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Recouvrer les impayés de façon amiable

Décembre 2001
Le Particulier n° 949, article complet.

Dès que le locataire cesse de payer son loyer, il convient de réagir très rapidement. Certaines procédures amiables peuvent alors être facilement mises en œuvre.

Avant d'entamer une procédure judiciaire, toujours longue et coûteuse, le bailleur privé doit contacter son locataire défaillant pour trouver avec lui une solution d'apurement de la dette, notamment lorsqu'aucune assurance individuelle indemnisant le bailleur ou le déchargeant des démarches pour recouvrement (voir p. 48) ne peut être mise en œuvre. Cette phase de procédure amiable démontre la bonne volonté du bailleur aux différents organismes, commissions de surendettement ou tribunaux susceptibles d'intervenir ultérieurement. Si la négociation amiable n'aboutit pas, il convient d'envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, puis de délivrer, via huissier, un commandement de payer.

La mise en œuvre des différentes cautions.

Lorsque la phase de recouvrement amiable auprès du locataire a échoué, le bailleur doit se retourner vers la personne qui s'est portée caution du paiement du loyer et des charges. Dès qu'il fait expédier un commandement de payer à son locataire, il doit aussi le faire signifier à la caution dans un délai de 15 jours (art. 24 de la loi du 6.7.89). Si cette dernière est elle-même défaillante, le bailleur s'adressera au fonds de solidarité du logement (voir ci-dessous). Lorsqu'une garantie en paiement du loyer et des charges a été accordée au locataire par un organisme collecteur du 1 %, le bailleur doit solliciter sa mise en œuvre dès lors qu'une mise en demeure de payer est restée lettre morte à l'issue d'un délai de 15 jours.

Le versement en tiers payant de l'allocation logement.

Si le locataire bénéficie de l'allocation logement (au 31 décembre 2000, plus de 2,4 millions de personnes percevaient cette prestation dont le montant varie, entre autres, selon les ressources, la composition de la famille, la situation professionnelle et le montant du loyer) et si deux termes de loyer demeurent impayés, le bailleur peut demander à la caisse d'allocations familiales (CAF) du département du logement loué, le versement de cette prestation, sous forme de tiers payant, conformément aux dispositions du code de la Sécurité sociale (art. D 542-19, D 542-22 et suivants, et art R.831-11 et R. 831-21). En contrepartie, dans un délai de 6 mois suivant sa demande, le bailleur doit mettre en place un plan d'apurement viable – échéancier par lequel le locataire s'engage à rembourser sa dette. Sa bonne exécution est vérifiée tous les 12 mois par la CAF afin que ce tiers payant continue de lui bénéficier. Ce dispositif ne lui interdit pas de s'adresser, en parallèle, au fonds de solidarité logement.

La saisine du fonds de solidarité logement.

Créé au niveau de chaque département par la loi du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, le fonds de solidarité logement (FSL) a pour vocation de venir en aide "aux personnes et familles qui éprouvent des difficultés (...) à se maintenir dans un logement". Le décret du 22 octobre 1999 (JO du 29.10) permet désormais au locataire en difficulté et, avec son accord, à toute personne y ayant intérêt, donc au bailleur, de le saisir directement. Chaque FSL fonctionne sous l'égide du préfet et du président du conseil général. Il dispose, dans certaines limites, de ses propres critères d'exigibilité (plafonds de ressources du locataire notamment) quant aux aides qu'il peut décider d'octroyer. En cas d'impayé, ces aides peuvent prendre la forme soit d'un prêt, soit d'une subvention (non remboursable) destinés à apurer la dette. Elles sont versées en tiers payant au bailleur. Ce versement peut être subordonné au renoncement à toute procédure judiciaire. Une fois le dossier de demande d'aide déposé, la réponse du FSL doit intervenir dans un délai maximal de 2 mois. Si un commandement de payer suivi d'une assignation aux fins de résiliation du bail est resté infructueux, le FSL doit répondre sous un mois. Si sa réponse est négative, le bailleur n'aura d'autre recours que de s'adresser aux tribunaux.

L'adresse des FSL est disponible à la direction départementale de l'équipement, au bureau du logement de la préfecture ou du conseil général, éventuellement auprès du Centre communal d'action sociale (CCAS) de la commune concernée.

Roselyne POZNANSKI

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