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La protection juridique pour gérer les litiges

Décembre 2001
Le Particulier n° 949, article complet.

Cette garantie ne vise pas à indemniser le bailleur face à un locataire défaillant. Elle offre tous les moyens amiables ou contentieux pour récupérer les impayés.

Pour se protéger de toutes sortes d'incidents pouvant survenir en cours de bail (locataire particulièrement bruyant, notification de redressement fiscal sur les revenus fonciers encaissés...) et notamment des impayés de loyer et de charges, les bailleurs privés ont la possibilité de souscrire une protection juridique spécifique. Contrairement à une garantie "loyers impayés" qui indemnise, sous certaines conditions, mais directement, le propriétaire de ses manques à gagner, cette assurance est exclusivement un contrat de moyens dont l'objectif est très clair : permettre à chaque propriétaire, qu'il soit copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier le cas échéant, de gérer au mieux une situation litigieuse. Entre autres donc, mais pas exclusivement, elle vise à trouver une solution amiable. En cas d'échec, cette garantie, et c'est là tout son intérêt compte tenu du coût élevé qu'il est nécessaire de dépenser pour obtenir l'expulsion d'un locataire financièrement défaillant, couvre tous les frais de justice inhérents aux procédures contentieuses pouvant être engagées à son encontre.

Une garantie vendue en option de contrats plus larges.

À compter de la date de souscription, la garantie n'est généralement acquise qu'en l'absence de tout impayé, avec le même locataire, lors des 6 mois précédents. En revanche, aucune obligation concernant, par exemple, le respect d'un certain seuil de solvabilité du locataire ou la prise d'une caution solidaire n'est exigée. Sauf dans de rares contrats haut de gamme (voir le n° 939 du Particulier, p. 40), la protection juridique d'un bien locatif est vendue en annexe d'un contrat beaucoup plus large, couvrant notamment les litiges de la vie courante, les relations salariés employeurs, les problèmes inhérents à la résidence principale du souscripteur et parfois, les litiges successoraux ou fiscaux. En clair, pour accéder à cette option qui coûte, selon les assureurs, de 328 F (50 €) à 460 F (70 €) par bien locatif et par an, il faut d'abord payer pour une protection juridique générale, dont le tarif annuel démarre à 360 F (55 €, Protection juridique de la GMF ou pour le contrat Serenice vendu par le réseau des MMA par exemple), mais va parfois, compte tenu d'une plus grande étendue des domaines couverts, jusqu'à 135 € (pour le contrat Juridica G Plus du groupe Axa).

Il est possible de souscrire cette protection juridique spécifique au moment de la signature du bail comme après. Parfois, est imposé un délai de carence (de 2 mois à la GMF, de 6 mois avec le contrat Serenice) pendant lequel aucun impayé n'est garanti.

Des frais de recouvrement peuvent être facturés.

Les plafonds de prise en charge des frais de procédure judiciaire sont toujours larges puisqu'ils atteignent 100 000 F (15 244,90 €) en moyenne. Il faut savoir que tout est mis en œuvre, si le locataire est solvable, pour que le bailleur puisse percevoir, à un moment donné, les loyers qui lui sont dus. Lorsque ces derniers sont effectivement recouvrés, une certaine fraction de leur montant peut être retenue : 15 % avec le contrat Juridica G Plus dans la limite de 750 € (4920 F), 15 % avec le contrat Serenice sans aucune limite. Lorsque ces loyers ne sont pas recouvrés, et contrairement à une assurance fondée sur un principe indemnitaire, le bailleur n'a aucun autre recours, ce qui limite l'intérêt d'un tel produit. Une fois le litige déclaré, l'assureur a toute latitude pour décider de la marche à suivre : tenter de mettre en place un plan d'apurement amiable de la dette ou, au contraire, préférer expédier très rapidement, via un huissier de justice, un commandement de payer ; la procédure prenant fin de façon amiable, avec le règlement des dettes, ou de façon judiciaire, avec l'expulsion du locataire. Les différents coûts de cette solution ultime (frais de déménagement, de garde-meubles, de serrurier) ne sont pas toujours pris en charge in extenso, un point à vérifier.

Le bailleur peut choisir son propre avocat.

Dans ce cas, les frais de procédure font l'objet de forfaits spécifiques et adaptés à chaque juridiction (3 500 F, soit 533 € pour le tribunal d'instance, par exemple). Avec une protection juridique, le bailleur peut recourir, à n'importe quel moment, et notamment en amont de toute location, aux services d'un juriste pour une aide quelconque dans la gestion de son bien.

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