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Charges locatives : les conditions de récupération du salaire du gardien

Février 2009
Le Particulier Immo n° 250, article complet.
Auteur : GENTY (Philippe)

Un décret du 19 décembre 2008 a assoupli les conditions de récupération par les bailleurs des charges relatives aux dépenses de gardiennage en copropriété. Il remédie à une rédaction incertaine, source d'un contentieux défavorable aux bailleurs.

«Services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée », « Dépenses d'entretien courant et menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée », ou encore « Impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement », tels sont les principes sur lesquels se fonde le bailleur pour récupérer ­certaines charges auprès de son locataire, ­définis par la loi du 6 juillet 1989 (art. 23).

C'est en application de ce texte que le décret du 26 août 1987 établit une liste limitative des cas où cette récupération est possible. S'agissant des frais de gardiennage, il stipule que « lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l'exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de trois quarts de leur montant ».

Un cumul des tâches litigieux

La Cour de cassation a précisé, en 2002, que pour que la rémunération du gardien soit récupérable, à concurrence des trois quarts (75 %), sur les locataires, il fallait que celui-ci effectue cumulativement les tâches d'entretien des parties communes et d'élimination des rejets (Cass. civ. 3e, 7 mai 2002, n° 00-16268), les secondes devant être entendues au sens d'ordures ménagères, ce qui exclut donc le stockage des encombrants en lieu et place de celles-ci (Cass. civ. 3e, 15 mai 2008, n° 07-16567).

La condition de cumul excluant la récupération partielle de la rémunération du gardien (Cass. civ. 3e, 9 janvier 2008, n° 06-21794), la Cour applique la règle du « tout ou rien ».

Dès 1997, elle avait estimé que l'intervention du gardien ou du concierge devait être directe », ce qui excluait un simple contrôle ou une simple surveillance des travaux (Cass. civ. 3e, 8 octobre 1997, n° 97-20113). Le 27 septembre 2006, elle avait affirmé par deux fois que le terme « assurer », et non « participer », figurant dans le décret de 1987, impliquait que la récupération n'était possible que lorsque le gardien ou le concierge effectuait « seul » les travaux (n° 05-17102 et n° 05-18193).

Dans un arrêt du 30 novembre 2005 (n° 04-14508), la Cour a réaffirmé le principe selon lequel les charges récupérables devaient correspondre à un service effectif rendu aux locataires. Tel n'était pas le cas de l'abonnement téléphonique correspondant à une ligne placée dans la loge du gardien et mise à la disposition des locataires, sans que ces derniers aient été informés de son existence (Cass. civ. 3e, 29 octobre 2008, n° 07-16082).

La position restrictive de la Cour de cassation imposait une réforme

L'évolution de l'activité des gardiens, ­la position restrictive de la Cour de cassation, qui menaçait en outre de s'étendre aux employés ­d'immeubles, après les gardiens et concierges, ainsi que la quasi-absence de mise à jour du décret depuis sa publication, ont rendu nécessaire une réforme de la définition des charges récupérables relatives aux frais de gardiennage.

En septembre 2007, le ministre du Logement confiait à la Commission nationale de concertation (CNC) le soin d'engager une réflexion sur les frais de gardiennage, afin d' « adapter le dispositif actuel de récupération des charges » auprès des locataires. Le décret du 19 décembre 2008 (n° 2008-1411), modifiant le décret de 1987, résulte pour partie de ces réflexions.

Une définition détaillée en quatre points

La principale innovation apportée par ce texte consiste en une définition très détaillée des charges récupérables relatives aux frais de gardiennage, en distinguant plusieurs situations.

  • Concernant les employés d'immeuble, le texte conserve le principe d'une récupération à 100 % des charges, précisant cependant que cette récupération est possible lorsqu'ils assurent « l'entretien ­des parties communes OU l'élimination des rejets ».
  • Lorsque ces tâches sont assurées par un ­gardien ou un concierge, la récupération esttoujours de 75 % en cas de cumul des tâches. « Un couple de gardiens ou de concierges qui assure, dans le cadre d'un contrat de travail commun » l'ensemble de ces tâches, « est assimilé à un personnel unique » (confirmation de l'arrêt : Cass. civ. 3e, 15 octobre 2008, n° 07-21452). Cette récupération est possible « y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou ­­physique temporaire pour le gardien ou le concierge ­d'effectuer seul les deux tâches ».
  • Le bailleur peut désormais imputer à ses locataires 40 % de la rémunération du gardien ou du concierge lorsqu'il n'effectue que l'une des deux tâches.
  • Le contenu des « charges d'encadrement technique » est précisé par les mots « chargé du contrôle direct du gardien, du concierge ou de l'employé d'immeuble ». Celles-ci sont récupérables sur les locataires à concurrence de 10 % de leur montant.
  • Ce qui n'est plus récupérable sur les locataires est enfin précisé

    Afin de prévenir de nouveaux litiges, le texte fixe enfin avec précision les éléments de la rémunération qui ne peuvent être pris en compte ­dans les charges récupérables.

    Ainsi, les « indemnités et primes de départ en retraite (confirmation de l'arrêt : Cass. civ.3e, 25 juin 2006, n° 07-15598), de licenciement, la cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur, la cotisation à la médecine ­du travail » ne sont plus récupérables sur les locataires, pour les gardiens, concierges ou employés d'immeubles. En outre, la non-déductibilité du salaire en nature est étendue à ces derniers.

    Ces dispositions s'appliquent aux dépenses nées à compter du 1er janvier 2009, les locataires restant fondés à demander le remboursement du trop payé des charges locatives pour les périodes antérieures, aux bailleurs qui n'auraient pas appliqué la jurisprudence ­restrictive de la Cour de cassation, à l'origine de cette modification.

    Philippe Genty


    Mots-clés :

    BAIL D'HABITATION , CHARGE LOCATIVE , CONCIERGE , GARDIEN , GARDIEN D'IMMEUBLE , REMUNERATION




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