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Les réponses à vos questions les plus fréquentes

Avril 2006
Le Particulier Immobilier n° 219, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Ascenseur (nouveau contrat d'entretien)

Lorsque la copropriété se dote d'un nouveau contrat d'entretien de l'ascenseur pour se mettre en règle avec les plus récentes prescriptions de sécurité, le bailleur peut-il récupérer la totalité de la dépense engagée, sachant que c'était possible avec l'ancien contrat dit « normal » ? NON aujourd'hui, mais la loi Engagement national pour le logement (ENL) pourrait changer la donne.

La réglementation relative à la sécurité des ascenseurs s'est considérablement renforcée ces dernières années, suite à une série d'accidents dont certains mortels. Le législateur impose aujourd'hui un nouveau contrat minimal obligatoire pouvant, bien sûr, être complété (décret du 9 septembre 2004). Les nouvelles conditions minimales d'entretien devant être respectées par l'ascensoriste comprennent des prestations obligatoires qui ne font pas partie de l'actuelle liste des charges récupérables. Malheureusement, le législateur a omis de tenir compte de la répercussion de ces coûts supplémentaires sur les charges locatives. Par conséquent, les propriétaires sont obligés de se cantonner à la liste devenue de fait obsolète. Il faut savoir que le bailleur pouvait, en application du décret, récupérer 100 % de sa dépense si le contrat était du type normal, et 73 % si le contrat était du type complet. Le projet de loi Engagement national pour le logement  devrait débloquer la situation en affirmant le caractère intégralement récupérable du nouveau contrat d'entretien des ascenseurs. En effet, l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 pourrait être complété de manière à rendre « récupérables les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L.125-2-2 du Code de la construction et de l'habitation qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et, parmi les opérations occasionnelles, la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ».

Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères

Lorsque le locataire emménage en cours d'année, le bailleur est-il dans l'obligation de lui facturer la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au prorata des mois correspondant à son occupation ? OUI

La Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) constitue une charge récupérable par les bailleurs auprès de leurs locataires, conformément au décret du 26 août 1987. Une réponse ministérielle prévoit que les provisions pour charges versées mensuellement par le locataire au propriétaire sont calculées en retenant un douzième de la TEOM due au titre de l'année précédente (Rép. min. JO Sénat 15 déc. 2005, p. 3233). Ainsi, en cas de changement de locataire en cours d'année, la taxe est acquittée par le locataire au prorata du temps d'occupation du local d'habitation.

Les frais de rôle de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères sont-ils récupérables sur le locataire ?

NON

La question est récurrente depuis les lois de décentralisation des collectivités territoriales adoptées dans les années 1980, lorsque les conseils municipaux ont voté pour la première fois les taux des taxes locales. Il a alors paru opportun de distinguer la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, affectée aux collectivités locales, des frais de confection des rôles, pour la mise en recouvrement et de dégrèvement de la taxe, pris en charge par l'État. Cette ventilation est apparue sur les avis d'imposition aux taxes directes locales de 1981 avant que le décret relatif aux charges qualifie, sans autre précision, la TEOM de charge récupérable auprès des locataires. Pour les propriétaires, il serait normal que les frais de rôle suivent le sort de la taxe, maintenant ainsi la somme payée par les locataires au même montant qu'avant 1981, puisque ces frais ne constituent pas une charge nouvelle. En effet, les frais de rôle étaient auparavant inclus dans le montant global des impôts locaux. Mais la Cour de cassation en a décidé autrement, arguant du fait que la liste des charges récupérables ne vise pas expressément les frais de rôle et que ces frais, qui sont des charges de gestion pour le bailleur, sont déductibles du revenu foncier (Cass. civ. 3e, 24 mars 2004, n° 01-14439). Résultat, les frais de rôle restent à la charge exclusive du bailleur.

Restitution du dépôt de garantie et arrêté des comptes

Lors du départ du locataire, le bailleur est-il en droit de conserver le dépôt de garantie jusqu'à ce que les comptes de la copropriété soient votés ? OUI ET NON

Le bailleur dispose en principe d'un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés pour restituer au locataire son dépôt de garantie, déduction éventuellement faite des sommes restant dues. À défaut, le dépôt de garantie porte intérêt légal au taux en vigueur (2,11 % en 2006). Cela étant, le délai de deux mois est bien souvent trop court dans la pratique, notamment lorsque la régularisation des charges de copropriété n'est pas encore intervenue. C'est pourquoi, la jurisprudence autorise le bailleur à ne restituer au locataire sortant que 75 % à 80 % du dépôt de garantie dans le délai de deux mois, et à lui rembourser le solde après l'arrêté des comptes de la copropriété, le tout sans intérêts de retard (Rép. min. JO AN, 24 février 2003, p. 1417). Le bailleur peut donc retenir environ 20 % à 25 % du dépôt de garantie, en particulier au titre des charges de copropriété non encore liquidées. À noter, la restitution du dépôt de garantie ne met pas fin à l'action du bailleur pour le recouvrement des charges. En effet, celui-ci dispose quand même d'un délai de cinq ans pour exiger de son ex-locataire un éventuel reliquat de charges.

Concierge et employé d'immeuble

Le gardien de l'immeuble sort les poubelles mais n'assure pas le nettoyage des parties communes qui a été confié à une société extérieure. Le bailleur peut-il récupérer l'intégralité des charges de gardiennage auprès de son locataire ? NON

Ce qui ne laisse pas de surprendre les bailleurs. De fait, lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des déchets sont effectués par un concierge ou un gardien, les dépenses sont récupérables à hauteur de 75 %. S'il s'agit en revanche d'un employé d'immeuble, sa rémunération est récupérable en totalité auprès du locataire. Mais cette règle, prévue par le décret du 26 août 1987, est valable à une seule condition : le salarié doit assurer à la fois l'entretien et la sortie des poubelles (Cass. 3e civ., 7 mai 2002, n° 00-16268). S'il n'effectue qu'une seule de ces deux tâches, sa rémunération reste intégralement à la charge du bailleur. Conséquence, dans de nombreux immeubles, les propriétaires ne peuvent plus récupérer les frais de gardiennage... à moins que leur syndic passe outre l'arrêt de la Cour de cassation, ce qui, en pratique, semble assez fréquent. Et la situation ne risque pas d'évoluer en faveur des bailleurs, puisque le gouvernement n'a rien prévu sur la question dans le projet de loi ENL.

Marge bénéficiaire et TVA sur les contrats d'entreprise de nettoyage

Le bailleur peut-il réclamer à son locataire la totalité du coût de la prestation que l'entreprise chargée de l'entretien des parties communes facture à la copropriété ? NON aujourd'hui, mais la loi ENL pourrait changer la donne.

Cette question fait l'objet d'une jurisprudence abondante et constante (Cass. civ. 3e, 24 mars 2004 ; Cass. civ. 3e, 1er juin 2005, par exemple). La règle est la suivante : la liste des charges récupérables inclut, concernant les parties communes intérieures de l'immeuble, les frais afférents à « l'entretien de propreté (frais de personnel) ». L'article 2 du décret du 26 août 1987 prévoit que lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, le bailleur doit s'assurer que le contrat distingue les dépenses récupérables et les autres, et que les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales. Résultat, les factures de sociétés de nettoyage des parties communes et d'entretien des espaces verts ne sont pas totalement récupérables : la marge bénéficiaire de l'entreprise, de même que la TVA doivent rester à la charge du bailleur, qui ne peut récupérer que les dépenses de personnel. Mais dès lors que les factures n'opèrent pas de distinguo entre les dépenses récupérables et les autres, le propriétaire ne peut rien récupérer du tout. Ces décisions ubuesques ont bien entendu des retombées pratiques et financières considérables pour les copropriétaires bailleurs. Comme le soulignait Philippe Pelletier dans son rapport, « la solution doit être revue si elle revient, comme il a pu être jugé, à décider que seul le coût du service rendu est récupérable, à l'exclusion de la marge de l'entreprise et de la TVA. Cette distinction n'est ni cohérente ni conforme aux exigences de la pratique. ­L'absence de sens pratique tient à l'impossibilité concrète pour une entreprise de procéder rigoureusement à la ventilation de ses coûts et profits, contrat par contrat. En outre, à supposer que l'entreprise le puisse, il n'est pas envisageable qu'elle affiche ainsi sa marge vis-à-vis de ses clients. Cette exigence a donc un caractère irréaliste ». En clair, le bailleur n'a pas les moyens de connaître la marge bénéficiaire de l'entreprise. Philippe Pelletier recommandait en conséquence que, la récupération sur les locataires porte sur la totalité de la dépense engagée au titre de contrats d'entreprise à partir du moment où le service rendu est récupérable. Cette proposition était presque tombée dans l'oubli, avant d'être relancée in extremis dans le projet de loi ENL. En effet, l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 pourrait être complété afin de permettre au bailleur de récupérer la dépense TTC acquittée par ses soins. Cela mettrait un point final à la jurisprudence controversée de la Cour de cassation en permettant enfin aux bailleurs de récupérer l'intégralité des factures d'entreprise extérieure (nettoyage, « élimination des rejets » ou sortie des poubelles, etc.).

Laure Le Scornet
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Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CHARGE LOCATIVE




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