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Le congé donné par le locataire

Le congé donné par le locataire
Avril 2002
Le Particulier n° 953, article complet.
Auteur : DESTRALLET (Hubert)

"J'ai trouvé un appartement qui me convient mieux que celui que je loue actuellement. Je peux m'y installer dès la fin du mois, mais mon propriétaire actuel me dit que je lui devrai néanmoins 3 mois de loyer. Est-ce exact ?" Oui

Le locataire donne congé quand il veut, mais doit respecter un préavis de 3 mois

Les contrats de location d'un logement à usage d'habitation principale non meublé sont régis par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Elle prévoit dans son article 12 que le locataire a le droit de résilier le contrat de location à tout moment, sans attendre la date d'échéance initialement prévue, mais moyennant un préavis de 3 mois. Il demeure redevable des loyers pendant ce délai (art. 15-I, 2e alinéa, de la loi). Les tribunaux veillent strictement au respect de cette règle. Par exemple, deux époux avaient signé un bail le 14 novembre devant prendre effet le 1er décembre. Or le 27 novembre, les deux époux, qui n'étaient pas entrés dans les lieux, informaient le bailleur qu'ils renonçaient à louer la maison. Le juge a estimé qu'ayant signé le bail, ils devaient respecter le préavis de 3 mois, et les a donc condamnés à payer 3 mois de loyer au propriétaire (cass. civ. 3e ch. du 12.6.01, n° C 99-19.281). L'article 15-I, 2e alinéa de la loi dispose que le congé doit être signifié par acte d'huissier ou notifié par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce second cas, le préavis ne court qu'à compter de la date de la remise effective de la lettre par La Poste au destinataire (cass. civ. 3e ch. du 7.1.98, n°96-10.326). Donc, si le bailleur ne va pas chercher la lettre recommandée, le locataire devra réitérer sa démarche ou passer par un huissier.

Même s'il donne congé dans les règles, le locataire peut rester redevable du loyer au-delà du dernier jour du préavis, si à cette date il n'a pas restitué les clés au bailleur. En effet, selon les juges, la restitution des lieux se réalise à la fois par le fait que le locataire quitte matériellement l'appartement et par la remise de toutes les clés au propriétaire (CA de Versailles, 1re ch., 2e section, du 25.9.98, Société Foncière Malesherbes c/ Mme A.). Dans cette affaire, le locataire a été condamné à verser 6 jours supplémentaires de loyer car il avait rendu les clés 6 jours après l'expiration du préavis. Une autre locataire a dû régler des loyers postérieurement à son départ, parce qu'elle n'avait pas remis les clés au bailleur, mais à une tierce personne non mandatée par le bailleur (cass. civ. 3e ch. du 13.6.01, n° 99-14.998).

Lorsque plusieurs personnes ont la qualité de locataire du même logement (par exemple, deux concubins étant cosignataires du bail), le congé délivré par un seul des colocataires, même s'il quitte les lieux, ne le libère pas de son obligation de paiement des loyers après son départ. Celle-ci subsiste jusqu'à la fin du contrat de location (cass. civ. 3e ch du 13.6.01, n° A 99-18.382).

"Du fait de mon licenciement, je subis une forte baisse de ressources. Si je veux déménager dans un logement moins cher, faut-il que je respecte quand même les 3 mois de préavis ?" Non

Des circonstances liées à son emploi permettent au locataire de réduire le préavis à un mois

En cas de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un préavis réduit à un mois (art. 15-I 2e alinéa). Cependant, selon les tribunaux, ces dispositions dérogatoires sont "d'interprétation stricte et d'application restrictive" (CA de Paris du 22.9.98, n° 98/05074). Ainsi, un salarié qui met volontairement fin à son contrat de travail en démissionnant ne bénéficie pas du délai réduit (CA de Paris, 6e ch. B du 30.10.97, M. c/ F.). Si la perte d'emploi résulte d'un licenciement, celui-ci doit être effectif à la date du congé ; la seule éventualité d'une perte d'emploi à brève échéance ne suffit pas (cass. civ. 3e ch. du 21.7.99, Opac de Paris c/ B.). En revanche, le non-renouvellement d'un contrat de travail à durée déterminée (CDD) a été assimilé à une perte d'emploi (CA de Paris, 6e ch. B du 16.3.00, Mutuelles du Mans c/ époux Z.), mais pas la cessation par le locataire d'une activité commerciale (CA d'Agen, 1re ch. du 22.3.00, n° 384). Dans le cas d'une location consentie à deux personnes, la perte d'emploi d'un seul locataire autorise le préavis réduit ; peu importe la situation professionnelle de l'autre colocataire (CA de Paris, 6e ch. C du 24.10.00, époux S. c/ P.). Une mutation professionnelle, si elle est le fait de l'employeur, justifie aussi un préavis réduit, et cela, même si l'employeur renonce ultérieurement à cette mutation (CA de Paris, 14e ch. B du 4.6.99, R. c/ H.). Il a également été admis qu'un simple changement du secteur géographique où le locataire exerce son activité professionnelle est assimilable à une mutation au sens de la loi (CA de Paris 8e ch. D du 18.11.99, N'D. c/ R.). En revanche, tel n'est pas le cas d'un stage professionnel conclu dans le cadre d'études universitaires (CA de Bordeaux 1re ch. C du 30.3.00, B. c/ Le lys de Toulouse). Le préavis reste donc de 3 mois dans cette hypothèse. Quant au troisième cas autorisant un préavis d'un mois, un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, la jurisprudence exige que la perte d'emploi et l'obtention du nouvel emploi surviennent l'une et l'autre au cours du bail (CA de Bordeaux du 9.12.99, E. c/ G.).

"Âgée de 80 ans, ma mère doit, du fait de son état de santé, aller habiter en maison de retraite médicalisée. Peut-elle mettre fin à son bail sans attendre 3 mois ?" Oui

Les locataires âgés et en mauvaise santé et les RMistes ont droit au préavis d'un mois

L'article 15-I- 2e alinéa de la loi autorise les locataires âgés de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile à donner congé avec un préavis d'un mois. Toutefois, il n'est pas nécessaire que leur santé se soit dégradée récemment ou subitement. Ainsi, un tribunal n'avait pas accordé le bénéfice du préavis réduit à un locataire en constatant qu'il avait des problèmes de santé depuis de nombreuses années, dus notamment à un traumatisme crânien survenu 30 ans auparavant, et que ce n'était donc pas "un accident de santé subit" qui avait provoqué son départ. Cette décision a été sanctionnée par la Cour de cassation (cass. civ. 3e ch. du 6.11.01, n° 1544 D), estimant que le tribunal avait ajouté à la loi une condition qu'elle ne comportait pas. Le locataire a donc eu gain de cause. La loi prévoit aussi un préavis réduit en faveur des allocataires du revenu minimum d'insertion (RMI). Selon les tribunaux, cette disposition ne saurait être étendue aux bénéficiaires d'autres minima sociaux, telle l'allocation spécifique de solidarité versée par les Assedic. Les bénéficiaires de cette prestation n'ont donc pas droit au préavis réduit (CA de Rennes, 4e ch. du 17.6.99, B. c/ Le B.).

"Mon propriétaire a conservé mon dépôt de garantie au titre de dégâts qui me sont imputables. Or, il n'a pas effectué de travaux. Puis-je recouvrer mes fonds ?" Non

Le bailleur peut, dans certains cas, conserver tout ou partie du dépôt de garantie du locataire

Parfois appelé à tort "caution", le dépôt de garantie est destiné à garantir l'exécution de ses obligations par le locataire. À compter de la restitution des clés par le locataire, le bailleur dispose de 2 mois pour rembourser ce dépôt, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues par le locataire. Ces sommes peuvent correspondre à des charges récupérables, à condition que le bailleur les justifie précisément (CA de Paris 6e ch. B du 14.12.00, M. c/ N.). Le propriétaire peut également refuser de restituer tout ou partie du dépôt de garantie en contrepartie de dégradations imputables au locataire, ou des réparations locatives à la charge de ce dernier qu'il n'aurait pas effectuées. Toutefois, le bailleur est libre de réaliser ou non les travaux correspondants. Ainsi, un bailleur avait effectué une retenue sur le dépôt de garantie afin de réparer des dégradations commises par un locataire, mais peu de temps après, l'immeuble avait été démoli. L'ancien locataire prétendait donc recouvrer ses fonds puisqu'aucuns travaux n'avaient été effectués après qu'il eut quitté les lieux. Il a cependant été débouté de ses prétentions. En effet, la Cour de cassation a estimé que "l'indemnisation du bailleur (...) n'est subordonnée ni à l'exécution de ces réparations ni à la justification d'un préjudice" (cass. civ. 3e ch. du 30.1.02, n° 00-15.784). Dans un précédent arrêt, la même juridiction avait considéré que "l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à la preuve par celui-ci des travaux dont il demande réparation" (cass civ 3e ch. du 3.4.01, n° 99-13.668). Selon les tribunaux enfin, le dépôt de garantie n'est pas assimilable à un loyer. Les juges ont, dès lors, admis que la restitution d'un dépôt de garantie pouvait être revendiquée 13 ans après le départ du locataire (CA de Bourges du 7.6.00, n° 98/02071), alors que s'il s'était agi d'un loyer, cette action aurait été prescrite au bout de 5 ans (art. 2277 du code civil).

"Quand j'ai pris possession de mon logement, aucun état des lieux n'a été établi. À mon départ, puis-je être tenu de payer la réparation des dégâts déjà existants à mon arrivée ?” Oui

L'absence d'état des lieux d'entrée peut pénaliser le locataire lors de son départ

La loi (article 7) oblige, entre autres, le locataire à ne pas détériorer le logement, à assurer une partie de son entretien courant, et à ne pas le transformer sans autorisation du bailleur. Si, au départ du locataire, il apparaît que ces obligations n'ont pas été respectées, sa responsabilité est engagée. C'est pourquoi un état des lieux doit être établi contradictoirement par les parties lors de la remise des clés (il est alors joint au contrat) et lors de la restitution des clés. Il peut être établi directement par les parties elles-mêmes. Si cette procédure amiable n'a pas abouti ou n'a pas été utilisée, l'état des lieux peut être effectué par un huissier de justice. Dans ce dernier cas, les frais sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire (article 3 de la loi). Cette règle a cependant des limites. Ainsi, un bailleur avait demandé à un huissier de réaliser un état des lieux lors du départ d'une locataire. Le juge a refusé que la moitié des frais correspondants soit mise à la charge de la locataire, dans la mesure où elle avait demandé que cet état des lieux soit dressé à l'amiable (CA d'Aix-en-Provence, 11e ch. du 11.1.00, L. c/ HLM La Sablière). S'il n'a pas été fait d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu un logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre tel, sauf preuve contraire (art. 1731 du code civil). Pour infirmer cette présomption, le locataire doit établir, à défaut d'état des lieux, que le bailleur a fait obstacle à l'établissement de ce document (art. 3 de la loi ; cass. civ. 3e ch. du 16.5.00, n° R 98-20.232).

En revanche, lorsqu'un état des lieux a été établi à l'entrée et à la sortie du locataire, une comparaison pourra être faite entre les deux documents. Par exemple, en matière de réparations locatives, un état des lieux à l'entrée indiquait que le plafond du salon était peint grossièrement avec une peinture écaillée en de nombreux endroits. À la sortie, l'état des lieux constatait la présence de 23 trous de chevilles. Le juge a condamné le locataire à régler les travaux de réfection du plafond car il était tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement ainsi que les menues réparations (CA de Versailles 1re ch. B 18 9 1998, n° 611). L'état des lieux peut également constater des dégradations. Ainsi, lors de son départ, un locataire avait emporté tout l'équipement d'une salle de bains qu'il avait lui- même installé. Le juge a néanmoins condamné le locataire à régler des dommages et intérêts car le constat et les photographies prises par l'huissier révélaient que cet enlèvement rendait la pièce inutilisable aussi bien comme salle de bains que comme autre pièce (CA de Paris 6e ch. C 22 5 2001, époux T. c/ A.).

Hubert DESTRALLET


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CONGE DE LOCATION




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