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Savoir évaluer son loyer : les sources disponibles

Savoir évaluer son loyer : les sources disponibles
Mai 2001
Le Particulier n° 943, article complet.
Auteur : BARNIER (Laurence)

Pour savoir s'ils paient – ou font payer – leur loyer au juste prix, locataires et propriétaires disposent de nombreuses références et statistiques. Des sources d'autant plus utiles que, dans certains cas, la loi impose leur utilisation.

Olap, Adil, FNAIM... pour connaître les prix, mais aussi l'état du marché.

Locataires et propriétaires ont souvent besoin de connaître avec présision le loyer correspondant à un logement donné. De nombreuses statistiques sont à leur disposition, fournies dans l'agglomération parisienne et dans quelques régions par un observatoire des loyers. Dans une dizaine de villes, les associations départementales d'information sur le logement (Adil) collectent des données pour le compte du ministère du Logement. Ailleurs, il faut se tourner vers d'autres interlocuteurs, essentiellement la Fédération nationale des agents immobiliers ou les experts du Crédit foncier de France.

Paris et 114 communes proches sous la loupe de l'Olap.

La loi du 6 juillet 1989 (voir encadré p. 72) prévoyait, mais sans en faire obligation, la mise en place d'observatoires des loyers couvrant le territoire pour aider locataires et propriétaires à obtenir les références nécessaires. Le coût important de ces créations fait qu'il n'en existe dans les faits que trois : celui de la région parisienne, où la tension sur les loyers est la plus forte, celui de Besançon et celui de Rennes.

L'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) couvre Paris et 114 communes de la proche banlieue, en particulier les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, ainsi que quelques communes du Val d'Oise, des Yvelines ou de l'Essonne.

L'Observatoire des loyers de la ville de Paris mène ses enquêtes auprès des administrateurs de biens, bailleurs institutionnels, propriétaires gérant eux-mêmes leur logement, ou encore auprès des locataires. Ces études sont effectuées chaque année, à la même date, sur un même panel. L'organisme observe l'évolution des loyers pour l'année précédente ainsi que leur niveau au moment même de l'enquête. Des pondérations sont ensuite effectuées afin que les résultats soient représentatifs. L'organisme met à la disposition des propriétaires, locataires et professionnels une base de données de plus de 40 000 références. Plus de la moitié du fichier est renouvelée chaque année.

En 1999, l'Olap, en partenariat avec la Chambre syndicale interdépartementale des notaires de Paris, a établi une comparaison entre prix de vente et niveaux de loyers à Paris, de 1989 à 1998. Cette étude, spécialement destinée aux propriétaires-bailleurs, a été réalisée dans le souci d'améliorer la connaissance du marché locatif privé. Elle fait apparaître une certaine stabilité des loyers au début des années 90 alors que, durant la même période, les prix de vente augmentaient. Conséquence : avec un investissement de départ plus élevé et des revenus locatifs stagnant, la rentabilité locative était moins importante. Jusqu'en 1997, les prix d'acquisition d'un bien immobilier ont diminué dans des proportions fortes, tandis que le niveau des loyers se maintenait. Une opération profitable au bailleur puisque, pour un investissement moindre, il pouvait maintenir le niveau de ses revenus locatifs.

En 1998, la rentabilité repartait à la baisse dans les quartiers chers et les grands logements. Toujours dans cette même étude, d'autres chiffres montrent un taux de rentabilité très fort pour les studios à Paris à partir des années 1995.

Les services de l'Olap.

De nombreuses demandes parviennent à cet organisme (il faut impérativement prendre rendez-vous) : des locataires ou des propriétaires à l'occasion d'un renouvellement de bail, bien sûr, mais aussi des acquéreurs souhaitant connaître la valeur locative de leur logement afin d'en évaluer la rentabilité. Des sociétés souhaitant loger leurs cadres, en cas de mobilité, se renseignent également pour connaître le niveau des loyers afin de calculer une prime par exemple. Il est, par ailleurs, possible de se présenter sans rendez-vous au Bipo, le Bureau de l'information juridique des propriétaires et des occupants, un service de la mairie de Paris, relié à la base de données de l'Olap. L'observatoire publie un dossier annuel, extrêmement complet (150 F TTC, soit 22,5 €).

A Besançon, des chiffres, mais aussi la tendance des besoins locatifs.

L'association départementale d'information sur le logement (Adil) de Besançon participe à l'enquête à destination du ministère du Logement, portant sur 6 à 700 habitations. Mais elle effectue en outre une deuxième enquête exclusivement auprès des agents immobiliers et concernant également 6 à 700 habitations. La taille, l'âge des logements sont ainsi répertoriés, ce qui donne à ces professionnels une idée de l'évolution des loyers ainsi que de la structure du parc locatif. La seule différence par rapport à l'enquête diligentée par le ministère est qu'elle ne concerne pas les logements gérés directement par les propriétaires individuels. L'Adil du Doubs réalise également, en partenariat avec l'Association régionale des HLM (ARH), une enquête comparative sur l'évolution du parc locatif social et du parc locatif privé. Les informations sont diffusées par Minitel en direction des professionnels. Les particuliers, eux, sont renseignés gratuitement : il leur suffit d'appeler l'Adil et d'indiquer les caractéristiques exactes du logement. Entre trois et cinq références de loyer portant sur des logements similaires leur sont envoyées par la Poste, au plus tard dans la semaine suivant la demande.

Un service qui sera bientôt étendu... à l'ensemble du département.

Pour l'instant, seuls les habitants de Besançon peuvent bénéficier de renseignements très précis, mais ceux de Montbéliard pourront recueillir les mêmes informations dès l'année prochaine. Puis ce sera le tour de Pontarlier et du reste du département du Doubs, où la demande locative est importante, notamment en milieu rural. "Nous indiquons les grandes tendances des besoins locatifs aux particuliers qui le désirent, explique Patrick Marceau, chargé d'études à l'Adil du Doubs. Par exemple, nous les mettons en garde sur le caractère risqué d'un investissement dans un studio et leur indiquons les créneaux plus porteurs, comme les 3 ou 4 pièces."

En Ille-et-Vilaine, 5 % du parc locatif est référencé.

A Rennes, l'Adil, qui participe à l'enquête de l'Observatoire des loyers sur la ville, est à même de procurer des références de loyers de voisinage très précises. L'organisme publie un rapport annuel de loyers dans le département, sur les niveaux de prix observés, et non sur leur évolution, car les secteurs sont très dissemblables. L'enquête est menée auprès des professionnels pour le département, sur les grandes villes comme Saint-Malo, Vitré, Fougères ou Redon. L'Adil possède 4 000 références sur l'ensemble de l'Ille-et-Vilaine, représentant 5 % du parc locatif.

"Les particuliers et les professionnels qui nous fournissent des références peuvent consulter notre banque de données. Afin de l'étendre, nous demandons à chaque personne nous questionnant, de bien vouloir entrer dans notre banque de données. Il est possible d'obtenir des références quelquefois dans la journée, au plus tard dans la semaine", affirme Pol de Kervénoaël, responsable de l'Observatoire des loyers de Rennes. Dans la capitale régionale, l'association départementale d'information sur le logement observe la même méthode que l'Olap sur un panel de 700 logements environ. Mais Rennes étant une ville étudiante, les relocations se font très vite, souvent avant l'expiration des trois ans du bail. La majorité des demandes ne portent plus sur les références de loyer de voisinage, mais sur l'état du marché.

Vannes prépare son outil d'analyse.

"Nous allons faire quelque chose qui ressemblera beaucoup à ce qui se pratique en Ille-et-Vilaine", annonce Augustin Chomel, directeur de l'Adil du Morbihan, à Vannes. "Nous en sommes à la phase de démarrage, la collecte de données démarre à peine. Jusqu'ici, les enquêtes étaient effectuées de façon ponctuelle, sur 2 500 logements environ, sans suivi. A chaque fois, tout recommençait à zéro. Or, le parc locatif s'est beaucoup développé, nous sommes passés d'un marché de pénurie à un marché plus équilibré, avec des tensions ici ou là. Nous avons besoin d'un outil plus proche de la réalité. La première motivation n'est pas de fournir des références de loyers pour les locataires ou les propriétaires, qui n'en demandent pas beaucoup. Mais l'objectif est d'analyser plus en finesse le parc locatif privé."

De nombreuses villes échappent au maillage des observatoires.

Les associations départementales d'information sur le logement (Adil) ou les agences d'urbanisme (organismes publics d'étude sur l'aménagement et le développement des grandes agglomérations françaises) se chargent également de collecter des données pour le compte du secrétariat au Logement dans neuf agglomérations : Aix-en-Provence, Bordeaux, Brest, Grenoble, Lille, Lyon, Nancy, Strasbourg et Toulouse. Un maillage qui est loin d'être très serré, puisque parmi les grandes villes non observées, on note d'importantes agglomérations telles que Marseille, Montpellier, Nantes ou Rouen. L'évolution des loyers dans ces neuf villes est observée, grâce à une méthodologie commune, pour établir le rapport publié annuellement par le secrétariat au Logement sur l'évolution des loyers dans le parc des logements privés.

Ces observations constituent une base de 600 à 800 enquêtes par agglomération, dont les résultats sont disponibles dans chacune des agences d'urbanisme des villes concernées. L'inconvénient de ces études est qu'elles sont établies sans découpage par quartier, ce qui ne permet pas de tirer des conclusions très précises. "Nous nous contentons d'observer une tendance, au renouvellement de bail, à la relocation, ainsi que le niveau des loyers lorsque le bail est reconduit avec l'ancien locataire", commente-t-on au ministère.

Ces enquêtes sont ensuite centralisées par l'Observatoire des loyers, à Paris, qui les exploite. Le rapport qui en résulte comporte un nombre important de données concernant à la fois les loyers et l'état du parc locatif. Il est disponible gratuitement en effectuant la demande auprès du secrétariat d'Etat au Logement (voir encadré).

En complément, les chiffres des professionnels.

Dans les villes où les chiffres officiels n'existent pas, le propriétaire et le locataire doivent se débrouiller pour se procurer des données satisfaisantes. Ils peuvent demander aux agents immobiliers du quartier, ou à un administrateur de biens, à un notaire, ou tout autre professionnel au fait des loyers pratiqués dans les environs.

La FNAIM analyse 36 villes de province.

La Fédération nationale des agents immobiliers (FNAIM) dispose, grâce à son Observatoire national du marché locatif, d'une banque de données riche de plus de 200 000 références. Il permet de suivre l'évolution des loyers dans 36 villes de province ainsi qu'à Paris et en région parisienne. Les tableaux font apparaître les prix moyens des loyers au mètre carré, les prix moyens des loyers ainsi que la surface moyenne pour une, deux, trois ou quatre pièces. Des commentaires sur l'offre de logements – répartition entre appartements et maisons, délais de vacance entre deux locataires et moyennes de temps d'occupation –, accompagnent ces données chiffrées pour chacune des villes étudiées.

Les chiffres du Crédit foncier reflètent le marché à l'état brut.

De leur côté, les experts du Crédit foncier de France publient chaque année un rapport concernant les régions et les grandes agglomérations du pays. On peut y trouver les loyers mensuels pour les studios et quatre pièces, situés au centre ou en périphérie de la ville. Ces chiffres, concernant uniquement les nouvelles locations, reflètent l'état du marché à l'état brut, sans pondération statistique, ce qui est à même de donner une indication sur les loyers pratiqués, mais ne permet pas de dégager une tendance.

Laurence BARNIER


Mots-clés :

LOYER , MARCHE LOCATIF




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