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Le point sur : la loi ENL, un texte qui voit grand

Le point sur : la loi ENL, un texte qui voit grand
Septembre 2006
Le Particulier Immobilier n° 223, article complet.

Le 7 juin dernier, l'Assemblée nationale a définitivement adopté le projet de loi "Engagement national pour le logement"(1). C'est l'aboutissement d'un vaste chantier engagé il y a plus d'un an à l'initiative du ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement, Jean-Louis Borloo.

La loi est ambitieuse : il s'agit de relancer le secteur du logement, créateur d'emplois et initiateur de cohésion sociale. Aider les collectivités locales à construire, augmenter l'offre de logements à loyers maîtrisés, favoriser l'accession sociale à la propriété pour les ménages modestes, renforcer l'accès de tous à un logement confortable : tels sont les objectifs assignés du texte. Pour y parvenir, les mesures sont nombreuses, constituant, conformément aux vœux du ministre, autant d'outils à la disposition, tant des élus que des partenaires sociaux, professionnels de la construction ou simples particuliers. Revers de la médaille : un assortiment parfois disparate de mesures, qui confère à la loi ENL une allure d'inventaire à la Prévert, au péril de sa lisibilité.

Investissement locatif

Le dispositif "Robien neuf" devient le "Robien recentré" à compter du 1er septembre 2006. L'engagement de location reste de neuf ans. L'amortissement est fixé à 6% par an les sept premières années et à 4 % par an les deux années suivantes, soit 50 % en neuf ans. Le bailleur ne peut prolonger son engagement au-delà.

l Un dispositif "Borloo populaire", applicable dans le neuf et dans l'ancien, est créé. Dans le neuf, il ouvre droit, à compter du 1er septembre 2006, à une déduction forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts fonciers pendant la durée de la location et à un amortissement pouvant atteindre 65 % du prix d'acquisition du bien sur 15 ans, moyennant l'engagement du bailleur de louer pendant une certaine durée à un loyer plafonné et à un locataire aux ressources plafonnées (voir tableaux page suivante). Dans l'ancien, le dispositif, applicable dès le 1er octobre 2006, prévoit un abattement de 30 % sur les revenus fonciers, contre l'engagement du bailleur de louer le bien pendant six ans à un loyer intermédiaire et à un locataire aux ressources plafonnées. La déduction forfaitaire est portée à 45 % si le bailleur accepte des loyers et des plafonds de ressources plus contraignants.

Nous reviendrons en détail sur ces nouveaux dispositifs dans nos prochains numéros.

Les propriétaires qui remettront un logement vacant en location auront droit à une déduction forfaitaire de 30 % sur leurs revenus bruts fonciers, à condition d'avoir conclu le bail entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2007. Cette mesure est cumulable avec le dispositif "Borloo populaire" dans l'ancien.

Fiscalité

Les maires pourront décider de faire payer la taxe d'habitation aux propriétaires de logements vacants depuis plus de

5 ans.

Une majoration de 0,5 à 3 euros par mètre carré pourra être applicable de plein droit sur la valeur locative cadastrale des propriétés non bâties.

Les maires pourront imposer une taxe de 10 % sur les deux-tiers du prix de la vente d'un terrain nu rendu récemment constructible.

Les cessions de biens immobiliers bâtis ou non-bâtis consenties par des particuliers à des bailleurs sociaux entre le 28 juillet 2005 et le 31 décembre 2007 sont exonérés de l'impôt sur la plus-value.

Accession à la propriété

A compter du 1er janvier 2007 et jusqu'au 31 décembre 2010, le montant du prêt à 0 % sera majoré d'un montant variable suivant la zone géographique et au plus de 15 000 euros pour la construction ou l'acquisition d'un logement neuf donnant lieu à une aide à l'accession sociale à la propriété.

Pour favoriser la construction de maisons à 100 000 euros les communes pourront conclure avec les ménages aux revenus modestes des baux à construction assortis d'une option d'achat. Le régime de ce contrat est assoupli.

Rapports locatifs

Permis de louer : à titre expérimental et pour une durée de cinq ans, les communes de plus de 50 000 habitants qui l'auront décidé pourront imposer aux bailleurs de logements de plus de 30 ans situés dans des secteurs définis l'obligation de déclarer toute nouvelle mise en location.

La liste des clauses réputées non-écrites dans un contrat de location (article 4 de la loi de 6 juillet 99) va être complétée par neuf nouvelles clauses, toutes considérées comme abusives par la commission des clauses abusives (recommandation numéro 2000-01 du 17/2/2000).

Les commissions départementales de conciliation seront désormais compétentes pour les litiges portant sur les caractéristiques du logement décent.

Le bailleur ne pourra refuser une caution en raison du fait qu'elle réside en dehors du territoire métropolitain.

Seront récupérables auprès des locataires certaines dépenses effectuées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien d'ascenseur.

Le coût des services facturés au bailleur dans le cadre d'un contrat de fourniture de prestations de nettoyage sera désormais récupérable sur le locataire dans sa totalité, toutes taxes comprises.

Par voie d'un accord collectif local, bailleurs et locataires pourront modifier la liste des charges récupérables concernant l'amélioration de la sécurité et la prise en compte du développement durable.

En cas de décès de l'occupant d'un logement soumis à la loi de 1948, le bail ne sera plus transmis à ses héritiers. Le contrat de location sera résilié de plein droit.

Pendant la période hivernale, du 1er novembre au 15 mars, les fournisseurs d'électricité, de chaleur, de gaz, et les distributeurs d'eau ne pourront plus procéder à des coupures pour non paiement de factures, dans la résidence principale de personnes ou familles en difficulté ayant bénéficié dans les 12 derniers mois d'une décision favorable d'attribution d'une aide du Fonds de solidarité pour le logement.

Copropriété

L'entrée en vigueur des nouvelles règles comptables établies par le décret et l'arrêté du 14 mars 2005 est reportée au 1er janvier 2007.

Les obligations comptables des petites copropriétés vont être allégées.

Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par la loi pourront être prises à la majorité de l'article 24 jusqu'au 13 décembre 2008.

La nature des "frais nécessaires au recouvrement d'une créance justifiée", imputables aux copropriétaires mauvais payeurs, est précisée.

Les honoraires du syndic pour l'établissement de l'état daté (document destiné à informer l'acquéreur d'un lot de copropriété sur les charges, procédures en cours, état de l'immeuble...) seront désormais upportés par le seul copropriétaire vendeur.

Les travaux sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens pourront être votés à la majorité de l'article 25 au lieu de la majorité de l'article 26.

Vente immobilière

La loi ratifie l'ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction et introduit certaines modifications concernant les différents diagnostics techniques.

Un contrat de vente d'immeuble à rénover est créé. Il est soumis aux dispositions du code civil relatives à la vente d'immeuble existant (article 1582 à 1701) et à des dispositions spécifiques définies par la présente loi.

 

(1) Loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement publiée au Journal Officiel du 16 juillet 2006.


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , BAIL D'HABITATION , BORLOO , COPROPRIETE , INVESTISSEMENT LOCATIF , ROBIEN




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