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A l'heure du renouvellement

Avril 2008
Le Particulier Immobilier n° 241, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)
A l'issue du bail, le loyer peut être remis en question. Soit par le propriétaire, qui veut obtenir sa hausse et qui devra, six mois avant l'échéance du bail, faire délivrer à son locataire, par acte d'huissier, un congé avec offre de renouvellement. Soit par le locataire, prenant l'initiative de demander le renouvellement du bail moyennant une baisse du loyer. Quel que soit celui qui en fait la demande, la fixation du loyer lors du renouvellement du bail est très souvent source de conflit.

La durée du bail

Comme pour la révision triennale, le principe est que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative (C. com., L. 145-33). Mais là encore, l'augmentation du loyer est en pratique souvent plafonnée par la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction calculée sur les années écoulées.

En pratique, c'est la durée du bail qui va déterminer si la variation du loyer autorisée à son terme doit obéir ou non au mécanisme du plafonnement : lorsque le bail, conclu pour neuf ans, a duré neuf ans ou plus, par l'effet d'une tacite reconduction, sans dépasser douze ans, le loyer du bail renouvelé est fixé suivant la variation de l'ICC, sur neuf ans ou sur la durée effective du bail (art. L. 145-34).

En revanche, le loyer peut être déplafonné, et la valeur locative retenue, lorsque le bail expiré a été conclu pour une durée supérieure à neuf ans ou s'il a été conclu pour neuf ans et a duré plus de douze ans par l'effet d'une tacite reconduction. Il s'agit de l'hypothèse où les parties ont laissé le bail se poursuivre tacitement à la date du renouvellement.

Pour juger de la durée du bail, l'on prend comme date d'échéance celle contractuellement prévue si un congé ou une demande de renouvellement a été délivré dans les ­formes et délais requis. En cas de bail reconduit tacitement au-delà du terme fixé, la date d'échéance à retenir est celle pour laquelle le congé ou la demande de renouvellement a été délivré. Le point de départ du bail renouvelé est alors reporté, soit à la date pour laquelle le congé est donné, soit au terme d'usage qui suit la demande de renouvellement. Le terme d'usage résulte des usages locaux : à Paris, il s'agit du premier jour de chaque trimestre calendaire ; à Marseille, c'est la saint Michel, soit le 29 septembre. En général, le propriétaire a tout intérêt à laisser le bail se poursuivre au-delà des douze ans pour obtenir le déplafonnement du loyer... en espérant que son locataire ne demande pas le renouvellement avant l'expiration de ce délai, fixant ainsi l'échéance du bail à une date qui lui est plus favorable.

Rien n'interdit toutefois aux parties d'exclure définitivement par convention la règle du plafonnement pour tous les renouvellements du bail, et même de fixer à l'avance les conditions financières du futur loyer (Cass., 3e civ., 10 mars 2004, n° 02-14.998 : en l'espèce, les parties avaient exclu le plafonnement et prévu l'évolution du loyer sur la base d'une augmentation de la valeur locative de 6,6 % par an).

La seule limite à la liberté des parties, issue de l'article L. 145-15 du Code de commerce, est que les conditions financières ne doivent pas être telles qu'elles puissent faire échec au droit au renouvellement du locataire.

A défaut d'accord, le loyer du bail renouvelé est déterminé par le juge, qui doit le fixer à la plus faible des deux valeurs, entre valeur locative et loyer résultant du plafonnement (Cass. 3e civ., 5 février 1992, n° 90-10.554). Par exemple à la valeur locative, lorsque celle-ci est inférieure au loyer plafond, quand bien même elle serait inférieure au loyer en cours (Cass. 3e civ, 3 juin 2004, n° 02-18.779). Une différence marquante par rapport à la révision triennale, où le loyer révisé ne peut en aucun cas être fixé à un montant inférieur à celui du loyer en cours.

Un savant calcul

Pour calculer le montant du loyer plafonné, l'article L. 145-34 du Code de commerce distingue donc deux hypothèses.

1. Le renouvellement intervient à l'échéance contractuelle du bail. On applique alors à l'ancien loyer la variation sur la durée du bail de l'ICC ou de l'indice conventionnel du trimestre de référence, et faute d'indication, du dernier indice publié à la date du renouvellement.

Exemple

Soit un bail ayant pris effet le 1er avril 1998 pour un loyer annuel hors taxes et hors charges de 60 000 euros, expirant le 31 mars 2007. L'indice de référence est celui du deuxième trimestre.

Montant du loyer plafonné = (60 000 x indice de référence du deuxième trimestre 2007) : indice deuxième trimestre 1998.

En l'absence d'indice de référence dans le bail, c'est le dernier indice publié, en l'occurrence celui du troisième trimestre en 1997 et en 2006, qui s'applique.

2. L'échéance initiale du bail, tacitement reconduit, a été dépassée. La période de variation indiciaire correspond à la durée écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Pour déterminer le loyer plafond, il faut multiplier l'ancien loyer par le dernier indice publié à la date du renouvellement effectif du bail, puis le diviser par l'indice publié à la date initiale du bail.

Exemple

Soit un bail conclu le 1er avril 1992 pour un loyer annuel hors taxes et hors charges de 60 000 euros, expirant le 31 mars 2001 et s'étant poursuivi par tacite reconduction jusqu'au 31 mars 2008. Le dernier indice connu au jour du renouvellement est celui du troisième trimestre 2007. Le dernier indice publié à la date initiale du bail est celui du troisième trimestre 1991.

Montant du loyer plafonné = (60 000 x indice de référence du troisième trimestre 2007) : indice du troisième trimestre 1991.

Déplafonnement autorisé

Pour prétendre au déplafonnement, le bailleur doit prouver qu'un ou plusieurs éléments entrant dans la définition de la valeur locative ont subi une modification notable, qui sera au besoin souverainement appréciée par le juge. Sachant que la modification des prix couramment pratiqués dans le voisinage, qui est pourtant importante, ne peut pas être invoquée comme motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Les éléments pris en compte sont les caractéristiques du local (modification de la surface, travaux de rénovation et d'entretien...), la ­destination des lieux (extension de l'activité...), les obligations respectives des parties (obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages, augmentation de l'impôt foncier, avantages procurés au locataire...) et les facteurs locaux de commercialité. Il faut encore que la modification ait une incidence directe sur le commerce considéré. En revanche, contrairement à la révision triennale, la modification d'éléments entrant dans la définition de la valeur locative n'a pas besoin d'être « matérielle ». Il suffit qu'elle soit « notable »... Et encore, la jurisprudence admet-elle qu'une série de modifications sans caractère notable en soi constituent, cumulées, une modification notable justifiant le déplafonnement du loyer (Cass. 3e civ., 2 décembre 1998, n° 97-12.138).

En cas de désaccord entre bailleur et locataire, le litige peut être dans un premier temps soumis à la commission départementale de conciliation des baux commerciaux puis, si le différend persiste, au tribunal de grande instance. Le recours à un avocat est alors conseillé, en raison du caractère technique de la procédure.

Mais il ne faut pas tarder, car l'action en fixation du loyer renouvelé se prescrit par deux ans, comme d'ailleurs toutes les actions nées du statut des baux commerciaux.

Mots-clés :

BAIL COMMERCIAL , INDICE DES LOYERS COMMERCIAUX , LOYER , MUR DE BOUTIQUE




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