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Décryptage : l'état des lieux d'un logement loué

Décryptage : l'état des lieux d'un logement loué
Mars 2006
Le Particulier n° 999, article complet.
Auteur : MASSON (Chantal)

Un document prévu par la loi

L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'un état des lieux est joint au contrat de location, établi à l'entrée du locataire dans le logement et à sa sortie. Ces dispositions concernent les logements loués vides (par opposition à un meublé) constituant la résidence principale du locataire. Le rapprochement des deux volets de l'état des lieux (entrée et sortie) permet de déterminer si le locataire a respecté ses obligations d'entretien du logement, ou si, au contraire, le bailleur peut se dédommager en conservant tout ou partie du dépôt de garantie versé par le locataire en début de location.

Attention

L'état des lieux se composant en fait de deux volets, celui d'entrée et celui de sortie, chaque partie doit conserver jusqu'à la fin du bail l'état des lieux d'entrée.

 

Pas de forme particulière imposée

L'état des lieux peut être établi sur papier libre ou prendre la forme d'un document pré-imprimé qu'il suffit de remplir et de signer. Deux exemplaires doivent être prévus : un pour le locataire, l'autre pour le propriétaire. Locataire et bailleur peuvent aussi convenir que l'état des lieux sera fait par huissier, à frais partagés. Cette solution a un coût mais peut éviter à chacun de se déplacer pour l'état des lieux (il est cependant conseillé d'être présent).

Notre conseil

Locataire ou bailleur gagneront du temps et réduiront les risques d'oublis en utilisant un formulaire préétabli.

 

Au départ du locataire, il est normal que des éléments ou matériaux soient "usés"

On considère habituellement qu'une moquette est à remplacer tous les 7 à 9 ans environ, et c'est au bailleur de supporter les frais de remise en état éventuels. Mais si le remplacement de la moquette avant cette durée était nécessité par des déchirures ou des taches indélébiles imputables au locataire, il serait tenu de participer aux frais, vétusté déduite (par exemple, pour environ 50 % si la moquette datait de 4 à 5 ans).

Notre conseil

Le bailleur peut se référer à ses factures de travaux pour déterminer l'ancienneté des moquettes, de la peinture, et savoir si leur usure est normale ou pas.

 

Locataire et propriétaire peuvent se mettre d'accord sur de petites réparations

Le droit de jouir du logement implique, pour le locataire, celui d'en percer les murs pour installer des tringles à rideaux, des miroirs, etc. Mais tout est question de mesure : la réfection d'un mur truffé de trous pourra être mise à la charge d'un locataire, a fortiori s'ils ont été mal percés ou mal rebouchés. De même, quelques traces de talons sur un parquet vitrifié relèvent d'une usure normale, mais pas un parquet poinçonné par des talons aiguille ou abîmé par la présence de plantes humides.

Notre conseil

Des trous laissés par la présence de tableaux, d'étagères valent mieux que des traces de trous mal rebouchés. Le locataire peut donc avoir intérêt à laisser les trous en l'état, quitte à se mettre d'accord avec le bailleur, au moment de l'état des lieux, pour les reboucher.

 

Le choix du vocabulaire est primordial

Attention aux formulations imprécises. En l'occurrence, si les volets ne ferment pas, ce défaut peut être mis à la charge du locataire si celui-ci n'a pas fait les réparations qui lui incombent, en vertu de l'article 7 de la loi. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 en donne une liste indicative, parmi lesquelles le graissage des gonds, paumelles et charnières. Le locataire est responsable également des dégradations qui ne sont pas de son fait (volets détériorés par le vent, par exemple), sauf s'il prouve un cas de force majeure (telle une tempête d'une ampleur imprévisible) ou le fait d'un tiers (comme une tentative de cambriolage). En revanche le locataire n'est pas responsable des effets de la vétusté (volets disjoints à cause de leur ancienneté par exemple), ni d'une malfaçon ou d'un vice de construction (volets mal posés ou défectueux).

Notre conseil

Dans la mesure du possible, quand vous signalez un défaut, tâchez aussi d'en préciser la nature.

 

Une restitution de l'aspect initial peut être exigée

Si quelques traces de tableaux ou de frottement d'un canapé représentent les seuls défauts apparents sur le mur, sa réfection n'est pas à la charge du locataire. En revanche, si ce dernier a pris l'initiative de repeindre tout ou partie du logement dans des couleurs peu habituelles, le bailleur peut demander, même si ces travaux ont été effectués dans les règles de l'art, que le locataire restitue l'aspect initial des lieux. Les baux prévoient d'ailleurs souvent expressément cette obligation. D'une façon générale, le locataire n'a pas le droit (art. 7-f de la loi de 1989) de transformer le logement sans l'accord du propriétaire.

 

Pour l'état des lieux, le logement doit avoir été vidé et nettoyé

Selon la loi, l'état des lieux est établi lors de la remise des clés au locataire, donc avant que celui-ci ne s'installe, et lors de la restitution des clés au propriétaire, donc après que le locataire a déménagé. Dans un cas comme dans l'autre, le logement sera vide de meubles.

Notre conseil

Avant l'état des lieux d'entrée, le propriétaire a intérêt à nettoyer ou à faire nettoyer à fond le logement (y compris, par exemple, avec un lessivage de la cuisine). Le locataire sera alors tenu de le rendre aussi propre à son départ.

 

Le locataire est tenu de remettre en état les dégradations dont il est responsable

Soit ces dégradations – qui ne relèvent pas d'une usure normale – étaient déjà mentionnées sur l'état des lieux d'entrée, et elles ne sont pas imputables au locataire sortant, soit elles n'y sont pas mentionnées, et il devra, au contraire, en supporter les réparations.

Attention

Lors de l'état des lieux d'entrée, le locataire doit veiller à y faire mentionner tous les dégâts et dégradations existant dans le logement à ce moment et qui, sinon, pourront lui être imputés, sauf preuve contraire de sa part.

 

Apprécier le bon fonctionnement des éléments d'équipement du logement

Le fonctionnement des équipements fournis avec le logement, tel qu'interphone, visiophone, portail électrique... doit être vérifié. Concernant le chauffage, si l'état des lieux d'entrée est fait hors période de chauffe, le locataire peut, pendant le 1er mois de la période de chauffe, demander qu'il soit complété sur ce point.

Attention

Àu moment de la restitution des clés, le propriétaire doit veiller à ce que le locataire remette toutes les clés qui lui ont été confiées à son entrée, celles du logement et les autres (porte de garage, de parking, portail, etc.), et les éléments équivalents (badge, "bips" électroniques, etc.)

 

Pensez à examiner les dépendances

Dès lors qu'elles font l'objet du même contrat de location, l'état des lieux doit inclure les dépendances du logement telles que la cave, le garage, ou, pour une maison individuelle, les parties extérieures impliquant des obligations pour le locataire. Par exemple, l'entretien des gouttières et descentes d'eaux pluviales, l'entretien courant du jardin et des plantations...

Notre conseil

Certaines dépendances (cave, garage...) sont mal éclairées, aussi munissez-vous d'une lampe électrique. Au départ du locataire, vérifiez qu'il a bien débarrassé la cave et le grenier de tout objet.

 

Les signatures du propriétaire et du locataire, une condition sine qua non de validité

Selon la loi de 1989, l'état des lieux doit être établi contradictoirement, c'est-à-dire en présence du bailleur et du locataire, ce qui est attesté par la signature de l'un et de l'autre sur le document. Un état des lieux signé par une seule des parties est sans valeur. En revanche, le bailleur, comme le locataire, peut être représenté par un tiers qu'il a mandaté à cette fin (notamment, pour le bailleur, la personne assurant la gestion du logement). Cependant, l'état des lieux reste une pièce annexe indissociable du contrat de location.

Notre conseil

S'il y a plusieurs locataires, il est préférable que l'état des lieux soit signé par tous, pour qu'il ne puisse pas être contesté par ceux qui ne l'ont pas signé. Si ce n'est pas possible, le bailleur peut demander au(x) seul(s) locataire(s) signataire(s) de mentionner qu'il(s) se "porte(nt) fort" pour les autres. Ce qui revient à promettre que les non-signataires acceptent l'état des lieux et l'éventuelle indemnisation du bailleur.


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , ETAT DES LIEUX , LOCATION IMMOBILIERE




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