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Loyers, comment sécuriser le bailleur ?

Loyers, comment sécuriser le bailleur ?
Mars 2006
Le Particulier Immobilier n° 218, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Les impayés, préoccupation majeure des propriétaires ; Tiers payant et Loca-pass, des protections relatives ; Multiplication des offres d'assurances privées. Vers une garantie universelle ?

Une enquête menée en 2005 par l'Anah auprès d'un certain nombre de bailleurs révèle que, parmi les raisons qui les incitent à se défaire d'un logement locatif, la difficulté de trouver un locataire solvable est invoquée par 27 % d'entre eux, bien avant la fiscalité trop lourde (18 %), la gestion trop complexe (8 %) ou l'importance des travaux à réaliser (2 %). Preuve que la menace d'impayé est fortement dissuasive. Pourtant, il existe des solutions permettant de contrer le risque d'impayés : outre les traditionnelles cautions accordées par des personnes physiques ou morales, les aides au logement versées directement au propriétaire, la formule Loca-pass et les assurances loyers impayés sont toutes à consi-dérer par le bailleur soucieux de ne pas voir ses rentrées de fonds compromises. Quant à l'élargissement de la garantie des loyers impayés à tous les baux conclus avec des locataires financièrement vulnérables, voire à l'ensemble des baux, c'est une idée que l'on retrouve, depuis plusieurs années, au détour des rapports élaborés par le Sénat ou par le Conseil national de l'habitat et que nos ministres successifs chargés du logement se plaisent à évoquer, mais qui peine à prendre corps.

Facteur psychologique

Selon la dernière enquête Insee, 66 000 ménages locataires du parc privé, soit 1,3 % d'entre eux, se trouvaient, en 2002, dans une situation d'impayés de loyer allant de deux à six mois, et 23 000 (0,5 %) devaient plus de six mois de loyer à leur propriétaire. Au cours de la même enquête, près de 11 % des locataires reconnaissaient avoir « éprouvé des difficultés de paiement du loyer au cours des 24 derniers mois ». Pourtant, si l'on recueille, non plus les propos des locataires, mais ceux des bailleurs comme l'ont fait les Adil en 2003, 35 % d'entre eux disent avoir connu des impayés de loyer. Il faut cependant relativiser le risque : selon Jean Perrin, président de président de l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), « la crainte des bailleurs est en partie psychologique, la stabilité des primes d'assurance loyers impayés étant la preuve que le risque n'est pas en aggravation ». Et un courtier d'assurance spécialisé comme Bruno Tuma, PDG de Sacapp, constate que sur cent dossiers de sinistres, un tiers des débiteurs va s'acquitter de sa dette tout en se maintenant dans les lieux, un tiers va quitter le logement et régler le solde, seul le dernier tiers faisant l'objet d'un contentieux.

Un certain nombre de propriétaires n'hésitent d'ailleurs pas à accepter des locataires ayant de faibles revenus. Selon l'enquête de l'Anah, 22 % des bailleurs interrogés louent ou ont déjà loué leurs biens à des locataires démunis et 28 % d'entre eux sont prêts à envisager de signer un bail avec de tels locataires, s'ils obtiennent une garantie de loyer fournie par un tiers (Fonds de solidarité pour le logement, 1 % patronal, assurance...) ou sont sûrs de récupérer très vite le logement en cas d'impayés (25 %).

Un constat qui corrobore celui de l'enquête menée par les Adil : les bailleurs en direct donnent souvent leur chance aux locataires moins bien nantis financièrement. Parmi les raisons présidant à leur choix, on relève en effet : « il lui inspirait de la sympathie » (26 %), devant « il présentait les meilleures garanties » (19 %) et « il avait le revenu le plus élevé » (13 %). Des locataires qui sont donc, a priori, bien mieux accueillis par les bailleurs en direct que par les professionnels de l'immo-bilier, tenus à la rigueur dans la sélection, faute de quoi leur responsabilité pourrait être engagée en cas d'impayés.

« Tiers payant »

Pour les propriétaires plutôt enclins à limiter les risques, plusieurs dispositifs peuvent venir garantir partiellement ou totalement la solvabilité des locataires. Tout d'abord, pour les locataires bénéficiant d'une allocation d'aide au logement, cette dernière peut être versée directement au bailleur, suivant le principe du « tiers payant ». Une fois le bail signé, le locataire éligible à une aide fera compléter au plus vite le formulaire de demande (accessible sur le site de la Caisse d'allocations familiales) par le propriétaire. Selon son choix, ce dernier pourra laisser le locataire percevoir l'allocation ou en demander le versement direct à son bénéfice. Même s'il a choisi la première solution, dès qu'un impayé est constaté, le tiers payant sera proposé au bailleur. De plus, à l'instar du parc social, les logements privés bénéficient aujourd'hui du dispositif de maintien du versement de l'allocation logement (avant décision judiciaire de résiliation du bail) : dès que l'impayé est constitué, le versement de l'aide peut être maintenu sans condition durant six mois, afin que bailleur et locataire puissent mettre en place un plan d'apurement de la dette. Une fois ce plan établi, le maintien de l'aide peut être prolongé même en cas de difficultés dans l'application du plan d'apurement. Pour donner un coup de pouce supplémentaire au locataire particulièrement démuni, le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) peut également être saisi.

Même si ces dispositions vont dans le bon sens, force est de constater que, dans les faits, le versement des aides n'est pas toujours maintenu en cas d'impayés et que le FSL ne manifeste pas une réactivité exemplaire. La saisine du FSL, voire d'une commission de surendettement, peut aussi présenter un inconvénient majeur pour le propriétaire : « L'effacement des impayés ou l'adoption d'un plan d'apurement rendent impossible l'engagement de toute procédure judiciaire à l'encontre du locataire, ce qui équivaut à un abandon partiel ou total de la dette », fait valoir le président de l'UNPI. De quoi dissuader plus d'un propriétaire d'opter pour la méthode douce, même si depuis la loi du 18 janvier 2005 (loi de cohésion sociale), les dettes de loyers sont reconnues prioritaires en cas de surendet-tement déclaré du locataire.

Hauts et bas du Loca-pass

Lancé en 1999, le « Loca-pass » n'a cessé de monter en puissance. Géré par les organismes du 1 % logement chargés de la collecte de la cotisation due par les entreprises de plus de 10 salariés, il fait au locataire l'avance du dépôt de garantie, remboursable sans intérêts. Et surtout, il couvre les loyers et charges en cas d'impayés, pendant 18 mois au cours des trois premières années du bail. Matérialisée par un acte de cautionnement annexé au contrat de location, la garantie s'applique quelle que soit la cause de l'impayé.

Nombreux sont les locataires qui peuvent en bénéficier : salariés des entreprises du secteur privé non agricole, quelle que soit la nature de leur contrat de travail, retraités du même secteur jusqu'à la cinquième année suivant leur départ de l'entreprise, jeunes de moins de 30 ans en recherche d'emploi inscrits à l'ANPE (y compris le secteur agricole mais excluant les fonctionnaires) ou en formation dans une entreprise, étudiants boursiers d'état ou justifiant d'un CDD ou encore d'une convention de stage d'au moins trois mois au moment de la demande, travailleurs saisonniers... la liste est longue. Il suffit au locataire de déposer sa demande un mois au plus tard après la signature du bail pour obtenir le bénéfice de la garantie. Avec un petit bonus aménagé par certains organismes du 1 % logement comme Aliance : « Le candidat prévoyant pourra se procurer sur Internet (www.aideaulogement.com) un « passeport » démontrant à son futur propriétaire qu'il est éligible au Loca-pass » explique Françoise Dantan, responsable de la communication.

Aucun seuil ni plafond de ressources ne sont exigés, mais si les revenus de certains locataires excèdent les plafonds définis pour le régime Besson-neuf, en cas d'impayés, l'indemni-sation sera plafonnée aux montants de loyers du même dispositif Besson-neuf (voir page 63). Point peu connu et qui constitue une des faiblesse du Loca-pass. Les autres étant la garantie limitée à 18 mois et ne portant que sur les trois premières années du bail, l'absence de prise en charge des dégradations locatives et des frais de justice, ainsi que l'arrêt de l'indemnisation dès que la résiliation du bail est prononcée judiciairement, même si une partie des 18 mois reste à courir. Locataires et bailleurs sont un peu mieux lotis si le logement est conventionné, autrement dit s'il fait l'objet d'un plafonnement de loyer concrétisé par une convention conclue entre le bailleur et l'État : la durée maximum d'indemnisation est alors portée à 36 mois pour les salariés et pour les jeunes de moins de 30 ans, et la durée de garantie de trois ans peut être renouvelée. La mise en jeu de la garantie Loca-pass se fait sur demande du bailleur, après mise en demeure du locataire restée infructueuse. L'indemnité est versée au bailleur par l'organisme collecteur du 1 %. Pour le locataire, c'est une avance gratuite remboursable sur trois ans, voire plus, selon les modalités qu'il aura fixées avec l'organisme, ce dernier se trouvant subrogé dans les droits du bailleur du fait du paiement effectué en tant que caution.

Si les bailleurs qui gèrent sans intermédiaire se laissent assez facilement convaincre par un locataire disposant du Loca-pass, les professionnels sont plus réticents. « Le bénéfice du Loca-pass est un petit plus, mais il ne sera jamais déterminant dans le choix d'un dossier plutôt que d'un autre », observe Gilles Hugon, un agent immobilier parisien. Quant aux assureurs, ils considèrent plutôt d'un mauvais œil une garantie accordée sans tenir compte de la solvabilité du locataire et dont la mise en œuvre est accordée, que le locataire soit ou non de bonne foi.

Du côté de l'Union d'économie sociale pour le logement (UESL), structure qui fédère les organismes du 1 % logement, on produit des chiffres qui mettent en évidence un taux de sinistre inquiétant : au 31 décembre 2005, depuis 1999, les loyers de plus de 86 500 personnes ont été pris en charge par le 1 % logement, soit 10,1 % des bénéficiaires d'une garantie de loyer, (pour un montant global de 195 millions d'euros). Un taux de fréquence 10 fois supérieur à celui constaté par les compagnies d'assurance privées... Difficultés économiques ou mauvaise foi croissante des locataires, il faudrait une analyse plus fine de ces chiffres pour le déterminer.

Assurances multiples

Les contrats d'assurance contre les loyers impayés proposés par les compagnies d'assurances privées constituent le dispositif le mieux connu des propriétaires. Souscrits soit individuellement, soit par l'intermédiaire d'un administrateur de biens à qui les bailleurs confient alors obligatoirement la gestion de leur bien, ces contrats couvrent, pour la plupart, non seulement le risque des impayés de loyer et charges, mais également les détériorations immobilières du fait du locataire et prennent en charge la procédure de recouvrement et d'expulsion s'il y a lieu (voir tableau pp. 52-53). La condition sine qua non de leur validité est une sélection rigoureuse des candidats : ce type de contrat impose au gestionnaire ou au bailleur un respect absolu des critères de solvabilité du locataire : loyer ne dépassant pas 30 % du revenu net, emploi stable, cautionnement...

On assiste aujourd'hui à une véritable éclosion d'offres d'assurances de ce type, commercialisées par des courtiers indépendants, des agents d'assurance ou des réseaux bancaires. Pourtant, seules cinq compagnies d'assurances sont positionnées de manière significative sur ce créneau : Cornhill/Macif, l'équité/Générali et Assurances du Sud, filiale du Crédit mutuel, proposent des contrats, aussi bien aux professionnels de l'immobilier qu'aux bailleurs gérant leurs biens en direct, tandis que Sada s'adresse uniquement aux administrateurs de biens. Quant à la Caisse de garantie immobilière et d'assurance (CGIA), filiale de la Caisse de garantie de la Fnaim, elle est réservée aux adhérents de cette fédération. Mais l'innovation de ces dernières années est l'apparition sur le marché de « packs bailleurs », proposant à la fois une garantie « propriétaire non-occupant » et une garantie loyers impayés, parfois assortie d'une garantie contre la vacance du logement, voire une garantie « revente ». Certains vont plus loin encore, comme MAAF, avec une offre qui comprend une assistance administrative au bailleur : perception des loyers, quittancement, relances auprès du locataire, actualisation du loyer, régularisation des charges... offre équivalant, selon l'assureur, à un « mandat de gestion partagée ». La plupart du temps, les « packs » sont modulables, c'est-à-dire que le bailleur peut choisir de ne souscrire que telle(s) garantie(s) ou tel(s) service(s).

Une offre peu lisible

On peut également s'assurer contre les loyers impayés au guichet des grands établissements financiers : BNP Paribas, CIC, LCL, Crédit foncier... Avec un parc locatif privé de 5 millions de logements, l'enjeu est de taille et les banques, consultées en préalable aux investissements locatifs, ont un avantage sur les assureurs. Pourtant ces derniers, comme les mutuelles et les courtiers spécialisés, ne sont pas en reste. Ainsi, la société de courtage en gros Solly Azar ne compte-t-elle pas moins de 1 500 courtiers distribuant cette garantie... Et si l'offre est assez peu lisible, c'est que les commercialisateurs présentent les produits sous leur propre bannière. Ainsi, l'assureur de la BNP est l'équité/Générali. Et son courtier, Sacapp, l'un des pionniers sur le créneau, alimente par ailleurs toutes les chambres des propriétaires réunies sous l'égide de l'UNPI. Quant à la garantie MMA, qui peut se souscrire dans une agence du même nom, elle peut l'être aussi auprès de Suffren assurances associés (SAA), distributeur du contrat de groupe de la Socaf, qui s'adresse également aux propriétaires pratiquant la gestion directe. Pourtant, malgré leur facilité d'accès, ces assurances sont peu souscrites par les propriétaires personnes physiques. D'après l'enquête des Adil, en 2003, moins de 10 % des bailleurs interrogés étaient assurés contre les impayés et 4 % seulement contre les risques de détérioration.

La souscription est bien plus fréquente s'agissant de biens gérés par les professionnels :

« 60 à 70 % des nouveaux bailleurs donnant un mandat de gestion à un adhérent de la Fnaim, contractent une assurance », selon Nicolas Pettex, directeur marketing de la fédération. Un paradoxe car le risque devrait, en principe, se trouver minoré si la sélection est effectuée par une personne rompue à cet exercice, sur des critères exigeants.

Mutualisation généralisée ?

Si l'on tente de faire une analyse globale de la situation, on retient beaucoup d'efforts déployés et de fonds engagés pour atteindre un même objectif : solvabiliser les locataires et donc sécuriser les bailleurs. Pourquoi alors ne pas mutualiser plus largement le risque et rendre le logement accessible à tous en créant une « couverture logement universelle » ? C'était le projet porté en 2001 par Marie-Noëlle Lienemann, alors secrétaire d'État au logement. Il n'a jamais vu le jour, mais l'idée a été reprise par chacun de ses successeurs. Avec quelques variantes, on la retrouve dans les rapports des sénateurs Cléach (2003) et Repentin (2005), et surtout, dans celui du Conseil national de l'habitat déposé en novembre 2004 et intitulé « Garantie des risques locatifs » (ou GRL).

La solution envisagée dans ce rapport vise d'abord le parc conventionné (à loyers et revenus des occupants plafonnés) qui bénéficierait d'un fonds de garantie assurant, non seulement la prise en charge des impayés de loyer, mais également les détériorations du logement et la protection juridique, son financement étant assuré à la fois par l'État et par une contribution des propriétaires de logements conventionnés. Pour le parc non conventionné, le groupe de travail propose un Loca-pass amélioré, qui non seulement intégrerait les garanties précitées, mais courrait sur toute la durée de la location. Un dispositif jugé trop complexe et peu lisible par Jean Perrin, qui prône plutôt la solution du rapport Repentin, « favorable à un dispositif couvrant tout le parc locatif privé, sous forme d'un fonds de garantie national placé sous la tutelle de l'État dont le financement serait assuré de manière tripartite par l'État, les bailleurs et les locataires ».

Encore faut-il concevoir la mise en œuvre d'un tel dispositif. Comme l'explique Bertrand Goujon, directeur général de l'UESL, « le dispositif à l'étude prévoit le versement de compensations financières sur les fonds du 1 % logement, aux compagnies d'assurances acceptant de garantir des candidats présentant des risques majorés par rapport à ceux qu'ils garantissent aujourd'hui. L'UESL étant chargée d'assurer le financement de ces compensations dans le cadre d'une convention conclue avec l'État. » Conformément aux dispositions contenues dans la loi dite de « cohésion sociale » du 26 juillet 2005.

Le plus ardu reste de réaliser l'analyse de risque : « L'équilibre financier ne se fait pas sur la prime du risque, mais sur la possibilité du recouvrement » souligne, dubitatif comme bien des assureurs, Rodolphe Xiberras, de Sada. Ce qui n'empêche pas Daniel Bernard, président des Assurances du Sud, d'estimer que « les assureurs ne doivent pas manquer ce rendez-vous de la solidarité nationale ». En tout cas, l'UESL n'envisage pas une garantie universelle : « Le 1 % logement ne pourra s'engager que dans le cadre d'un cahier des charges social » affirme Bertrand Goujon, ajoutant qu'il faudra « quantifier les paramètres pour arrêter précisément le périmètre des parcs et des bénéficiaires ». Alors, fonds commun obligatoire ou adhésion volontaire ? Dans la seconde hypothèse, encore faudrait-il que le bailleur trouve une incitation supplémentaire à adhérer à un tel fonds plutôt que de se tourner vers l'assurance privée, qui a déjà fait largement ses preuves.

Françoise Juéry

Mots-clés :

ASSURANCE LOYER IMPAYE , BAIL D'HABITATION , IMPAYE , LOYER




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