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Bailleurs : comment éviter les impayés ?

Bailleurs : comment éviter les impayés ?
Décembre 2001
Le Particulier n° 949, article complet.
Auteur : POZNANSKI (Roselyne)

Ne plus percevoir de loyers est l'une des principales craintes des bailleurs privés, surtout s'ils gèrent eux-mêmes leur bien. Des garanties prises tant en amont qu'en aval de la signature du bail permettent de réduire sensiblement ce risque.

Souscrire une assurance ne dispense pas de bien choisir son locataire

C'est une réalité que tout propriétaire disposant d'un bien à louer doit avoir à l'esprit : le locataire idéal n'existe pas. Toutefois, une enquête du ministère de la Justice datant de 1997 a révélé que moins de 2 % des baux conclus par des bailleurs privés avaient fait l'objet d'une procédure judiciaire pour impayés, chiffre à rapprocher des 5 425 000 logements non meublés du secteur privé, sur un parc locatif global de 9 685 000 logements (Insee 1999).

Mieux vaut prévoir de gérer dès le départ les éventuels impayés.

La crainte du bailleur de ne plus percevoir de loyers est pourtant là. Elle est même plus forte encore lorsque la gestion locative n'est pas confiée à un professionnel, lorsque les revenus tirés de cette location servent à honorer par ailleurs les mensualités d'un crédit contracté pour son acquisition, ou lorsqu'ils permettent au bailleur de subvenir, ne serait-ce que pour partie, à ses besoins. Toute procédure menant à l'expulsion judiciaire d'un mauvais payeur et à la libération des lieux est coûteuse (il faut en effet compter 10 000 F minimum pour une procédure devant le tribunal d'instance, frais d'avocat compris) et longue (18 mois minimum). Le juge peut ordonner des délais de paiement ou de grâce, en vertu, notamment, de la loi du 29 juillet 1998, relative à la lutte contre les exclusions (loi n°98-657). La gestion, dès le départ, d'impayés éventuels s'impose donc comme une démarche indispensable à une location sans histoires.

Choix du locataire, clause spéciale du bail et assurance spécifique : trois façons de se protéger.

Il existe plusieurs solutions pour lutter contre les impayés. Le choix du locataire – avec le contrôle des différentes garanties financières qu'il est en mesure d'apporter (ses propres ressources, mais aussi la caution d'un tiers, voire celle d'un organisme) – est primordial. Il importe ensuite, sur un plan juridique, d'insérer dans le contrat de bail des clauses responsabilisant l'ensemble des locataires et protégeant le bailleur.

Malgré ces précautions, ce dernier peut se retrouver confronté à des impayés et être tenté de prendre des garanties extérieures. Cette protection individuelle passe soit par la souscription d'une assurance spécifique qui indemnise du montant des impayés, soit par la souscription d'une protection juridique dont l'objectif est de mettre tout en œuvre pour récupérer ces loyers impayés.


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , IMPAYE , LOYER




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