Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Location > La colocation, à quel prix ?

La colocation, à quel prix ?

La colocation, à quel prix ?
Octobre 2002
Le Particulier n° 958, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Habiter dans un bel appartement au centre de Paris pour 500 € par mois, ou dans une villa à La Rochelle pour 200 €, c'est possible... à condition de louer son logement à plusieurs. Mais attention, sur le plan pratique, c'est parfois difficile, et sur le plan juridique, c'est souvent dangereux.

Signer un bail à plusieurs, c'est financièrement intéressant mais juridiquement contraignant

Parfois perçue comme un simple phénomène de mode, la colocation semble se développer de plus en plus en France. Estampillé parisien "branché" à ses débuts, le phénomène a peu à peu gagné les métropoles régionales. "À Rennes, l'engouement pour la colocation remonte déjà à 4 ans et s'installe durablement", confirme Jean-Marie Le Métayer, qui est responsable d'une agence Century 21 dans l'ancienne capitale des ducs de Bretagne. Mais cet engouement se retrouve aussi à Annecy, Marseille, Nantes et Toulouse. Bien que conviviale, la colocation s'assortit de nombreuses contraintes juridiques.

Une formule économique pour les étudiants.

Colocataire type, l'étudiant y trouve un moyen de concilier habitabilité maximale et dépense minimale. Un calcul judicieux, car les grandes surfaces affichent souvent des loyers au mètre carré inférieurs à ceux des petites. Concrètement, mieux vaut s'installer à plusieurs dans un vaste appartement que seul dans un micrologement. À budget mensuel équivalent, voire inférieur, le colocataire disposera non seulement de sa propre pièce, mais aussi de la jouissance de "parties communes" telles que salon, salle à manger ou grande cuisine. À Rennes, par exemple, un studio coûte 300 € mensuels et une coquette maison de trois chambres, revient à peine au triple. A La Rochelle, une pièce unique se loue à partir de 275 € alors qu'un pavillon de quatre pièces revient à 760 €. Plus à l'est, le marché locatif grenoblois fonctionne sur un schéma similaire : 305 € mensuels pour un T1 contre 600 € pour un T3 de 80 m2. En Ile-de-France enfin, à Fontainebleau, le moindre studio attend preneur à 550 €, alors qu'une propriété de 5 ou 6 chambres est proposée autour de 3 050 €. Une opportunité qui permet à certains étudiants de l'Insead (Institut européen d'administration des affaires) toute proche, moyennant un budget mensuel de 500 € par personne, d'évoluer dans une vaste demeure avec un jardin de 3 000 m2.

Dans la capitale, en raison d'une certaine pénurie d'appartements familiaux, la situation s'inverse. La dernière étude du Conseil supérieur de l'administration de biens (CSAB) fait ressortir un loyer moyen de 15,90 €/m2/mois pour un deux pièces contre 17,20 € pour un cinq pièces. Actuellement, un studio trouve preneur autour de 610 € et un cinq pièces un peu au-delà de 2 200 €. Mais même dans ce cas-là, en comptant un occupant par chambre, la colocation se révèle très avantageuse.

Le concept fait de plus en plus d'adeptes aux motivations variées.

Depuis peu, les professionnels notent l'arrivée sur le marché de la colocation de jeunes cadres supérieurs qui peuvent ainsi s'offrir un cadre de vie hors de leur portée s'ils devaient en assurer seuls le financement. "D'avantage qu'une nécessité économique, c'est un véritable choix", souligne Frédéric de Bourguet, fondateur du site Internet colocation.fr. Cette quête de confort et d'espace a incité Raphaël, jeune journaliste, à opter pour le partage, avec deux comparses rencontrés à l'université, d'un élégant 100 m2 à deux pas du Canal Saint-Martin, à Paris. Ces colocataires nouvelle vague jettent souvent leur dévolu sur des biens atypiques comme ce château classé monument historique dans les Yvelines.

Parfois, c'est la peur de la solitude qui pousse à partager un logement qu'on aurait les moyens d'occuper seul. "Mon salaire m'aurait permis, en contrepartie de sacrifices minimes, d'assumer le loyer de mon appartement. Mais je redoutais d'y vivre seule", renchérit Marie-Charlotte, jeune diplômée fraîchement embauchée, qui vit dans un trois pièces du XVIIe arrondissement de Paris avec une amie.

Contrairement à leurs homologues anglo-saxons, les pionniers de la colocation à la française se sont installés entre amis ou amis d'amis. Une coutume qui diminue. "De plus en plus, la demande émane d'un groupe déjà constitué et logé qui cherche un nouvel entrant", précise Jean-Michel Guérin, directeur général du groupe PAP (De particulier à particulier). Mais l'élu doit montrer patte blanche. "Le recrutement se fait au cours d'un dîner où chacun arrive avec ses propres amis. Une façon de cerner l'autre et son environnement. Il ne faut pas se leurrer : on ne peut pas vivre ensemble sans un minimum de valeurs en commun", explique la sociologue Nina Testut. De fait, les erreurs de recrutement se détectent assez vite. "Notre vie commune n'a pas duré longtemps : mon "coloc" s'est rapidement révélé sale et désordonné", se souvient Cécile qui partage un trois pièces dans le centre d'Annecy. "Une cohabitation qui franchit le cap de la première semaine a des chances de durer", estime Frédéric de Bourguet.

Si aujourd'hui les candidats à la colocation acceptent de s'installer avec des inconnus, ce n'est pas tant par ouverture d'esprit que parce qu'ils peinent à dénicher un hébergement. Du coup, ils se tournent vers la rubrique "colocation" de l'hebdomadaire De particulier à particulier ou vers les sites Internet spécialisés. Ils y trouvent une mine d'offres portant sur des biens appartenant à des bailleurs aguerris à la colocation et gérant leurs logements en direct.

Les intérêts des bailleurs.

Il est vrai que, du côté des professionnels de l'immobilier, les préjugés demeurent tenaces. "De nombreuses agences refusent encore la colocation, souvent sous la pression des bailleurs", regrette David Chataigner, responsable de la gérance locative des agences Laforêt Immobilier du Xe arrondissement de Paris. D'autant que les détenteurs de grandes surfaces, un marché tendu sur lequel coexiste colocataires et familles, n'ont que l'embarras du choix pour les remplir. "Les propriétaires oublient que plusieurs jeunes adultes détérioreront sans doute moins leur logement qu'une famille avec enfants.", fait remarquer Frédéric de Bourguet. Concurrencés par les familles, les aspirants colocataires arrivent à trouver un toit à condition de faire quelques concessions telles qu'emménager dans un premier étage un peu sombre ou dans un local en mauvais état. "Pour les particuliers qui n'ont pas entretenu leur parc locatif, la colocation se révèle parfois l'unique moyen de trouver des occupants qui ne sont pas trop regardants", souligne un administrateur de biens. Outre l'appréhension de voir leur logement se transformer en boîte de nuit, les bailleurs craignent aussi de trop fréquentes périodes de vacance, les colocations ayant généralement une durée de vie inférieure à 5 ans. Un inconvénient qui peut se transformer en avantage : celui de conserver, en le réévaluant à chaque nouveau bail, un loyer au niveau du marché.

La signature du bail.

En pratique, le bail est signé par tous les colocataires. L'usage veut que chacun s'acquitte de sa part de loyer. Mais un des colocataires peut faire un chèque unique et se faire rembourser par les autres ou en cas de colocation à trois, chacun peut payer le loyer chaque trimestre. "Juridiquement, une colocation dans un logement loué vide est régie par la loi du 6 juillet 1989, comme un bail classique", souligne maître Marie-Christine Giallombardo, avocate au barreau de Paris. En réalité, les dispositions supplémentaires généralement prises par les bailleurs, notamment face à de jeunes colocataires, rendent ce type de contrat plus risqué qu'un bail classique. "Le colocataire prend davantage de risques que le propriétaire", confirme Vincent Dupy, président de l'Association pour le développement du logement étudiant (Adèle). En effet, la plupart du temps, les contrats comportent une "clause de solidarité" qui garantit mieux le bailleur contre les défaillances de paiement. Ainsi, au cours du bail, si un des colocataires ne paie plus sa quote-part, le bailleur peut se retourner vers les autres (ou un seul d'entre eux, jugé plus solvable) pour exiger la totalité du loyer et des charges. Même chose si l'un d'eux part sans crier gare : les autres sont tenus d'assurer le paiement de la totalité du loyer. En attendant de retrouver un compagnon pour rééquilibrer les finances du groupe. La nouvelle recrue, si elle est acceptée par le propriétaire, devra alors signer un avenant au bail initial. Solidarité également pour ce qu'on appelle les "réparations locatives". En cas de dégradations dans le logement, le propriétaire peut exiger la remise en état aux frais de ses locataires, sans avoir à chercher qui en est l'auteur.

Autre conséquence de la clause de solidarité, moins connue mais très contraignante pour les colocataires : si l'un d'eux donne son congé en cours de bail par lettre recommandée, il reste engagé pour la durée initiale du bail (3 ans si le bailleur est un particulier, 6 ans s'il est une personne morale), et ce même s'il a quitté les lieux (voir le n° 945 du Particulier, p. 93). Cet engagement vaut pour les loyers et charges mais non pour les réparations locatives, la jurisprudence admettant qu'il n'a pas à payer pour la dégradation d'un local dans lequel il n'habite plus (cass. civ. 8.3.92, JCP ed. N, 93, II-29).

La caution solidaire des parents.

Lorsqu'ils ont affaire à des étudiants, les bailleurs exigent le plus souvent une caution solidaire des parents de leurs colocataires (voir notre Grand Dossier de novembre 1999, Les baux d'habitation, p. 10 et 11). Certes, cette disposition est une simple convention dont le contenu peut être librement fixé par les parties. Mais en pratique, les bailleurs sont en position de force et peuvent exiger des parents qu'ils s'engagent solidairement à acquitter en totalité les loyers (et charges) ainsi que le montant des réparations locatives pour une durée indéterminée ("la durée du bail et ses renouvellements") et pour l'ensemble des colocataires. Pour un propriétaire, la caution solidaire est très sécurisante : à la moindre défaillance de l'un de ses colocataires ou au moindre dégât constaté dans son appartement, il peut se retourner vers l'une des cautions. Celle-ci ne pourra s'opposer au paiement, même après le départ de son propre enfant en cours de bail, jusqu'au terme de l'engagement de caution s'il est à durée déterminée (en général la durée du bail initial). Si cet engagement est à durée indéterminée, les parents doivent le résilier par lettre recommandée avec AR, mais seront tout de même tenus au paiement des loyers et charges jusqu'au terme du bail initial. Cet engagement est donc très lourd de conséquences. On peut toujours essayer de l'éviter en proposant une caution simple, limitée à la quote-part de loyer de son propre enfant et pour une durée n'excédant pas celle du bail.

Gérer la vie quotidienne.

Un exercice qui requiert fermeté et souplesse. En général, la décoration des lieux ne génère que peu d'antagonismes : chaque occupant meuble sa chambre à son goût et les pièces communes sont aménagées de façon collégiale. Plus conflictuelle, l'utilisation de la cuisine, un espace de vie qui, selon la sociologue Nina Testut, "concentre les coutumes identitaires". Le réfrigérateur, notamment, est perçu par les psychologues comme le "lieu de toutes les tensions". Mais la source la plus grave de conflits reste les travaux ménagers. La plupart des colocataires appliquent la règle suivante : chacun vit comme il l'entend dans sa propre chambre mais tous s'arrangent pour assurer un minimum d'ordre et de propreté dans les parties communes. Une femme de ménage se révèle souvent la meilleure solution. Distants ou fusionnels, les liens du groupe varient suivant la personnalité des uns et des autres. Si certains colocataires dînent régulièrement ensemble et reçoivent leurs amis en commun, d'autres, plus indépendants, ne se croisent qu'épisodiquement.

Valérie Valin-Stein


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION




Outils pratiques :
Papiers à conserver

Bannière Choix patrimoniaux

Bien choisir votre assurance vie
Un expert vous accompagne pour optimiser votre fiscalité, anticiper la transmission de votre patrimoine et préparer votre retraite

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier