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Permis de construire : un projet immobilier vous nuit, contestez-le efficacement

Permis de construire : un projet immobilier vous nuit, contestez-le efficacement
Octobre 2007
Le Particulier n° 1017, article complet.
Auteur : COULAUD (Nathalie)

Un immeuble de trois étages, prévu en face de chez vous, va occulter la vue sur la mer. Vous voulez contester le permis de construire ? Voici la marche à suivre en respectant les nouvelles règles applicables au 1er octobre 2007.

Plus vous agissez tôt, plus vos démarches seront efficaces

Présidente d'une association locale de défense de l'environnement, Danièle Lambrinos surveille de près les permis de construire demandés et accordés dans son secteur. C'est ce qui lui a permis de s'apercevoir qu'un projet de neuf pavillons était situé dans une zone très exposée au bruit de l'aéroport d'Orly : l'association a entamé un recours et a bon espoir de voir le maire retirer le permis. Il ne faut cependant pas se leurrer, contester un projet de construction est une entreprise ardue, d'autant que plusieurs mesures récentes (les dernières entrent en vigueur le 1er octobre 2007) visent à sécuriser les autorisations de construire, y compris en rendant les recours des riverains plus difficiles (sur 450 000 permis accordés chaque année, environ 30 000 sont contestés). Le motif avancé pour ces mesures est louable – faciliter la construction pour résorber le déficit de logements – mais, à certains égards, elles compliquent la défense d'exigences, tout aussi légitimes, de préservation de l'environnement et du cadre de vie. Plus encore que par le passé, la contestation d'un permis de construire implique donc désormais une tactique rigoureuse.

Surveillez en permanence l'urbanisme et les projets de votre commune.

Tous les responsables d'associations de défense de l'environnement sont formels, plus on intervient tôt dans le processus d'élaboration d'un projet, moins il est difficile de s'y opposer ou de le faire évoluer. Il faut donc se tenir en permanence au courant des règles d'urbanisme applicables localement et de leur évolution. "Il y a un terrain libre à côté de chez vous, et vous ne voulez pas qu'il s'y construise n'importe quoi ? Rendez-vous à la mairie pour savoir quel est le sort réservé à ce terrain, et les bâtiments qu'il est possible d'y construire. Surtout si vous vous trouvez dans les zones où la pression foncière est forte", conseille Benoist Busson, avocat au barreau de Paris. Pour cela, il faut consulter le plan local d'urbanisme (PLU, ex-Plan d'occupation des sols, POS) ou la carte communale, s'il n'y a pas de PLU dans la commune, ou encore le règlement national d'urbanisme. Le PLU fixe, pour chaque parcelle, quels terrains sont constructibles et quels autres pourront l'être dans quelques années. Il précise aussi, en détail, l'aspect que doivent avoir les bâtiments, notamment leur hauteur, le recul de la façade par rapport à la rue mais aussi leur destination (activités, logements, équipements publics...). Ces documents sont relativement complexes pour des particuliers non initiés, mais les services de l'urbanisme de la mairie, les agences départementales d'information pour le logement (Adil), les conseils en architecture urbanisme et environnement (CAUE) ou les directions départementales de l'équipement (DDE) peuvent vous aider à vous y retrouver. En outre, l'élabora­tion de ces docu­ments, et leurs modifications importantes doivent donner lieu à des ­consultations publiques. Il faut, bien sûr, vous y intéresser de près pour savoir ce qui se trame, et donner votre avis. Plus généralement, participer à la vie de la commune est un bon moyen d'être informé : il est rare qu'un projet de quelque importance ne fasse pas parler de lui dans le quartier ou dans la presse locale longtemps avant de prendre corps. À la mairie, con­sultez régulièrement les avis de demande de permis de construire. Ils doivent être affichés, pour chaque demande, dans les 15 jours à compter du dépôt, puis pendant toute la durée de l'instruction. L'avis mentionne les principales caractéristiques du projet et les coordonnées du demandeur. Ces informations vous permettent de réagir, avant même la délivrance du permis, éventuellement en prenant contact avec le demandeur et en alertant les autres riverains potentiellement concernés.

Vérifiez l'affichage du permis sur le terrain.

Rares sont, cependant, les initiés qui font ainsi le nécessaire pour se tenir informés des projets dans leur commune. "C'est généralement au moment où le permis est affiché sur le terrain que les voisins de la parcelle se rendent compte qu'une construction est prévue et qu'elle peut leur nuire", explique-t-on à l'association France Nature Environnement (FNE). Il est encore temps d'agir, à ce moment-là, mais sans tarder. L'affichage sur le terrain est une formalité essentielle car, à compter du 1er octobre, c'est lui et lui seul qui fait courir le délai de 2 mois pendant lequel vous pouvez attaquer un permis en justice ; l'affichage en mairie n'est désormais plus pris en compte (art. R600-2 du code de l'urbanisme). En cas de contestation, le bénéficiaire du permis doit démontrer à quelle date l'affichage a démarré sur le terrain. Prudents, certains professionnels de l'immobilier n'hésitent pas à faire établir cette preuve par huissier. Pour être opposable aux tiers, l'affichage doit être conforme à l'arrêté du 6 juin 2007 (JO du 21). Il faut que le panneau soit très lisible, même de loin, et qu'il précise : la date, le numéro de permis, les coordonnées du bénéficiaire, la nature de l'opération et sa surface. L'affichage doit demeurer pendant toute la durée du chantier. Tant que l'affichage n'est pas en place, ou tant qu'il n'est pas conforme, le délai de recours se poursuit, jusqu'à un an après l'achèvement de la construction.

Commencez par gagner du temps.

Vous avez 2 mois pour attaquer un permis en justice, ce qui est très court. "C'est pourquoi, conseille Jean-Marc Tenneson, président de l'association Saint-Cast Nature environnement, vous pouvez commencer par intenter un recours gracieux, qui aura essentiellement pour effet d'interrompre ce délai, ce qui vous permettra, par exemple, de poursuivre des négociations amiables sans compromettre l'avenir." Ce recours s'exerce par lettre recommandée avec avis de réception, auprès du maire qui a délivré le permis. Celui-ci a 2 mois pour répondre, son silence valant rejet de la demande (après quoi, le délai de recours recommence à courir). Vous pouvez, de cette façon, gagner au moins 2 mois. Profitez-en pour prendre connaissance du dossier complet : demande de permis, permis et documents annexes. En vertu de la loi sur l'accès aux documents administratifs, la mairie doit vous laisser consulter toutes ces pièces et en prendre copie (des frais de copie peuvent vous être demandés, dans la limite de 0,20 € par page).

Vérifiez la régularité du permis.

Avant de vous interroger sur les tenants et aboutissants du permis de construire, commencez par contrôler sa régularité formelle. Toutes les pièces administratives qui devaient être jointes à la demande sont-elles présentes ? Si un seul document manque, le permis n'est pas valide, même si la mairie l'a accordé en ayant omis de demander la pièce manquante. "Regardez si la notice architecturale a bien été réalisée par un architecte, lorsque la construction fait plus de 170 m2", conseille Franck Bourdon, géomètre expert. Cette pièce est destinée à aider les services instructeurs à se rendre compte de l'aspect exact qu'aura la construction dans le site. Vous pouvez aussi traquer les informations inexactes. "Vérifiez si la Surface hors œuvre nette a été correctement calculée. C'est rarement le cas", prévient Franck Bourdon. Assurez-vous, en outre, que le permis respecte toutes les règles d'urbanisme applicables localement, y compris celles résultant de textes de portée générale comme la loi ­"montagne", ou celle sur la protection du littoral. "Les failles sont fréquentes, car ces règles, aussi précises soient-elles, peuvent être interprétées de façon très différente", explique Fernand ­Bouyssou, avocat à la cour de Toulouse.

Examinez bien les permis tacites.

La contestation risque d'être plus facile en présence d'un permis tacite. Il s'agit d'un acte n'ayant pas fait l'objet d'une décision expresse du maire. Le silence gardé pendant 2 mois, à compter d'une demande de permis de construire, vaut acceptation de la demande, sauf dans les cas particuliers. À l'avenir, les permis tacites devraient se multiplier, car les services instructeurs ne pourront plus prolonger les délais d'instruction en demandant des pièces complémentaires (voir p. 57). Aussi, un permis tacite pourra signifier que la demande n'a pas été examinée à fond, ce qui implique une probabilité plus élevée d'irrégularités. D'ailleurs, rares sont les professionnels de la construction qui démarrent un chantier avec un permis tacite. Pour contester ce type de permis, la démarche est la même que pour un permis exprès.

Saisissez le tribunal administratif pour obtenir l'annulation.

Si vous pensez disposer d'éléments assez solides pour aller en justice, ce n'est pas le bénéficiaire du permis que vous devrez attaquer, mais l'acte administratif lui-même. Vous devez donc saisir le tribunal administratif du lieu où est délivré le permis. Vous n'êtes pas obligé de vous faire représenter ou assister par un avocat, mais cette démarche est fortement conseillée (voir encadré ci-dessus). Il faudra, en effet, rédiger un mémoire très complexe nécessitant des connaissances particulières en droit de l'urbanisme. Vous pouvez, pour vous faire aider, contacter une association agréée de défense de l'environnement : elle engagera elle-même un recours ou vous conseillera. Il faut, en outre, justifier d'un intérêt personnel à agir. Vous devez, par exemple, résider à proximité immédiate du projet contesté. Par ailleurs, si vous voulez agir par le biais d'une association créée pour l'occasion, sa demande ne sera recevable que si ses statuts ont été déposés avant l'affichage en mairie de la demande de permis. Ce qui n'interdit pas d'agir à plusieurs riverains, en prenant le même avocat pour alléger les frais. Dès que vous avez entamé votre recours, vous êtes obligé, pour que le tribunal l'examine, de le notifier au maire qui a délivré le permis, et au bénéficiaire de celui-ci. Le juge examinera le dossier d'abord sur la forme. Le permis peut, par exemple, être annulé si l'architecte des Bâtiments de France n'a pas été consulté alors qu'il aurait dû l'être. Le juge vérifie ensuite que le projet respecte les règles d'urbanisme et ne nuit pas à l'environnement. Au bout du compte, il peut valider le permis, l'annuler en totalité ou, pour un permis demandé à compter du 1er octobre, l'annuler partiellement. Par exemple, si la construction est trop haute, le juge peut l'autoriser mais avec un étage en moins.

Si les travaux ont déjà commencé, demandez leur suspension.

Un recours contre un permis de construire n'interdit pas au bénéficiaire de commencer les travaux, à ses risques et périls. Il peut aussi les avoir entamés avant que vous n'introduisiez votre recours. Demandez alors au juge administratif de suspendre les effets du permis par la procédure d'urgence (en quelques jours) dite de "référé suspension". "Il faut cependant qu'il y ait des éléments sérieux dans le dossier et un caractère d'urgence", souligne Karine Destarac, avocate au barreau de Paris. Il arrive aussi que des travaux aient été engagés sans permis de construire, ou avec un permis devenu caduc, parce que le bénéficiaire a démarré le chantier plus de 2 ans après avoir obtenu le permis, ou l'a interrompu plus d'un an. De nombreuses villes disposent d'"architectes voyers" chargés de repérer ces infractions, mais vous pouvez en informer vous-même le maire. En principe, celui-ci doit dresser un procès-verbal et prendre un arrêté interruptif de travaux. Il doit aussi transmettre le dossier au procureur de la République, puisque construire sans permis est une infraction pénale. Si le maire ne fait pas usage de ses pouvoirs, le préfet, informé, peut se substituer à lui. Vous pouvez aussi demander, en référé, au tribunal administratif d'imposer au maire de faire le nécessaire. Une association de défense de l'environnement peut s'en charger. Autre procédure : saisir le président du TGI en référé (il faut 15 jours environ).

Vos recours une fois les travaux achevés.

Même si la construction est parfaitement légale, vous pouvez faire valoir qu'elle vous cause un préjudice direct, en raison, par exemple, d'une perte d'ensoleillement excédant les contraintes normales de voisinage ou bien parce que la construction est implantée trop près de chez vous, eu égard aux règles en la matière (voir notre Guide des relations de voisinage, de septembre 2005). Cette démarche relève du tribunal de grande instance (TGI), devant lequel la représentation par avocat est obligatoire. Vous pourrez obtenir un dédommagement ou qu'une modification de la construction soit ordonnée (par exemple, la suppression de la fenêtre litigieuse). Par ailleurs, la validité d'un permis de construire peut encore être contestée, devant le tribunal administratif, dans l'année suivant l'achèvement des travaux (pour les actions engagées depuis le 1er juillet 2007 ; auparavant, le délai était de 5 ans). Cependant, même s'il annule le permis, le juge administratif ne peut ordonner une démolition, ni vous accorder de dédommagement. Il faut, pour cela, saisir le tribunal de grande instance, au plus tard dans les 2 ans suivant l'annulation du permis (pour une action en démolition) ou l'achèvement des travaux (pour une action en dédom­magement). "Vous pouvez saisir les deux tribunaux en même temps, explique Karine ­Destarac, car le TGI prend un sursis à statuer en attendant la décision du juge administratif."

Vous n'obtiendrez que très difficilement une démolition.

Des recours sont également possibles contre une construction illégale, édifiée sans permis ou avec un permis caduc (voir ci-dessus), ou encore non conforme au permis de construire. Une infraction assez fréquente est la création d'une surface bâtie supérieure à celle autorisée, surtout dans les zones où la pression foncière est forte. Les actions doivent être engagées devant le TGI, ou en portant plainte auprès du procureur de la République, au besoin avec constitution de partie civile devant le juge d'instruction. Cependant, gardez à l'esprit que les démolitions sont très rares, pas plus d'une ou deux par an. Elles ne peuvent être ordonnées que si le terrain n'était pas constructible, qu'en cas d'absence de permis ou de violation du cahier des charges d'un lotissement. Et même dans ces circonstances, le juge ordonne plutôt une régularisation de situation, en enjoignant au fautif de demander un permis de régularisation, ou de mettre la construction en conformité. Voilà pourquoi les contestations en amont restent, de loin, préférables : tant que le projet n'a pas commencé à sortir de terre, il est moins difficile d'obtenir son abandon ou des modifications. Nathalie Coulaud

 


Mots-clés :

ASSOCIATION DE DEFENSE , CONSTRUCTION , CONSTRUCTION IMMOBILIERE , INDEMNISATION DE LA VICTIME , NUISANCE , PERMIS DE CONSTRUIRE , TROUBLE DE VOISINAGE




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