotissement sont principalement fixés par son cahier des charges et son règlement, auxquels les constructions dans le lotissement doivent également se conformer.

$ La jurisprudence : lorsque le cahier des charges ou le règlement d'un lotissement n'est pas respecté par un de ses occupants ou un des colotis, les tribunaux précisent qui est en mesure de contester ces manquements, dans quels cas, à quelles conditions et les éventuelles sanctions.

L'agencement des rues de mon lotissement peut-il déroger au Plan local d'urbanisme? Non

Le règlement du lotissement est contrôlé par l'administration compétente, la mairie ou la préfecture

Le règlement fixe les principes d'urbanisme applicables dans le lotissement, par exemple la hauteur ou l'aspect extérieur des constructions. Il doit être compatible avec le Plan local d'urbanisme (PLU) de la commune, lorsqu'il existe. Par exemple, le lotissement ne peut comporter de voies de circulation plus étroites que celles imposées par le PLU (CAA de Nancy du 27.3.08, n° 06NC01580), ou d'impasses sans aire pour faire demi-tour (CAA de Nantes du 6.2.07, n° 05NT01727).

Caduc après 10 ans.

Les spécifications du règlement deviennent caduques 10 ans après l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un PLU (art. L. 442-9 du code de l'urbanisme, nouvelle rédaction du 1.10.07) : un coloti avait été assigné en justice par des voisins car, en créant un nouvel accès à son lot sur la voirie du lotissement, il avait supprimé des emplacements de stationnement prévus par le règlement. Les plaignants ont été déboutés car le règlement avait plus de 10 ans lors des faits (cass. civ. 3 du 26.1.05, n° 03-15584). Comme dans le cas d'une construction ne respectant pas divers points du règlement, mais ayant obtenu un permis de construire après l'extinction de ce règlement (cass. civ. 3e du 8.10.03, n° 01-16421).

Pérennité.

Toutefois, les colotis peuvent demander le maintien en vigueur de ces règles, à la majorité des 2/3 des propriétaires détenant les 3/4 de la superficie du lotissement, ou des 3/4 des propriétaires détenant au moins les 2/3 de la superficie (art. L. 442-10 du code de l'urbanisme). Mais l'administration (le préfet ou le maire) peut faire obstacle à cette démarche. Les colotis peuvent aussi pérenniser tout ou partie du règlement, en l'intégrant au cahier des charges. Cependant, la seule mention ou reproduction du règlement dans le cahier des charges ou dans l'acte de vente d'un lot ne suffit pas (art. L. 111-5 du code de l'urbanisme).

Volonté expresse.

Les juges doivent aussi vérifier que les colotis avaient la volonté réelle de maintenir ces règles en vigueur. Ainsi, dans un procès tendant à obtenir la démolition d'une maison construite en violation d'un règlement de plus de 10 ans, mais intégralement reproduit dans le cahier des charges, les juges ont estimé qu'il ne ressortait pas des pièces produites que les colotis voulaient conférer au règlement une valeur contractuelle (cass. civ. 3 du 7.12.05, n° 03-18845). Il a également été jugé que reproduire dans le cahier des charges certaines dispositions du règlement devenu obsolète, pour informer des propriétaires, n'avait pas pour effet de les contractualiser (cass. civ. 3e du 6.12.06, n° 05-17708). En revanche, dans un cas où le cahier des charges renvoyait à un article précis du règlement destiné à préserver une vue sur la mer, les juges ont estimé que ce renvoi prouvait la volonté des colotis de protéger cette vue. Ils ont donc approuvé l'action, puisqu'il y avait violation du cahier des charges (cass. civ. 3e du 19.6.07, n° 06-15715).

Le cahier des charges prévoit une distance de plantation des arbres inférieure à la loi. Est-ce légal ? Oui

Le cahier des charges du lotissement peut primer sur la loi

A la différence du règlement, le cahier des charges est un document contractuel, qui lie les occupants du lotissement entre eux. Il fixe leurs droits et obligations notamment en matière de paysage et de cadre de vie : plantations, clôtures, stationnement des véhicules... En ce qui concerne les plantations d'arbres, les règles du cahier des charges priment sur celles des articles 671 et suivants du code civil, qui ne jouent qu'en l'absence de règles ou d'usages locaux (CA de Versailles du 20.6.06, n° 05/02905).

Ordre public souverain.

Toutefois, le cahier des charges ne peut déroger à des règles légales d'ordre public. Ainsi, une association syndicale (regroupant les occupants de certains lotissements) avait intenté une action contre un des colotis, radio-amateur, qui avait installé une antenne, sans autorisation de l'association, comme prévu au cahier des charges. Mais l'association a été déboutée, la loi du 2 juillet 1966 d'ordre public autorisant l'installation de telles antennes (cass. civ. 3e du 25.9.02, n° 01-02262). Hormis cette limite, la loi et la jurisprudence laissent un large champ d'application au cahier des charges : il peut même stipuler que les parties communes du lotissement seront régies par la loi de 1965 sur la copropriété, bien qu'un lotissement ne soit pas une copropriété (cass. civ. 3e du 5.12.06, n° 05-20025).

Validité illimitée.

Par ailleurs, le cahier des charges et les obligations qu'il implique subsistent aussi longtemps que le lotissement, à la différence du règlement. Ce principe a été rappelé à propos d'un lotissement créé en 1924 dont le cahier des charges, suivant la loi de l'époque, avait été approuvé par arrêté préfectoral. Aussi des plaignants avaient-ils fait valoir son caractère administratif, pour le rapprocher du règlement et établir ainsi sa caducité. Mais il a été jugé (cass. civ. 3e du 8.4.08, n° 07-10054) que le cahier des charges, "quelle que soit sa date, approuvé ou non», revêt un caractère contractuel engageant les colotis. D'ailleurs, la législation actuelle sur les lotissements ne prévoit pas que le cahier des charges soit approuvé par l'administration (seules ses éventuelles modifications ultérieures sont soumises à un contrôle).

Mon voisin a fait poser un portail non conforme au règlement du lotissement. Puis-je exiger, de ce seul fait, qu'il l'enlève ? Non

Les violations du règlement ne sont sanctionnées que si elles causent un préjudice

Dans un lotissement où le règlement stipulait que les lots devaient rester ouverts sur la voie publique, des occupants avaient fait installer un portail, dont un voisin demandait la suppression. Les juges d'appel avaient accueilli cette demande, au seul motif que le respect du règlement s'imposait aux contrevenants. Mais la décision a été cassée, car les juges n'avaient pas vérifié si l'infraction au règlement entraînait un préjudice pour les plaignants (cass. civ. 3e du 17.6.97, n° 95-19130), condition nécessaire pour ordonner une mise en conformité à une disposition d'ordre réglementaire.

Préjudice direct.

Cette exigence d'un préjudice en relation directe et certaine avec la construction litigieuse est strictement requise par les tribunaux, même en présence de violations nombreuses et évidentes (cass. civ. 1 du 13.03.07, n° 05-21442). Les personnes extérieures au lotissement peuvent aussi agir au titre d'une violation du règlement, mais, là aussi, à condition d'établir qu'il en résulte pour elles un préjudice : des voisins d'un lotissement demandaient que les propriétaires de lots jouxtant leur propriété mettent leurs clôtures séparatives en conformité avec le règlement du lotissement. La cour d'appel avait accueilli cette demande en retenant que la publication du règlement à la conservation des hypothèques le rendait opposable aux tiers. Mais cette analyse a été censurée par la Cour de cassation qui rappelle que cette publication ne suffit pas à elle seule pour qu'un tiers demande le respect du règlement, s'il ne subit pas de préjudice personnel (cass. civ. 3e du 1.3.06, n° 04-20833).

Un occupant du lotissement a transformé son garage en pièce habitable, en violation du cahier des charges. Puis-je demander la remise en état des lieux ? Oui

Il n'est pas nécessaire de justifier d'un préjudice pour exiger le respect du cahier des charges

Les clauses d'un cahier des charges ayant un caractère contractuel, tout coloti peut les faire respecter. Par exemple, en demandant qu'un garage transformé en local d'habitation, en infraction à un article du cahier des charges, soit remis dans son état antérieur (cass. civ. 3e du 14.3.06, n° 05-11334). Cet arrêt énonce que les demandeurs sont, en leur qualité de colotis, fondés à demander le respect du cahier des charges du lotissement sans avoir à justifier d'un préjudice.

D'où l'intérêt, pour contester une construction, d'invoquer si possible le cahier des charges plutôt que le règlement du lotissement, puisqu'il n'y a pas à prouver de préjudice. Toutefois, cette preuve est nécessaire si le demandeur réclame, outre la mise en conformité, des dommages et intérêts (cass. civ. 3e du 9.5.07, n° 06-12474).

Référence intemporelle.

Ce même arrêt indique qu'une demande de démolition d'un mur édifié en violation du cahier des charges est recevable même si cette construction remonte à plusieurs années, et résulte d'une erreur commise en toute bonne foi par un coloti. Par ailleurs, l'obtention d'un permis de construire, même régulier, ne suffit pas à valider une construction contraire au cahier des charges (cass. civ. 3e du 17.11.04, n° 03-15193), car un permis de construire est toujours délivré sous réserve des droits des tiers. Dans cette affaire, un permis avait été délivré pour une deuxième construction sur un lot, mais le cahier des charges n'autorisait qu'une seule construction par lot.

Tout coloti a donc intérêt, avant d'entreprendre des travaux, à vérifier qu'ils sont conformes au cahier des charges, indépendamment des démarches administratives (tels un permis de construire ou une déclaration préalable). D'autant plus que le cahier des charges peut subordonner toute modification des constructions à l'accord de l'association des colotis (cass. civ. 3e du 28.3.01, n° 98-16730).

Nous sommes tous d'accord pour supprimer une clause du cahier des charges. Cela suffit-il pour valider cette modification ? Non

Les modifications du règlement ou du cahier des charges sont soumises à une procédure précise

S'ils souhaitent modifier le règlement ou le cahier des charges du lotissement, les colotis doivent le décider à la majorité prévue par l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme et transmettre la demande à l'autorité localement compétente en matière d'urbanisme (en général le maire ou le préfet).

Décision administrative.

Celle-ci peut y donner suite si cette modification est compatible avec les règles locales d'urbanisme. Les tribunaux refusent d'entériner les modifications intervenues autrement, par exemple en conséquence d'une décision judiciaire (cass. civ. 3e du 3.12.03, n° 01-12598), ou parce que les colotis se sont mis d'accord entre eux (cass. civ. 3e du 4.2.04, n° 02-11409). Dans cette affaire, 18 colotis sur 19 avaient accepté de céder gratuitement à l'un d'eux une parcelle constituant une partie commune, cession qui n'était pas autorisée par le cahier des charges. Il a néanmoins été jugé que l'attestation établie par le bénéficiaire de la cession, et signée par les colotis, ne valait pas autorisation de modification du cahier des charges telle qu'elle est prévue par le code de l'urbanisme. Le préfet peut également, de son propre chef, décider d'une modification du règlement ou du cahier des charges, mais uniquement pour les mettre en conformité avec le Plan local d'urbanisme (art. L. 442-11 du code de l'urbanisme). La modification ne peut pas servir à régulariser une construction irrégulière.

Régularisation abusive.

Ainsi, une construction avait été édifiée sans respecter les limites d'implantation prévues par le règlement du lotissement. Le préfet de Corrèze avait alors, sur l'initiative du propriétaire en défaut, pris un arrêté modifiant le règlement sur ce point. Mais la cour administrative d'appel de Bordeaux (du 27.6.06, n° 03BX00739) a jugé que cette modification avait « pour seul objet et pour seul effet de faire échapper la construction à l'application des dispositions antérieures » et a annulé l'arrêté pour détournement de pouvoir.

Diane de Tugny


Mots-clés :

LOTISSEMENT , PLAN LOCAL D'URBANISME , PLU , URBANISME , VOISINAGE




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