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Bailleurs, comment déterminer le "juste" loyer

Bailleurs, comment déterminer le "juste" loyer
Janvier 2003
Le Particulier n° 961, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

La pénurie de logements locatifs sévissant dans les grandes villes peut pousser les propriétaires à augmenter fortement les loyers à l'occasion d'un changement de bail. Mais les hausses excessives font parfois perdre plus d'argent qu'elles n'en rapportent. La prudence s'impose.

Augmenter fortement les loyers, c'est prendre le risque d'essuyer des impayés

Brutale envolée des loyers, cohortes de locataires attendant de visiter un hypothétique logement, tel pourrait être grossièrement résumé l'état actuel du marché locatif hexagonal. Mais la réalité est plus nuancée. Car si ce contexte a généré des abus – du loueur qui double subitement son loyer, au locataire qui demande un pas de porte pour partir – ils restent marginaux. Vous pouvez bien sûr profiter de cette situation pour augmenter vos loyers. Mais vous devrez obéir à une double contrainte : celle de la loi, si vous avez déjà un locataire en place, et celle du marché, si vous cherchez un nouvel occupant...

La pénurie actuelle a été en grande partie alimentée par les bailleurs institutionnels (banques, compagnies d'assurances et sociétés foncières) qui ont vendu leurs logements à leurs occupants. "Gecina, dont 63 % des revenus locatifs provenaient du logement, souhaite équilibrer la proportion entre habitations et immobilier tertiaire», explique André Lajou, directeur du patrimoine logement de la première société foncière cotée hexagonale. La hausse constante des prix de vente de l'immobilier d'habitation depuis 1997 a contribué, elle aussi, à la mutation du paysage locatif. Elle a incité de nombreux propriétaires à troquer leur investissement pierre pour un placement moins contraignant et plus rémunérateur. Et ceux qui ont conservé leur patrimoine en l'état ont assisté à la diminution de leur rendement locatif. En effet, alors que les prix de vente augmentaient de 5 à 40 % dans les grandes villes depuis 1997, l'indice du coût de la construction (ICC), qui sert de base à la réévaluation des loyers, enregistrait une progression inférieure à 10 %, (voir p. 50).

Une inflation maîtrisée.

Tous ces facteurs pourraient justifier une sérieuse augmentation des loyers au moment où le bail change de titulaire (les propriétaires ne pouvant augmenter librement les loyers en cours de bail ni lors de leur renouvellement, voir p. 49). Depuis le 31 juillet 1997, en effet, les propriétaires des logements vacants ou récemment libérés peuvent fixer librement leurs tarifs. Seule sanction éventuelle pour ce "coup de pouce" tout à fait légal : celle du marché. Selon le dernier rapport de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap), ils ont été près de 80 % à profiter de cette liberté l'année dernière. La hausse alors appliquée était légèrement inférieure à 10 %. Les bailleurs provinciaux semblent avoir suivi le même raisonnement. Snoupi, l'observatoire de l'immobilier créé par l'Union nationale de la propriété immobilière (Unpi), qui scrute l'ensemble des loyers hexagonaux, a ainsi estimé à un peu plus de 5 % la réévaluation appliquée lors d'un changement de locataire. Des majorations très inférieures à celles qui auraient pu être appliquées pour maintenir un rendement locatif constant.

Les dangers d'un loyer surévalué.

Cette modération semble motivée par la prudence. En effet, fixer brutalement le montant du loyer à un niveau trop élevé peut être dangereux. "Le propriétaire perd facilement d'un côté ce qu'il gagne de l'autre", prévient Geneviève Prandi, de l'Olap. C'est d'abord l'assurance de mettre beaucoup plus de temps pour trouver un nouvel occupant. "Un appartement proposé au prix du marché trouve preneur en 48 heures. Si le loyer est trop élevé, il peut rester vide un ou deux mois", avertit Fabrice Boden, de la société de gestion Sopargem. Tel ce bel appartement familial du 17e arrondissement mis sur le marché à 2 745 € par mois, qui n'a pas suscité le moindre appel téléphonique en 10 jours. Et ce, malgré la parution d'une pléthore d'annonces dans des magazines spécialisés et sur des sites Internet. Proposé à son "juste" prix (2 590 € par mois), il a trouvé preneur dès la première visite. De même, un petit deux pièces, à deux pas de Barbès-Rochechouart, proposé à 830 € par mois charges comprises, attend un nouvel occupant depuis plusieurs semaines : ce tarif est trop élevé compte tenu de sa situation. Ensuite, malgré la pénurie de logements locatifs dans les grandes villes, les postulants sont plus exigeants qu'on ne pourrait le croire. "Les candidats à la location présentant un bon dossier arrivent toujours à trouver un logement au prix du marché ou, du moins, au prix qu'ils sont prêts à payer", confirme Philippe Audras, président de la Fnaim.

Des locataires versatiles.

En revanche, un locataire prêt à accepter de surpayer son logement ne se révélera pas forcément longtemps une bonne recrue. "Un loyer trop élevé n'attire pas toujours les bons dossiers", souligne Frédéric Pelissolo, responsable de plusieurs agences immobilières du réseau L'adresse, à Paris. "Le candidat qui accepte de payer très cher un appartement quelconque se révélera souvent dépensier et mauvais gestionnaire. D'où un risque accru d'impayés", renchérit un professionnel lillois. De plus, les propriétaires risquent de se retrouver confrontés à un important taux de rotation de locataires, phénomène toujours coûteux. En effet, au délai moyen de vacance entre deux locataires (représentant une perte de 1 ou 2 mois de loyers) s'ajoutent les inévitables dépenses de remise en état du logement (en moyenne, trois mois de loyer) ainsi que les frais de petites annonces ou, le cas échéant, les honoraires du professionnel chargé de le relouer. "Acculés, certains locataires acceptent n'importe quel logement à n'importe quel prix, le temps de trouver autre chose", avertit Jean-Philippe Château, responsable d'une agence Laforêt du 17e arrondissement de Paris. "Lorsque c'est trop cher, les personnes prennent quand même le logement mais continuent de chercher, et s'en vont au bout de 2 ou 3 mois", confirme Hugues Chaussard, directeur d'une agence Era dans le 15e arrondissement. Un comportement que l'on retrouve surtout pour les petites surfaces. "Les familles en quête d'un grand appartement, pour lesquelles un déménagement implique une organisation importante (inscription scolaire, garde des enfants) ne s'installeront jamais dans un logement trop cher en attendant de trouver mieux. En revanche, les locataires d'un studio, souvent des jeunes sans beaucoup de meubles, et donc très mobiles, le feront sans hésiter", explique Hugues Chaussard. C'est ce qui est arrivé à un bailleur parisien qui, faisant fi des conseils des professionnels estimant son loyer mensuel à 760 €, a préféré louer son petit deux pièces "en direct" à 1 067 €. Certes, il a trouvé rapidement un locataire mais celui-ci, une fois entré dans les lieux, lui a donné congé 15 jours plus tard...

Des hausses accrues pour les grands logements en bon état.

Estimer le "juste loyer" est un exercice complexe. Vous devez, dans un premier temps, prendre la mesure du marché en observant les loyers pratiqués dans le voisinage pour des biens similaires. Pour cela, faites le tour des agences immobilières et des notaires qui font de la gestion locative. Vous pouvez parfaire votre connaissance en consultant les sites Internet spécialisés (www.explorimmo.com, par exemple). Vous pouvez ensuite tenir compte des conseils donnés par les professionnels de l'immobilier et vous inspirer de leurs propres méthodes de réévaluation. Les grandes surfaces peuvent bénéficier de hausses plus importantes. Selon Snoupi, qui s'est penché sur la remise à niveau appliquée par les bailleurs entre deux occupants, la hausse est en 2002 de 2,8 % par rapport à 2001 pour un studio, de 6,7 % pour un trois pièces, et franchit la barre des 7 % pour un appartement familial. Des résultats similaires ont été enregistrés par la Fnaim pour les maisons individuelles. En 2002, leurs loyers ont augmenté de 9 % entre deux locations en région parisienne, de 12,7 % en Bretagne, et d'un peu plus de 18 % dans le Sud-Est. En fait, ces hausses ne s'expliquent pas uniquement par la pénurie générale de grandes surfaces, mais également par le fait que, souvent, les loyers des locataires partants sont très bas compte tenu de leur long séjour dans les lieux.

Cependant, la taille du logement ne suffit pas à elle seule à justifier un loyer conséquent : son état entre aussi en ligne de compte. "Dans le 15e arrondissement de Paris, un appartement de 4 pièces d'une centaine de mètres carrés se loue entre 2 100 et 2 290 € par mois, mais il doit être en parfait état et proposer un excellent niveau de prestations annexes, telles qu'un parking et une cuisine équipée", confirme Hugues Chaussard. Un logement similaire, mais dont les pièces humides sont totalement à revoir, ne pourra pas être proposé au même prix... sauf à rester vide indéfiniment. Dans ce cas, mieux vaut entreprendre les travaux nécessaires qui, déductibles des revenus fonciers, vous permettront d'obtenir un meilleur rendement.

Des bailleurs prudents.

"Pour le moment, les bailleurs ne sont pas trop gourmands et nous font confiance", affirme Pierre Desport, président de Gérance Laforêt Desport. "Les propriétaires qui exigent un loyer trop élevé finissent par se rendre à la raison", renchérit Frédéric Pellisolo. La même prudence semble animer les propriétaires qui gèrent leurs biens eux-mêmes, sans faire appel aux services de professionnels (ils représentent 50 % du parc locatif hexagonal). "S'il nous arrive de rencontrer des bailleurs opportunistes qui souhaitent réaliser un “coup”, la plupart restent raisonnables", confirme Grégoire Berthout, responsable de la communication du groupe PAP, qui dispose d'un service spécifique pour guider les bailleurs dans la fixation de leur loyer. Les bailleurs n'ont en revanche jamais été aussi exigeants dans le choix de leurs locataires. Aujourd'hui, il n'est pas rare que les propriétaires demandent des revenus nets mensuels équivalents à quatre fois le montant du loyer. De plus, ils réclament presque systématiquement la caution d'un proche, voire une caution bancaire. Le prix de la sécurité, en somme.

Valérie Valin-Stein

 


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , LOYER




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