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Un préjudice patrimonial : commentaire de jurisprudence

Un préjudice patrimonial : commentaire de jurisprudence
Novembre 2007
Le Particulier Immobilier n° 236, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

L'inconstructibilité d'un terrain n'ouvre pas droit à indemnisation pour le propriétaire. (CE, 10 mai 2007, n° 270588.)

M. D. possède un terrain à Rueil-Malmaison, en banlieue parisienne, sur lequel il entend faire édifier une construction, muni pour cela d'une autorisation de construire.

Un projet qui s'écroule le jour où il apprend de la mairie que les règles d'urbanisme applicables dans la commune ont été modifiées. Sa parcelle, considérée comme un espace boisé protégé situé à proximité du château, se retrouve classée en zone inconstructible. La déconvenue est lourde pour M. D., qui fait une demande d'indemnisation auprès de l'administration, afin de compenser le préjudice subi du fait de cette perte de constructibilité. Il se heurte au silence du maire, qui vaut décision implicite de rejet. Il porte alors son affaire devant le tribunal. Mais sa requête est rejetée, tant en première instance que devant les juges d'appel (Cour administrative de Paris, 1er juin 2004).

M. D. poursuit devant le Conseil d'Etat, fondant sa demande sur l'article L. 160-5 du Code de ­l'urbanisme. Si ce texte pose le principe, traditionnel en droit français, de non indemnisation des servitudes d'urbanisme, il est en effet assorti de deux exceptions en cas d' « atteinte à des droits acquis ou de modification de l'état antérieur des lieux déterminant un dommage direct, matériel et certain ». M. D. produit à l'appui de sa requête le permis de construire qui lui a été délivré. En vain.

Selon les magistrats, ce permis est non seulement périmé, mais en outre assorti d'une réserve prévoyant l'accord du ministère des Affaires culturelles quant aux façades et au plan masse du projet. Par ailleurs, le classement en zone naturelle, alors que le terrain, objet du litige, accueille déjà une construction, n'a pas fait supporter à l'intéressé « une charge spéciale et exorbitante hors de proportion avec l'objectif d'intérêt général poursuivi », qui est de préserver les abords du château et du parc de la Malmaison.

Le Conseil d'Etat, en employant cette formulation, reprend sa jurisprudence antérieure qui avait ajouté, de fait, à l'article L. 160-5 du Code de l'urbanisme un troisième cas d'indemnisation (CE 3 juillet 1998, n° 158592), dans l'objectif d'adapter le principe français de non indemnisation des servitudes d'urbanisme au droit européen, et notamment de le rendre compatible avec l'article premier du protocole n° 1 de la Convention européenne des droits de l'homme, relatif à la protection de la propriété privée.

Une exception jurisprudentielle d'un usage très restrictif, qui n'a pas permis à M. D. d'obtenir gain de cause dans cette affaire. La solution retenue s'avère bien sévère pour les propriétaires privés.

Marianne Bertrand


Mots-clés :

PERMIS DE CONSTRUIRE , SERVITUDE , TERRAIN A BATIR , URBANISME




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