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Le congé donné par le bailleur

Le congé donné par le bailleur
Septembre 2001
Le Particulier n° 946, article complet.
Auteur : DESTRALLET (Hubert)

"Je suis locataire d'un appartement qui est mis en vente. Je voudrais l'acheter, mais le bailleur fixe un prix exorbitant. Puis-je demander l'arbitrage d'un juge ?" Oui

Le bailleur peut délivrer un congé à son locataire pour vendre son appartement

La loi du 6 juillet 1989 "tendant à améliorer les rapports locatifs" qui régit les rapports entre bailleurs et locataires autorise les propriétaires à donner congé à leur locataire, notamment lorsqu'ils désirent vendre leur bien immobilier. Le bailleur doit, dans ce cas, adresser à l'occupant un congé notifié par lettre recommandée (ou signifié par huissier). Le locataire dispose alors d'un droit de préemption sur l'appartement pour le prix et aux conditions qui sont précisés par le propriétaire dans le congé. Ce document vaut offre de vente.

Si le locataire refuse cette offre, il perd tout droit d'occupation du local et doit quitter les lieux. S'il accepte, il dispose de 2 mois pour acheter le bien. Ce délai est porté à 4 mois s'il a recours à un prêt bancaire. Les tribunaux reconnaissent au bailleur la faculté de déterminer librement le prix de vente (CA de Paris du 10.2.88, Balmelle c/Patry). Cependant, le juge sanctionne les abus, notamment lorsque le bailleur cherche à évincer le locataire en prétextant une vente et en fixant un prix manifestement excessif. Afin d'établir l'intention frauduleuse des vendeurs, les tribunaux se fondent non seulement sur le caractère dissuasif du prix, mais également sur un faisceau d'indices.

Par exemple, dans une récente affaire soumise à la Cour de cassation, une propriétaire avait signifié à son locataire un congé fondé sur sa prétendue intention de vendre. Le juge a annulé ce congé en retenant qu'elle avait eu l'intention frauduleuse d'empêcher l'occupant des lieux d'exercer son droit de préemption, le prix proposé étant "volontairement dissuasif". Le juge a également relevé que "la bailleresse n'avait jamais donné de mandat de vente à un agent immobilier ou fait de publicité en vue d'une vente". De plus, elle n'avait pas pu démontrer que d'éventuels acheteurs avaient visité son appartement ou émis une proposition d'achat. Le locataire a ainsi pu rester dans les lieux (cass. civ. 3e ch. du 15.3.00, n° 381 D).

Le locataire peut se tourner vers les tribunaux après son départ. En cas de fraude, il peut alors obtenir des dommages et intérêts pour congé abusif. Dans une affaire récente, un propriétaire avait délivré un congé pour vente. Le locataire n'avait pas usé de son droit de préemption et avait dû quitter les lieux. Peu de temps après son départ, l'appartement avait été reloué, le bailleur prétextant que la vente n'avait pu intervenir en raison d'importantes réparations à effectuer. Le juge a retenu la mauvaise foi du bailleur en constatant que le prix de vente était excessif au regard des prix du marché, que l'immeuble avait été reloué sans délai et que le montant des travaux à effectuer s'élevait seulement à la somme de 8 000 F. L'ancien locataire a obtenu 25 000 F de dommages et intérêts (CA de Montpellier du 11.1.00, n° 97/0004526).

"J'ai donné à mon locataire un congé pour vendre. Puis-je néanmoins réaliser avec lui une plus-value raisonnable ?" Oui

Le juge apprécie le caractère excessif du prix de vente

Les tribunaux apprécient souverainement la notion de prix excessif. Dans une récente affaire, des locataires contestaient le prix de vente prétendument trop élevé proposé par les propriétaires. Or, la valeur vénale de l'appartement avait été estimée par expertise judiciaire entre 1 220 000 F et 1 300 000 F. Le prix demandé était de 1 400 000 F. Le juge a estimé que ce montant "qui correspond à 112 % du prix estimé ne saurait être qualifié d'exorbitant ou de manifestement dissuasif, ni caractériser une intention frauduleuse, qui ne peut résulter du légitime désir de réaliser un profit, modeste en l'espèce, en vendant leur bien" (cass. civ. 3e ch. du 19.4.00, n° 572 P).

"Mon bailleur vient de me signifier un congé par huissier. Je désire acheter l'appartement, mais le propriétaire exige le versement immédiat de 10 % du prix. Est-ce légal ?" Non

Le bailleur n'a pas la possibilité d'exiger un acompte

Lorsque le bailleur adresse un congé pour reprendre son bien immobilier, la loi accorde au locataire un délai de 2 mois pour accepter l'offre de vente, puis un délai de 2 mois à compter de son acceptation pour la réalisation de l'acte de vente (art. 15 II de la loi du 6.7.89). Ce deuxième délai est porté à 4 mois si l'occupant a l'intention de recourir à un crédit bancaire. Au total, le locataire dispose donc de 6 mois pour accepter, signer l'acte de vente et réunir les fonds nécessaires au paiement du prix convenu.

Compte tenu de ces délais, le propriétaire peut-il légalement imposer le versement immédiat de 10 % du prix de la vente à titre d'indemnité d'immobilisation ? La Cour de cassation vient de trancher la question dans un arrêt du 1er mars 2000. Une compagnie d'assurances, propriétaire d'un appartement, avait signifié un congé au locataire qui avait accepté d'acheter le bien. L'établissement avait exigé la consignation sans délai de 10 % du prix de la vente, ce qui représentait la somme de 400 000 F. Les particuliers avaient contesté cette pratique. Ils ont invoqué la nullité du congé et demandé la reconduction de leur bail pour une durée de 6 ans. La Haute Cour leur a donné raison en estimant "qu'en faisant obligation aux époux X, en cas d'acceptation de l'offre de vente, de consigner à titre d'indemnité d'immobilisation 10 % du prix, la société Z. avait, dans son congé du 20 juin 1995, abrégé les délais accordés au locataire pour réunir les fonds" (cass. civ. 3e ch. du 1.3.00, n° 334 P).

Pour la Cour, en effet, exiger du locataire une somme importante sans respecter les délais légaux revient à l'empêcher d'exercer son droit de préemption.

"Il y a 3 ans, j'ai dû quitter l'appartement que je louais car mon propriétaire m'avait donné congé pour reprise. Il ne l'habite toujours pas : puis-je obtenir des dommages et intérêts ?" Oui

Le droit de reprise du bailleur suppose l'habitation des locaux à titre de résidence principale

L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 autorise le bailleur à délivrer congé à son locataire lorsqu'il désire reprendre le logement, notamment pour lui-même, son conjoint, son concubin, ses ascendants ou descendants. Le propriétaire n'a alors aucun autre motif à fournir : le congé doit simplement indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise – à défaut il serait nul –, mais il n'est pas obligatoire de préciser le lien de parenté existant entre le bailleur et le bénéficiaire (cass. civ. du 2.2.00, n° 179 P).

Cependant, le juge peut être amené à contrôler, après le départ du locataire, que le congé n'a pas été délivré en fraude des droits de l'occupant évincé. Dans le cas suivant, la propriétaire d'un bien donné en location avait fait délivrer un congé pour reprise. 4 ans après le départ de son locataire, elle n'habitait toujours pas le logement. Le particulier évincé a obtenu des dommages et intérêts pour congé frauduleux. Le juge a constaté "que la bailleresse n'avait jamais occupé l'appartement à la suite du départ du locataire" et que celle-ci invoquait des motifs "qui ne caractérisent pas l'existence d'une cause légitime justifiant cette abstention" (cass. civ. du 19.4.00, n° 598 P). Il en irait de même dans le cas d'un bailleur qui aurait exercé son droit de reprise, n'aurait pas occupé le local et l'aurait vendu. Si la loi autorise le propriétaire à récupérer son bien pour l'habiter, elle se réfère simplement à la décision du bailleur "de reprendre le logement", sans spécifier si la reprise doit être exercée au titre d'une résidence principale ou secondaire. Toutefois, un tout récent arrêt de la Cour de cassation vient de préciser, dans le cas d'un propriétaire qui avait voulu reprendre son logement afin de l'utiliser comme pied-à-terre, "que le droit de reprise du bailleur supposait l'habitation des locaux à titre principal et non comme résidence secondaire" (cass. civ. du 31.1.01, n° 102 P).

"Puis-je reprendre mon appartement en fin de bail afin d'effectuer de gros travaux de rénovation ?" Oui

Le propriétaire peut reprendre son appartement pour motif légitime et sérieux

Avec le congé pour vendre et le congé pour reprise, le bailleur dispose d'une troisième possibilité pour reprendre son bien : en cas de motif légitime et sérieux. L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 précise que le "motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant" peut justifier le congé donné par le propriétaire. Il peut s'agir, par exemple, du défaut répété de paiement du loyer aux termes convenus ou du refus du locataire de payer l'augmentation de loyer en application de la clause d'indexation.

Mais, le "juste motif" visé par la loi peut intervenir en dehors de toute faute de l'occupant. Par exemple, une société civile immobilière, propriétaire d'un logement loué à des époux, leur avait donné congé en raison de la rénovation de l'immeuble. Le propriétaire désirait, en effet, dans le cadre de la gestion de son patrimoine, aménager son bien au terme du bail en améliorant la distribution des lieux et les équipements de confort. L'importance des travaux, qui impliquaient l'intervention de plusieurs corps de métier, n'était pas compatible avec le maintien en place d'une famille qui comportait trois enfants en bas âge. Le juge a estimé que la rénovation du bâtiment constituait "un motif légitime et sérieux" (cass. civ. 3e ch. du 7.2.96, n° 304 P).

Mais encore faut-il que le motif existe réellement au moment où il est avancé. Dans une autre affaire, la propriétaire d'un logement avait délivré un congé à son locataire au motif que son immeuble faisait l'objet d'une expropriation. Toutefois, le bailleur ne faisait état que d'un arrêté préfectoral portant déclaration publique d'acquisition de son bien immobilier. Cet arrêté ne constituait que le premier acte préparatoire de la procédure d'expropriation. Dans ces conditions, le juge a estimé que la propriétaire ne pouvait pas démontrer qu'à la date de son congé, elle justifiait réellement d'un "motif légitime et sérieux" au sens de la loi du 6 juillet 1989 (CA de Versailles, 1re ch. 2e section, du 15.1.99, Gomes c/Briend).

Dans d'autres cas, le bailleur, sous couvert d'une reprise pour "motif légitime et sérieux", désire en réalité vendre son bien. Cette pratique constitue en fait un détournement du droit de préemption. Ainsi, dans l'affaire suivante, une commune, propriétaire d'un appartement situé dans une propriété, avait délivré au locataire un congé fondé sur un motif prétendument légitime et sérieux. La commune affirmait souhaiter récupérer l'appartement pour la réalisation de logements pour les jeunes de la région. Or, il résultait des pièces versées au dossier que l'intention réelle de la commune était de vendre le terrain à une société de crédit. Un congé pour vendre aurait donné au locataire un droit de préemption pour son appartement, ce qui aurait empêché la collectivité de réaliser son projet. La Cour de cassation a estimé que "la commune s'était fondée sur un prétendu motif légitime et sérieux destiné à masquer son intention de vendre (le terrain) comportant le logement loué et qu'elle s'était livrée à un détournement de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 en privant M. X de son droit de préemption légal". Le congé a été annulé et le locataire est resté dans les lieux (cass. civ. du 19.1.00 3e ch. n° 31 D).

Hubert DESTRALLET


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CONGE PAR LE PROPRIETAIRE , PREEMPTION




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