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Aides, remettre en location un bien dégradé

Janvier 2006
Le Particulier Immobilier n° 216, article complet.
Auteur : BRANCIER (Christiène)

Vous héritez d'un bien en mauvais état, non louable et invendable ; Vous pouvez bénéficier d'aides substantielles pour le réhabiliter ; En échange de loyers modérés, vous le valoriserez à moindre coût. Un pari presque toujours gagnant.

Dans un patrimoine immobilier, certains biens pèsent très lourd : détenus souvent depuis longtemps, ils ont été peu à peu abandonnés à leur sort par des propriétaires qui n'y effectuent plus de travaux. Le locataire, lorsque le logement peut encore être loué, s'y hasarde moins encore. Le bien devient bientôt difficilement, voire totalement, invendable. C'est ainsi que l'appartement, la maison, compte bientôt au nombre des logements vacants (voir encadré p. 38), des biens qui coûtent (taxe foncière, taxe sur les logements vacants) sans rapporter, et sont généralement transmis en l'état à la génération suivante. Laquelle ne sait pas la plupart du temps comment gérer la situation. Cette issue n'est pourtant pas une fatalité.

Au printemps dernier, Marius Tacita, directeur des achats dans une grande société informatique, a ainsi hérité d'un logement de 75 m2 dans le centre de Saint-Etienne (Loire). Un quartier où il a grandi. L'appartement n'a pas été loué depuis deux ans en raison de sa vétusté. Remis sur le marché, il permettrait à son jeune propriétaire de poser la première pierre d'un patrimoine immobilier constitué en vue de la retraite (voir notre ­dossier p. 16). Mais le coût des travaux de rénovation – 60000 euros – est dissuasif. Quelques démarches plus tard, le financement ad hoc est trouvé : des subventions de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (Anah) et les aides offertes par la ville vont permettre à Marius Tacita de régler 61 % du coût des travaux. « En échange, je me suis engagé à appliquer un loyer conventionné, ne dépassant pas 500 euros par mois », précise-t-il. Un loyer qui couvre les mensualités du prêt qu'il a contracté pour compléter son plan de financement. Près d'Oloron-Sainte-Marie, dans le Béarn, Laurent Ferrière va pouvoir, lui, louer cinq logements créés de toutes pièces dans une grange délabrée qui appartenait à ses parents. « Si je réalise les 266000 euros de travaux nécessaires, je peux avoir droit à près de 122000 euros de subventions, à condition de conventionner tous les logements », explique-t-il. Investir dans un logement dégradé en utilisant les aides mises par l'État et les collectivités locales à la disposition des propriétaires, en vue de doper l'offre locative, c'est un pari souvent gagnant.

Subventions

En effet, les politiques d'aides à la rénovation ont beaucoup évolué au cours de ces dernières années, s'élargissant sensiblement au profit des propriétaires bailleurs. Jean-Louis Borloo, le ministre de l'Emploi, de la Cohésion sociale et du Logement, en a même fait l'une de ses priorités. Au niveau national, l'état s'appuie pour cela sur l'Anah. Un bras armé dont le budget a été sensiblement revu à la hausse depuis deux ans et qui accorde des subventions aux propriétaires de logements vétustes pour les gros travaux (voir encadré, p. 41) : assainissement, charpente, plomberie, électricité, création de sanitaires, travaux d'accessibilité ou d'adaptation aux personnes âgées ou handicapées....

Organisée en délégations locales situées dans chaque département, l'Anah intervient ainsi dans toutes les communes de France. « Notre objectif est de remettre sur le marché 20000 logements vacants par an d'ici à 2007 », souligne Serge Contat, son directeur général (voir encadré ci-contre). Pour y parvenir, l'Anah a d'ailleurs élargi sensiblement la gamme de ses prestations. Depuis trois ans, l'agence subventionne ainsi la rénovation de locaux de toute nature (grange, mais aussi usine ou couvent), à la condition qu'ils soient ensuite utilisés pour l'habitation principale. Elle accorde également des aides qui peuvent atteindre 50 % à 90 % des travaux subventionnables lorsque ces derniers permettent de lutter contre l'insalubrité ou de loger des personnes âgées ou handicapées. Elle octroie en outre une prime supplémentaire de 2000 à 5000 euros (selon la localisation du bien), à tous les propriétaires qui remettent sur le marché de la location un bien vacant. L'Anah accorde enfin des subventions ou des primes à tous les propriétaires pour les travaux et les équipements destinés à économiser l'énergie (voir encadré, p. 41). Les subventions de ­l'Anah servent surtout à financer le gros œuvre », précise Serge Contat. Leurs montants sont plafonnés en fonction de la surface des logements à rénover. Mais ce plafond peut être réévalué lorsque les logements sont situés dans des secteurs sauvegardés ou lorsqu'ils nécessitent des travaux particuliers (sortie d'insalubrité ou de péril, par exemple).

Autres financements

Ces subventions peuvent être complétées par d'autres financements tout aussi intéressants. « Le transfert des aides vers les collectivités locales amène ces dernières à bâtir de véritables politiques de l'habitat », confirme Audrey Le Marec-Foury, chargée d'études chez Habitat & Développement. Cette fédération nationale, qui joint ses efforts à ceux de l'Anah pour l'information sur le logement, a ainsi référencé plus d'une centaine d'aides départementales et plus de 70 aides régionales en faveur des bailleurs, sans compter celles des communes ou des agglomérations, qui s'ajoutent aux aides de l'état

Dans la capitale, où l'on compte plus d'un millier d'immeubles classés insalubres et où une vaste opération de réhabilitation du parc locatif est en cours, la Société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris (Siemp) accorde ainsi une prime complémentaire de 20 %. à Versailles, la municipalité ajoute aux subventions de l'Anah entre 10 % et 30 % du montant des travaux éligibles. « Rien que pour préserver le patrimoine et l'architecture locale, on dénombre aujourd'hui plus d'une centaine d'aides communales à l'habitat privé », indique encore Audrey Le Marec-Foury. Ces subventions avoisinent le plus souvent 5 % à 15 % du montant des travaux et peuvent même doubler, comme dans le Limousin par exemple, où le conseil régional finance 30 % des travaux de réhabilitation des bâtiments représentatifs du bâti traditionnel. Pour connaître l'ensemble de ces aides, il suffit de se connecter au site internet développé par Habitat et Développement (voir adresses, p. 42) en indiquant son lieu de résidence et son statut d'occupation.

Prêts aidés

Pour financer la différence entre le coût réel de la rénovation et le montant des subventions, les propriétaires peuvent bénéficier de certains prêts aidés. La Caisse des dépôts et consignations accorde ainsi des prêts à taux préférentiels (2,95 % hors assurance au 1er janvier 2005), réservés aux travaux de rénovation. Elle assure aussi le préfinancement des travaux à taux 0 % dans l'attente du versement des subventions. Certains départements interviennent également pour bonifier les prêts proposés par certaines banques. Dans l'Aisne, les bailleurs qui s'engagent à louer des logements conventionnés pendant neuf ans peuvent ainsi financer leurs travaux avec des prêts à un taux imbattable de... 0,5 % 

« Avant d'engager la moindre dépense, les propriétaires doivent absolument se renseigner auprès des délégations régionales de l'Anah », conseille Serge Contat. Un grand nombre d'opérations de réhabilitation se montent, en effet, dans le cadre d'Opérations programmées d'amélioration de l'habitat (Opah), en milieu urbain, mais également en zone rurale. Dans le parc naturel régional du massif des Bauges (Haute-Savoie), une centaine de fermes sont ainsi rénovées chaque année et transformées en logements. « Si le bien à rénover se trouve dans le périmètre d'une Opah (Opération programmée d'amélioration pour l'habitat), les possibilités ­d'aides de toute sorte sont démultipliées », affirme le directeur général de l'Anah.

Monter le dossier

Mais pour beaucoup de propriétaires, le plus compliqué consiste souvent à monter les dossiers nécessaires pour obtenir les bonnes subventions, les meilleurs prêts... En particulier, celui déposé auprès de l'Anah, dont découlent les autres aides. « L'Agence est exigeante sur les normes techniques à respecter, et il n'est pas toujours facile de faire les bons choix de conventionnement lorsque les logements sont destinés à de la location », reconnaît Marius Tacita, notre jeune propriétaire ­stéphanois. D'où l'intérêt de se faire aider, en particulier pour réaliser des simulations financières. Certains organismes, comme Habitat & Développement, les Pact Arim (engagés un peu partout en France dans la résorption des taudis) ou encore les Maisons de l'habitat mises en place par certaines collectivités, accompagnent entièrement les propriétaires dans leurs démarches, les aidant à chiffrer la rénovation, à demander des subventions, ou même à suivre le chantier. « Nous pouvons réaliser le montage administratif et financier de toute une opération de rénovation, de l'expertise éventuelle d'insalubrité jusqu'au conseil en maîtrise d'énergie », assure Michel Goury, directeur d'Aisne Habitat, une association du réseau Habitat & Développement. Dans la capitale, la Siemp – via son opération « Louez gagnant » – prend également en charge le suivi des travaux et peut aller jusqu'à assurer la gestion locative des biens mis en location, dans le cadre d'une Opah.

Contreparties

Pour bénéficier de toutes ces aides, il existe évidemment des contreparties. « L'objectif des pouvoirs publics est d'inciter les bailleurs à s'engager sur certains niveaux de loyers pendant une période minimale de neuf ans, avec des locataires qui disposent de ressources ne dépassant pas un certain plafond », explique Serge Contat. Le montant des subventions accordées par l'Anah dépend ainsi de la localisation géographique du logement et du montant du loyer que le futur bailleur s'engage à pratiquer après travaux. Plus ce montant est bas par rapport au marché locatif local et plus le montant de la subvention sera important. Mais jusqu'à un certain plafond toutefois, lié à la surface du bien. Dans l'agglomération parisienne, par exemple, les subventions peuvent varier de 20 % à 70 % du montant des travaux. Mais pour bénéficier des taux les plus hauts, il faut accepter de pratiquer des loyers « très sociaux », qui peuvent être jusqu'à trois fois inférieurs (5,46 euros le m2 en 2005) aux loyers pratiqués dans le logement intermédiaire (15,34 euros le m2). Pas de quoi séduire ? Pas si sûr : ces conditions n'ont rien de rédhibitoire lorsque les solutions alternatives – location en l'état ou vente à perte – ne sont pas envisageables.

Rentabilité

Par ailleurs, il faut, ainsi que le démontre Joël Cousin, directeur technique d'Aisne Habitat, examiner au cas par cas, et en fonction du marché local, si les aides accordées peuvent ou non compenser la baisse des loyers. Pour ce faire, un logiciel baptisé Mopi (Montage ­d'opérations privées immobilières) a été développé conjointement par Habitat & Développement et l'Anah. « Mopi compare automatiquement les différents scénarii d'investissement locatif en prenant en compte toutes les composantes d'une opération immobilière : subventions, caractéristiques des prêts, fiscalité applicable à chaque local, niveau d'imposition de l'investisseur... », précise Joël Cousin. Il permet ainsi d'envisager, année par année, les revenus locatifs attendus, les déficits fonciers générés, ainsi que les économies d'impôts réalisables, tout comme l'imposition à laquelle sera soumise l'opération locative. En s'engageant à louer leurs biens sous certaines conditions, les bailleurs profitent , en effet, des dispositifs fiscaux, qui leur permettent d'appliquer une déduction forfaitaire majorée sur leurs revenus fonciers. Ils ont la possibilité aussi d'ajouter aux subventions de ­l'Anah certaines aides régionales ou municipales et de bénéficier de régimes de faveur : déplafonnement des travaux subventionnables en cas de sortie d'insalubrité ou de rénovation présentant un intérêt architectural, par exemple. « Mopi présente plusieurs résultats de rentabilité avant et après fiscalité, afin de tenir compte de la diversité des motivations qui incitent un particulier à réaliser son investissement : pérennisation de son patrimoine, constitution d'une rente régulière, placements de ses fonds propres, etc. », poursuit Joël Cousin. Le manque à gagner en termes de loyers est ainsi parfois largement compensé. Surtout en zone rurale, où le niveau des loyers est tellement faible que les plafonds fixés ne sont que très légèrement inférieurs aux loyers du marché. Des calculs judicieux qu'il ne faut pas hésiter à effectuer.

Christiène Brancier

Mots-clés :

AMELIORATION DE L'HABITAT , SUBVENTION , TRAVAUX




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