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Des mesures favorables au locataire

Mai 2007
Le Particulier Immobilier n° 231, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

La liste des clauses réputées non écrites dans un bail est élargie

Pour parer à d'éventuels abus de la part des bailleurs lors de la signature du contrat de location, la loi portant engagement national pour le logement, dite "loi ENL" (art. 84), a ajouté neuf clauses à la liste de celles réputées non écrites de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

Est ainsi bannie des contrats de location la clause :

– qui impose au locataire la facturation de ­l'état des lieux dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l'article 3;

– qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue à l'article 10 (trois ans pour un bailleur particulier, ndlr);

– qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ;

– qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;

– qui impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22  (rémunération des intermédiaires et dépôt de garantie, ndlr);

– qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile;

– qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;

– qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à quarante jours;

– qui permet au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé non susceptible d'appel.

La plupart de ces clauses étaient déjà considérées comme abusives par la commission des clauses abusives (recommandation n° 2000-01 du 22 juin 2000), dont les avis ne lient pas les magistrats, ou par la jurisprudence. Elles sont désormais réputées non écrites en vertu de la loi, ce qui dispense le locataire de saisir le juge pour faire constater leur nullité. Cela devrait mettre fin à de nombreux litiges aujourd'hui portés devant les tribunaux.

La liste des pièces que le bailleur peut exiger du locataire est réduite

Le législateur a interdit au bailleur, comme à son mandataire, d'exiger, un certain nombre de documents considérés, au mieux comme inutiles, au pire comme portant atteinte à la vie privée de ces candidats, voire permettant d'opérer entre eux une sélection discriminatoire. La loi créant le droit au logement opposable (loi Dalo, art. 35 et art. 22-2 loi 1989) a étendu cette liste.

Il est ainsi désormais impossible de réclamer, outre la carte d'assuré social, une copie de relevé de compte bancaire ou postal, une attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal, les documents suivants :

– photographie d'identité, hormis celle de la pièce justificative d'identité : le doute est levé sur ce point, qui faisait question;

– attestation d'absence de crédit en cours ;

– autorisation de prélèvement automatique : cela n'interdit pas d'adopter le mode du prélèvement automatique pour le règlement des loyers, mais le locataire doit l'avoir préalablement accepté de manière expresse ;

– jugement de divorce, à l'exception du paragraphe commençant par l'énoncé "Par ces motifs" :

– attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d'autres justificatifs (quittances par exemple) ;

– attestation de l'employeur, dès lors qu'il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire : c'est la mesure la plus décriée par les propriétaires et les administrateurs de biens. "Il sera désormais moins facile de s'assurer de la solvabilité des futurs locataires et surtout de détecter d'éventuelles fraudes liées à la présentation de faux bulletins de paie ou de faux contrats de travail voire de fausses attestations employeurs", se désole Cyril Sabatié, directeur du service juridique de la Fnaim, qui dénonce l'existence de véritables gangs spécialisés en la matière. "Fallait-il aller jusque-là ?", s'interroge même Isabelle Couëtoux du Tertre, directrice adjointe de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil), qui reconnaît également l'existence de faux en écriture ;

– contrat de mariage : ce document est inutile, les époux étant solidairement tenus aux dettes de loyer du ménage quel que soit leur régime matrimonial ;

– certificat de concubinage (le Pacs n'est pas mentionné) ;

– chèque de réservation de logement ;

– dossier médical personnel : en cas de demande de logement adapté ou spécifique, seul un contrat médical pourra être demandé, selon un communiqué du ministère du Logement daté du 13 avril 2007, en attendant une précision législative dans ce sens.

– extrait de casier judiciaire ;

– remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus de deux mois de loyer en principal en l'absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome (Loca-pass, ndlr) prévue à l'article 2321 du Code civil : la caution bancaire est donc désormais plafonnée ;

– production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants.

Cette liste est limitative. Le propriétaire peut donc exiger du locataire les pièces non mentionnées... jusqu'à un éventuel nouveau tour de vis législatif.

Le bailleur ne peut plus refuser une caution qui réside hors métropole

La loi ENL ajoute ainsi, dans son article 87, un motif illégal de refus de caution à l'article 22-1 de la loi de 1989, qui interdit déjà à un bailleur de refuser une caution au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française. Sont visées les familles résidant outre-mer, dont les enfants viennent étudier en métropole.

"Cette mesure va assez loin, car mettre en œuvre la caution d'une personne résidant hors de France est dans les faits extrêmement difficile", souligne Isabelle Couëtoux du Tertre. Quant à Jean Perrin, président de l'Union nationale de la propriété immobilière (Unpi), il bouillonne : "Il est inadmissible que le législateur oblige les propriétaires à accepter une caution d'une personne domiciliée à ­l'autre bout du monde alors que la France n'est pas capable de recouvrer l'amende d'un automobiliste allemand flashé par un radar." Ajoutant : "Le seul moyen de ne pas être condamné à trois ans de prison ou à 45 000 euros d'amende pour discrimination consiste, pour le bailleur, à souscrire une assurance loyers impayés. Soit l'assureur accepte de le couvrir, soit il refuse le dossier de la caution et dans ce cas, le propriétaire ne peut pas être poursuivi."

Notons, ainsi que le souligne fort justement Cyril Sabatié, que le propriétaire est cependant toujours en droit de refuser une caution domiciliée sur le territoire métropolitain, mais dont le domicile se situe en dehors du ressort de la cour d'appel où est situé le bien loué, en application de l'article 2295 du Code civil (ancien art. 2018).

L'augmentation des loyers des locations meublées est encadrée

Les textes applicables à la location meublée n'imposant aucune règle particulière quant au mode de révision du loyer, la loi Dalo a mis en place un garde-fou (art. 41) destiné à renforcer la protection des locataires : elle introduit dans le Code de la construction et de l'habitation (art. L. 632-1) une disposition analogue à celle prévue pour les locations nues de la loi du 6 juillet 1989 : "Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L'augmentation qui en résulte ne peut dépasser la variation de l'indice de référence des loyers..."

S'il est toujours possible de faire référence, par exemple, à l'indice Insee du coût de la construction (ICC) dans les contrats de location meublée, l'augmentation de loyer qui en résulte ne pourra ainsi plus dépasser la variation de l'indice de référence des loyers (IRL).

Cette nouvelle règle, qui s'ajoute à une longue liste de restrictions antérieures, risque de retirer à la location meublée l'un de ses attraits majeurs. Elle est applicable aux révisions intervenant à compter du 7 mars 2007.

Nouvelle obligation d'information : offre de télévision

La loi sur la télévision du futur fait peser sur le bailleur une nouvelle obligation d'information (art. 12 et art. 3-2 nouveau de la loi du 6 juillet 1989). Lors de la signature ou du renouvellement du bail, il doit en effet désormais informer son locataire sur les modalités de réception des services de télévision dans l'immeuble – voie hertzienne ou réseau interne à l'immeuble – et coordonnées du service antenne numérique.


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , LOCATION




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