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Quelques dispositions en faveur du propriétaire

Mai 2007
Le Particulier Immobilier n° 231, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Un dispositif de lutte contre les troubles de voisinage en trompe l'œil

Trois dispositions de la loi relative à la prévention de la délinquance visent à renforcer le dispositif de lutte contre les troubles de voisinage lorsque ceux-ci ont à leur origine le comportement du locataire (art. 18).

– Premièrement, l'article 1729 du Code civil est modifié afin que le bail puisse être résilié si le locataire "n'use pas de la chose louée en bon père de famille ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur ...".

Cette disposition s'applique même si le contrat ne le prévoit pas, et même en cas de bail verbal. Sa portée est donc a priori importante, d'autant que la notion "d'usage de la chose en bon père de famille" peut-être interprétée largement (personne normalement sérieuse, raisonnable et soucieuse de ne causer aucun préjudice à l'immeuble qu'elle occupe). Il faut noter que l'article 1728 du Code civil faisait déjà obligation au locataire "d'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances", permettant au bailleur d'agir sur ce fondement en résiliation du bail pour manquement du locataire à l'une de ses obligations contractuelles. ­L'ajout à l'article 1729, qui complète utilement l'article 1728, ne devrait néanmoins pas changer significativement la pratique.

Quant aux baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, cette dernière enjoint le locataire dans son article 7 "d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location";

En outre, elle admet comme motif de résiliation du bail l'invocation par le bailleur d'un "motif légitime et sérieux", qui peut être caractérisé par les troubles de voisinage occasionnés par le locataire.

– Deuxièmement, les contrats de location soumis à la loi du 6 juillet 1989 peuvent dorénavant contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de troubles de voisinage constatés par une décision judiciaire définitive (art. 4 g, loi du 6 juillet 1989).

Ce qui permet au bailleur de faire figurer dans le bail trois cas dans lesquels une clause résolutoire peut être prévue : le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ; la non-souscription d'une assurance habitation et, désormais, "le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée". Au propriétaire de saisir le juge et d'apporter des preuves suffisantes pour faire constater les troubles de voisinage (témoignages, constat d'huissier, etc.).

"Seul léger mieux : le bailleur pourra saisir le juge des référés, qui se bornera à prendre acte de la décision constatant les troubles de voisinage pour prononcer la résiliation du bail, ce qui a le mérite d'accélérer la procédure", se réjouit Jean Perrin.

­– Troisièmement, la responsabilité du bailleur à l'égard des tiers, du fait des agissements de son locataire, est rappelée et insérée dans la loi du 6 juillet 1989 (nouvel art. 6-1).

La loi énonce en effet de manière formelle qu'après une mise en demeure dûment motivée, les propriétaires de locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers (en l'occurrence, il s'agira souvent des autres copropriétaires de l'immeuble) par les personnes qui occupent ces locaux.

Le bailleur est donc tenu à une obligation de moyens, non à une obligation de résultats. Il doit faire le maximum pour que la situation s'améliore (dépôt d'une plainte, action en résiliation du bail...).

La loi est par ailleurs muette sur le sort réservé au propriétaire négligeant.

"La sanction de l'inaction du bailleur se trouvera sans doute sur le terrain de la responsabilité, mais on voit mal encore ce que le nouveau texte apporte. La mise en demeure restée sans effet pourra établir la carence à agir du bailleur et faciliter l'action oblique du tiers (action en résiliation du bail intentée par le syndicat des copropriétaires, par exemple, au nom et pour le compte du bailleur, ndlr)", avance-t-on à l'Anil. A titre indicatif, il faut savoir qu'un amendement rejeté par la suite, en raison du tollé qu'il avait soulevé chez les propriétaires privés et les professionnels, visait explicitement à engager la responsabilité du bailleur en cas de troubles du voisinage causés par son locataire s'il négligeait d'agir pour faire cesser ces troubles.

Squat du domicile : expulsion sans recours au juge

En principe, l'expulsion ou l'évacuation d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice (loi du 9 juillet 1991). Mais la loi Dalo a introduit la possibilité d'expulser, sans recours préalable au juge, tout squatter occupant le domicile d'un tiers (art. 38). Seule restriction : cette procédure rapide ne s'applique pas aux logements vacants. Elle exclut également les résidences secondaires, la notion de domicile devant être entendue au sens de l'article 102 du Code civil, à savoir le "lieu du principal établissement". Ainsi que le souligne le directeur juridique de la Fnaim, "la jurisprudence inhérente à cet article précise qu'il n'est possible d'avoir qu'un seul domicile, celui-ci se caractérisant notamment par une résidence et une installation durable". Ce qui limite la portée de ce nouvel article.

Cela étant précisé, la procédure applicable est la suivante : en cas d'introduction et de maintien dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, le propriétaire ou le locataire du logement occupé peut demander au préfet de mettre en demeure l'occupant de quitter les lieux, après avoir déposé plainte, fait la preuve que le logement constitue son domicile et fait constater l'occupation illicite par un officier de police judiciaire. La mise en demeure est assortie d'un délai d'exécution qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures. Elle est notifiée aux occupants et publiée sous forme d'affichage, sur les lieux mêmes et en mairie. Le cas échéant, elle est notifiée au propriétaire ou au locataire absent.

Lorsque la mise en demeure de quitter les lieux n'a pas été suivie d'effet dans le délai fixé, le préfet doit procéder à l'évacuation forcée du logement, sauf opposition du propriétaire ou du locataire dans le délai fixé pour l'exécution de la mise en demeure.

D'utiles précisions sur la répartition des charges locatives

La loi ENL apporte deux précisions intéressantes en matière de charges récupérables (art. 88 et art. 23 loi 1989).

Elle prend tout d'abord acte de la réglementation relative à la sécurité des ascenseurs, en affirmant le caractère récupérable des charges induites par le nouveau contrat d'entretien, répondant aux conditions de l'article L.125-2-2 du CCH. Une bonne nouvelle pour les bailleurs, dans la mesure où ce dernier, qui se substitue aux anciens contrats dits "simple" et "complet" (décret du 9 septembre 2004), comprend des prestations devenues obligatoires, qui ne faisaient pas partie de la liste des charges locatives récupérables.

Peuvent ainsi désormais être facturées au locataire les dépenses engagées par le bailleur qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales, la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine, le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils.

Dans l'hypothèse où le contrat d'entretien comporterait des prestations supplémentaires par rapport aux clauses minimales obligatoires, la facturation devra faire ressortir le coût des prestations correspondant à ces clauses minimales, pour permettre la récupération auprès du locataire.

Ensuite, la loi ENL simplifie le calcul des charges récupérables lorsque la copropriété fait appel à une société extérieure, typiquement pour assurer l'entretien des parties communes. Elle stipule en effet que "le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur". Cette disposition met un terme à la jurisprudence controversée de la Cour de cassation, qui considérait comme non récupérables la TVA et la marge bénéficiaire de l'entreprise, information la plupart du temps impossible à obtenir. Désormais, le bailleur peut récupérer auprès de son locataire la totalité de sa quote-part des frais facturés par l'entreprise extérieure à la copropriété, du moins pour ceux qui sont postérieurs à l'entrée en vigueur de la loi.

Le "Borloo ancien" est étendu aux logements dont le bail est renouvelé

Jusqu'à présent, le dispositif fiscal "Borloo ancien" (voir notre article pages 34 et suivantes) mis en place par la loi ENL n'était ouvert qu'aux logements mis ou remis sur le marché locatif avec un nouveau locataire signant un nouveau bail. Ce qui excluait tous les baux faisant l'objet d'un renouvellement avec le locataire en place. Une anomalie corrigée par la loi Dalo, qui étend le bénéfice de l'avantage fiscal aux logements faisant l'objet d'un renouvellement de bail (art. 42), à condition toutefois que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés. Ce qui, dans certains cas, pourra conduire à une baisse du loyer initial.

Cet élargissement du champ d'application du "Borloo ancien" s'applique à compter de l'imposition des revenus de 2007.

Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , LOCATION




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