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Gestion locative : recourir ou non à un professionnel

Gestion locative : recourir ou non à un professionnel
Octobre 2001
Le Particulier n° 947, article complet.
Auteur : BARNIER (Laurence)

Certains propriétaires-bailleurs gèrent eux-mêmes le logement qu'ils donnent en location. D'autres préfèrent confier cette tâche à un gérant professionnel et les rémunérer à cette fin. Revue des avantages et inconvénients des deux solutions.

Le propriétaire, en tant que bailleur, doit assumer des tâches nombreuses et variées Posséder un logement donné en location est une source de revenus, mais c'est aussi une charge car la gestion d'un bien locatif n'est pas une tâche aisée, loin de là. Il faut trouver un locataire solvable, établir un bail clairement rédigé, répartir les charges entre le locataire et le propriétaire, suivre les travaux, régler au mieux les éventuels conflits avec l'occupant des lieux... le problème étant multiplié par le nombre de logements possédés

Est-ce à dire qu'il s'agit là d'une mission impossible ? Non, puisque nombre de propriétaires s'en acquittent fort bien. Mais il faut bien mesurer l'étendue de celle-ci, pour ne pas se trouver dépassé par les événements. Auguste Lafon, possédant la double casquette de vice-président de l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) de Marseille et d'administrateur de biens, résume ainsi la situation : "Mes clients sont à 50 % des propriétaires n'habitant pas Marseille, des gens qui ont hérité d'un bien ou qui ont été mutés dans une autre région temporairement, et qui louent leur logement. Dans ce cas, un professionnel a son rôle à jouer. Mais si vous possédez deux à trois logements au plus et que vous êtes retraité ou très motivé par la gestion immobilière, vous pouvez gérer la location par vous-même, avec l'aide d'une chambre syndicale départementale de propriétaires".

S'assurer d'avoir la disponibilité nécessaire.

La gestion d'une location implique notamment des tâches répétitives, qu'il faut pouvoir accomplir en temps et en heure, même si elles ne prennent pas énormément de temps à chaque fois. Au minimum, il faut éditer mensuellement les quittances de loyers et veiller à leur bon encaissement. D'autres tâches s'imposent plutôt à un rythme annuel, telles que les déclarations fiscales, le calcul des charges dont le remboursement peut être demandé au locataire, la révision du loyer... sans oublier, si le logement est situé dans une copropriété, la participation aux assemblées générales, au moins une fois par an. Moins fréquentes ou moins régulières, d'autres tâches peuvent, en revanche, consommer beaucoup de temps, tels que des travaux de rénovation du logement, pour lesquels il faut trouver des entreprises, négocier des devis, suivre le chantier... Enfin, le propriétaire-bailleur ne doit pas seulement être organisé et disposer de temps, il doit aussi pouvoir se libérer rapidement si un problème imprévu survient dans le logement, dont la solution est urgente, telle qu'une fuite importante ou une panne de chaudière. Lorsque le bien à gérer est situé loin de son domicile, la tâche est évidemment rendue plus difficile. Si vous optez pour la gestion en direct, vous devez donc évaluer si le temps libre laissé par votre vie professionnelle et familiale est suffisant.

Suivre l'évolution du droit.

Dans le temps consacré à la gestion, il ne faut pas oublier celui nécessaire pour connaître et suivre la législation et la jurisprudence en matière de baux d'habitation. L'un des problèmes les plus épineux se posant aux bailleurs est, en effet, l'extrême abondance des textes en la matière et leur évolution constante. La législation récente a, par exemple, renforcé les diagnostics nécessaires sur le plomb, les termites ou encore l'amiante. Et ne pas bien connaître les règles applicables peut conduire à se mettre dans son tort. Ainsi, la jurisprudence a évolué tout récemment sur les raisons autorisant le locataire à quitter le logement avec un préavis réduit à un mois au lieu de trois en règle générale : désormais, les tribunaux admettent, parmi ces motifs, la fin d'un contrat de travail à durée déterminée ; un bailleur qui refuserait à son locataire de bénéficier du préavis réduit dans une telle situation, en se fiant à l'état antérieur de la jurisprudence, s'exposerait donc à être mis dans son tort. De même, un décret à paraître incessamment fixera les caractéristiques minimales à satisfaire par tout logement. La loi du 13 décembre 2000, dite SRU (solidarité et renouvellement urbains) a, en effet, modifié celle du 6 juillet 1989 sur les droits et obligations des locataires et des bailleurs sur plusieurs points, et impose notamment désormais au bailleur de mettre un logement "décent" à la disposition du locataire. Si ces normes ne sont pas respectées, le locataire pourra obtenir une baisse du loyer, voire une résiliation du bail avec, à la clé, le remboursement des sommes perçues

Il importera donc, avant de mettre un logement en location, de s'assurer qu'il est conforme. Sinon, il faudra engager des travaux, réaliser les aménagements indispensables, mais ni plus ni moins que nécessaire, envisager un dépôt de dossier à l'Association nationale pour l'amélioration de l'habitat (Anah) pour obtenir d'éventuelles subventions, et veiller à l'aspect technique des choses.

Trouver un locataire solvable.

La recherche d'un locataire n'est pas chose aisée : il ne suffit pas de faire passer une petite annonce et de rencontrer le futur locataire. Pour éviter les problèmes ultérieurs, il faut aussi bien vérifier sa solvabilité présente et future : cela nécessite de lui faire présenter ses fiches de paie, éventuellement de lui demander la caution financière d'un tiers, ce qui revient peu ou prou à empiéter sur sa vie privée et s'avère parfois délicat. Il faut aussi penser à réclamer un dépôt de garantie, et une attestation d'assurance du locataire (assurance dite risques locatifs, incluse dans toutes les assurances multirisques habitation).

Auguste Lafon constate que les propriétaires ne s'entourent pas toujours des garanties suffisantes lorsqu'ils trouvent un locataire. Certains, en ne vérifiant pas suffisamment les dires du candidat à la location, risquent de se faire abuser.

Établir un contrat de location écrit.

Selon la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location d'un logement doit être établi par écrit et comporter un certain nombre de mentions obligatoires, telles que la date de prise d'effet et la durée du bail, le montant du loyer, ses modalités de paiement et les règles de révision éventuelles. Ce dernier point est très important, car s'il n'est pas stipulé dans le contrat, le locataire peut s'opposer à une quelconque révision du loyer pendant toute la durée du bail

De nombreux modèles de contrats de location sont disponibles, auprès des chambres syndicales de propriétaires notamment, ou d'éditeurs spécialisés, tels que les éditions Tissot. Néanmoins, trop de bailleurs n'en établissent pas, ou bien se contentent de rédiger quelques phrases sur un bout de papier, en ne respectant pas la législation. Il s'agit là d'une source importante de contentieux qui peut être facilement évitée si le bail est rédigé de façon claire et complète.

Faire un état des lieux.

À l'entrée du locataire dans le logement, comme lors de son départ, un état des lieux doit être établi. Il permet de comparer l'état du logement au début et à la fin de la location. C'est sur la base de cette comparaison que le propriétaire restituera tout ou partie du dépôt de garantie au locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes justifiées dues par le locataire au titre des réparations locatives ou dégradations dont il pourrait être tenu responsable. Il ne faut donc pas se satisfaire de formules vagues comme "logement en bon état", mais passer en revue les différents équipements : "tapisserie en très bon état, carrelage comprenant un carreau ébréché, moquette neuve, carreau fêlé dans la chambre", etc. Lors de cette opération, le bailleur doit donc être attentif et, parfois, discuter avec le locataire. En effet, pour être valable, un état des lieux doit être contradictoire (art. 3 de la loi de 1989), c'est-à-dire avoir été dressé en présence des deux parties, locataire et propriétaire, ou de leur représentant ; ou, à défaut, il faut que la partie défaillante ait été dûment convoquée. Les tribunaux sont inflexibles sur ce point : par exemple, un état des lieux non contradictoire, établi par une gardienne, salariée du propriétaire n'a pas de valeur probante, a jugé la cour d'appel de Versailles (1re ch. du 29.5.98, Sté Habitat en France c/ Verdier). Un autre tribunal a rejeté la demande de remboursement d'un propriétaire qui avait effectué des travaux de remise en état sur la base d'un état des lieux établi hors de la présence des locataires, car, en agissant ainsi, il avait mis les locataires "dans l'impossibilité d'apporter la preuve contraire" (CA de Versailles du 31.1.97, 1re ch., GMF c/ époux Chainet).

Percevoir les loyers et les charges.

Surtout lorsqu'ils constituent un complément de ressources pour le bailleur, les loyers doivent être payés très régulièrement. Il faut donc suivre attentivement les rentrées et réagir rapidement à tout impayé, sans laisser le locataire accumuler un retard qu'il pourra difficilement rattraper. Tous les ans, le calcul de la révision du loyer s'impose, en fonction de la variation de l'indice Insee du coût de la construction (voir notre rubrique "Indices" p. 97). En complément des loyers, le locataire doit rembourser les charges locatives au bailleur. Celui-ci doit donc répartir les dépenses qu'il a engagées pour la gestion, le fonctionnement et l'entretien du logement et de l'immeuble, entre celles qu'il peut répercuter sur le locataire et celles qui restent à sa charge ; en effet, la loi ne permet pas de fixer forfaitairement les charges locatives. Cela n'interdit pas, avec chaque loyer, de demander une provision pour charges, mais au moins une fois par an, il faut effectuer une régularisation selon les dépenses réelles. Dans le cas d'un logement en copropriété et lorsque le syndic est consciencieux, cela ne pose pas trop de problèmes, car les comptes distinguent parmi les charges de copropriété celles qui sont récupérables sur le locataire de celles qui ne le sont pas. Sinon, il faut faire cette répartition soi-même, alors que les règles prévues par la loi de 1989 et le décret n° 87-713 du 26 août 1987 sont parfois subtiles, de même que l'abondante jurisprudence qui s'y rapporte. Ainsi, les dépenses d'entretien des parties communes d'un immeuble et d'élimination des rejets (poubelles ou vide-ordures) ne sont pas décomptées de la même façon selon que ces services sont assurés par le gardien ou le concierge, ou par un employé d'immeuble spécialement affecté à cette tâche.

Assurer l'entretien du logement.

La loi prévoit que les grosses réparations doivent être effectuées par le bailleur, alors que l'entretien courant incombe au locataire (voir p. 47). Un décret donne une liste de réparations dites locatives. Dès lors, le bailleur doit veiller au bon état du logement, et si des travaux se révèlent nécessaires, déterminer au cas par cas avec son locataire à qui ils incombent, ce qui, dans la pratique, est un motif de conflits fréquents, car la liste réglementaire n'est pas limitative. De surcroît, le locataire n'est tenu ni aux réparations dues à la vétusté ou à des malfaçons ni à des cas fortuits ou de force majeure. La loi prévoit aussi que le locataire répond des dégradations du logement pendant la durée du contrat de location, sauf, là aussi, cas particuliers. Ainsi, selon que des papiers peints ont été endommagés parce que le locataire a laissé ses fenêtres ouvertes lors d'un orage ou qu'ils l'ont été par suite d'infiltration des eaux de pluie alors que les fenêtres étaient fermées, le locataire est responsable ou non. Une autre incertitude demeure quant à la frontière entre l'usure normale des équipements et les dégradations dues à la négligence du locataire. Le problème se pose très souvent et aucun texte ne fixe une durée de vie pour chaque équipement. Cette notion est laissée à l'appréciation des tribunaux. Par exemple, il a été jugé qu'une occupation de 7 ans justifiait à elle seule de l'usure des peintures, papiers peints et moquette lorsque les locaux étaient déjà "en état d'usage" à l'entrée du locataire (cass. civ. 3e ch. du 23.2. 94, Deret c/ Gros) ; la remise en état de ces éléments ne lui incombait donc pas.

Mettre fin au contrat de location.

Le propriétaire a le droit de mettre fin à la location, mais uniquement pour des raisons bien précises, telles que, au terme du bail, la reprise du logement pour y habiter ou y loger des proches, la vente du logement, ou encore pour des motifs légitimes et sérieux, tels que des retards répétés de paiement du loyer, ou encore des troubles importants de voisinage. Mais dans tous les cas, la loi et la jurisprudence imposent au bailleur des règles de forme très précises, sous peine de nullité du congé, notamment le respect d'un délai de préavis de 6 mois, ou l'obligation, lorsque le locataire est marié, de notifier ce congé personnellement à chacun des deux conjoints, sauf cas particulier. Quant au dépôt de garantie, la loi prévoit qu'il doit être restitué au locataire dans un délai maximal de 2 mois à compter de la remise des clés. Entre-temps, le bailleur doit donc vérifier que le locataire n'a ni arriéré de charges ni de taxe d'habitation, car le fisc peut la lui réclamer à la place du locataire. Il doit aussi, si des travaux à la charge du locataire restent à effectuer dans le logement, se constituer des preuves de leur coût, pour justifier les retenues effectuées sur le dépôt de garantie.

Gérer seul en se faisant aider.

Si vous pensez être à même de vous occuper de la gestion de vos biens, vous avez des possibilités d'alléger votre tâche. Vous trouverez ainsi un allié de poids dans les chambres syndicales des propriétaires, au nombre de 120, réparties sur tout le territoire. Pour un coût d'adhésion de l'ordre de 400 F par an, vous y trouverez les réponses aux questions que vous vous posez, dans les domaines législatif, juridique et fiscal. Les Associations d'information sur le logement (Adil), présentes dans de nombreux départements, sont également à même de vous aider. Un logiciel de gestion immobilière peut aussi faciliter votre tâche. Solution Micro, leader sur ce segment du marché, fournit de tels logiciels pour PC ou Mac. Leur coût : 500 F TTC pour un propriétaire possédant 5 lots par exemple, plus 586 F par an pour les mises à jour réglementaires et fiscales. Vous y trouvez des avis d'échéances et quittances, des modèles de baux, le calcul des loyers et de leur révision, une aide à la déclaration fiscale (TVA, revenus fonciers), un suivi des loyers impayés, etc. Enfin, en ce qui concerne les contentieux possibles, une assurance de protection juridique adaptée est une solution envisageable (voir à ce sujet le n° 939 du Particulier).

Faire appel à un professionnel.

Vous pouvez charger un agent immobilier de rechercher un locataire. Pour cette unique mission, les honoraires sont partagés entre le locataire et le propriétaire et s'élèvent, en général, à un mois de loyer. Mais ils peuvent être plus élevés, car ils sont libres : l'agent immobilier doit les annoncer à l'avance. Faites-vous bien préciser s'il s'agit juste de vous présenter un locataire ou de monter intégralement le dossier (vérification de sa solvabilité, établissement de l'état des lieux...), ce qui ne nécessite pas le même travail. Une fois le locataire en place, vous pouvez conserver pour vous la gestion de la location ou, là aussi, la confier à un professionnel de votre choix, pas nécessairement celui qui a trouvé le locataire. Faire ainsi appel à un administrateur de biens coûte entre 2,5 % et 12 % du loyer, avec une moyenne de 5 % à 7 %. Si vous détenez un bien unique, aisé à gérer et procurant de forts revenus, les coûts de gestion se situeront dans le bas de la fourchette ; ils seront proportionnellement plus élevés si, pour un même montant global de loyers, vous donnez plusieurs biens à gérer. Enfin, pour un bien unique et de faible loyer, de l'ordre de 1 500 F par mois, il peut vous en coûter jusqu'à 12 %

Toutefois, les frais de gestion de votre bien sont déductibles de vos revenus fonciers, à l'exclusion des frais de recherche d'un locataire par un agent.

Recourir à un professionnel a pour intérêt de décharger le bailleur d'une bonne partie de ses soucis de gestion. "Nous récupérons souvent des propriétaires qui ne s'en sortent pas, avoue Paul Roulland, président de la Cnab (Confédération nationale des administrateurs de biens). L'administrateur de biens n'est pas seulement un gestionnaire, mais également un conseiller sur le plan patrimonial, à même d'aider ses clients dans ce domaine important", ajoute-t-il. Philippe Audras, président de la FNAIM (Fédération nationale des agents immobiliers), note que "Le professionnel est plus à l'aise pour monter un dossier : nous nous renseignons en détail sur la solvabilité du locataire sans états d'âme, c'est notre métier". De même, pour l'état des lieux et les frais de remise en état, ou encore le recouvrement de loyers impayés, les professionnels entretiendront des rapports moins conflictuels avec les locataires, car ils sont forcément plus neutres que le propriétaire du logement. La profession d'administrateur de biens, comme celle d'agent immobilier ou de syndic, est régie par la loi du 2 janvier 1970. Pour exercer, ils doivent être titulaires d'une autorisation préfectorale, matérialisée par une carte professionnelle, et disposer d'une garantie financière et d'une assurance responsabilité civile. Le bilan du professionnel doit être communiqué tous les ans à sa caisse de garantie, et son assurance interviendra s'il doit indemniser un client des conséquences d'une erreur de sa part, une clause de révision mal rédigée par exemple, entraînant une perte de loyers. À ces garanties légales, les syndicats professionnels ajoutent parfois les leurs : "Depuis un an et demi, indique Philippe Audras, nous disposons d'une sorte de permis à points, avec un capital de points que nous pouvons reconstituer en effectuant des stages dans les domaines où nous avons commis des fautes". Sinon, c'est l'exclusion de la FNAIM ; les contrôles s'effectuent tous les 3 mois, dans le cas d'un cabinet qui va mal. Les adhérents d'organisations telles que la Cnab ou la FNAIM bénéficient aussi d'un service juridique qui les tient informés des dernières nouveautés réglementaires, et voient leurs comptes vérifiés. En outre, un propriétaire a la possibilité de s'adresser à la chambre régionale dont dépend son gestionnaire, en cas de conflit avec ce dernier. Elle est en mesure d'intervenir pour régler le litige à l'amiable.

Le mandat de gestion.

Les administrateurs de biens sont tenus par la loi d'établir un mandat de gestion écrit avec leurs clients, où toutes les modalités de leur mission doivent être indiquées, ainsi que celles de leur rémunération. En général, elle comporte un forfait de base, en pourcentage du loyer, couvrant les opérations courantes (appel des loyers, tenue des comptes, répartition des charges...) plus des prestations complémentaires facturées au coup par coup. Attention aux forfaits les moins chers, comme il n'y a pas de miracles, le professionnel risque de se rattraper sur autre chose, soit en négligeant sa gestion, soit en facturant au prix fort tous les actes hors forfait. Les rapports entre les parties doivent être clairement définis dans le mandat : par exemple, pour l'entretien courant, le gestionnaire a tout pouvoir, mais pour des travaux plus importants, dépassant une somme convenue, les devis seront soumis au propriétaire. Des bailleurs souhaitent se réserver certains aspects de la gestion, tels que la participation aux assemblées de copropriété ou l'état des lieux, d'autres non. Il faut indiquer dans le mandat si l'on veut toucher l'argent des loyers régulièrement, tous les mois ou tous les trimestres par exemple, ou au contraire au coup par coup en fonction de ses besoins financiers, en demandant à chaque fois un versement à l'administrateur. Enfin, la loi interdit les mandats de gestion à durée indéterminée : l'administrateur peut néanmoins proposer un contrat renouvelable par tacite reconduction, par exemple chaque année, mais, selon la jurisprudence, le nombre de renouvellements doit alors être limité. Vous pouvez, par exemple, convenir d'un mandat d'un an, ce qui vous donne la possibilité de changer rapidement de gestionnaire si vous n'en êtes pas satisfait, et renouvelable par tacite reconduction sans que sa durée puisse excéder 5 ans. En tout état de cause, avant de confier votre bien à un professionnel, consultez-en plusieurs pour comparer leurs offres. Et, une fois le contrat conclu, que cela ne vous empêche pas de vous préoccuper de la manière dont l'administrateur gère vos biens. Cela peut éviter bien des déconvenues ! LAURENCE BARNIER


Mots-clés :

ADMINISTRATEUR DE BIEN , AGENT IMMOBILIER , BAIL D'HABITATION , CONTRAT DE MANDAT , GESTION LOCATIVE , SYNDIC DE COPROPRIETE




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