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Charges, un jeu serré entre bailleurs et locataires

Charges, un jeu serré entre bailleurs et locataires
Avril 2006
Le Particulier Immobilier n° 219, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

La liste des charges récupérables souffre de son immobilisme ; La loi « Engagement national pour le logement » pourrait changer la donne ; Les réponses à vos questions les plus fréquentes. La répartition rigide des charges mériterait d'être corrigée.

La ventilation des charges de l'immeuble entre bailleur et locataire est à l'origine de nombreux conflits. Pourtant, a priori, rien de plus simple : le décret du 26 août 1987 dresse la liste des charges récupérables par le propriétaire. Par défaut, tout ce qui n'y est pas mentionné ne peut être récupéré auprès des locataires. Ce qui laisse aux uns comme aux autres – bailleurs, locataires, tribunaux – une très étroite marge de manœuvre, puisqu'ils doivent toujours se référer à la liste, toute la liste, rien que la liste.

Et c'est là que le bât blesse : le décret de 1987 n'a pratiquement jamais été remis à jour depuis sa publication, or il semble de plus en plus décalé par rapport à la réalité.

Certaines incohérences ne tirent pas à conséquence : le fait que la liste des charges récupérables mentionne toujours le droit de bail, alors même que cette taxe est supprimée depuis 2001, est simplement frappé d'obsolescence... D'autres sont plus problématiques. Ainsi, alors que les frais de désinsectisation figurent dans la liste des charges récupérables, les frais de dératisation en sont exclus. Mais il y a pire : le caractère exhaustif de la liste interdit le transfert au locataire de dépenses non visées par le décret. Or, depuis plusieurs années, des technologies nouvelles pénètrent dans les immeubles, entraînant une évolution profonde et rapide des équipements mis à la disposition des locataires, et même réclamés par eux, pour le confort et la sécurité qu'ils procurent. Dans tous les domaines concernés par le décret : sécurité (systèmes de sécurisation des accès avec les digicodes, interphones, visiophones, surveillances vidéo des parties communes, téléalarmes, etc.) ; entretien, en particulier avec les procédés de gestion, de surveillance ou de maintenance à distance des équipements, désormais largement répandus (télésurveillance des ascenseurs, télémaintenance du chauffage collectif) ; diffusion des sons et des images (câblage, haut débit). Par ailleurs, de nouvelles pratiques se sont développées, liées au mode de chauffage (par le réseau urbain ou individualisé), à l'élimination des déchets (tri sélectif des ordures ménagères, évacuation des encombrants) ou au personnel employé dans l'immeuble (sociétés de nettoyage, gardien affecté à des tâches de surveillance et de sécurité, agents d'entretien). Sans oublier les nouvelles prescriptions du législateur, par exemple en matière d'ascenseurs (nouveaux contrats d'entretien définis par le décret n° 2004-964 du 9 septembre 2004).

En somme, il semble assez légitime de moderniser le décret de 1987, ne serait-ce que pour tenir compte des évolutions récentes, notamment sociétales et technologiques. Mais c'est loin d'être aussi simple.

Un rapport pour rien

Il y a bien eu plusieurs tentatives de réforme, toutes soldées par un échec.

En juin 2003, Philippe Pelletier, président de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (Anah) et avocat spécialisé en droit immobilier, remettait un rapport nourri au ministre de l'Équipement et du Logement relatif à l'actualisation de la liste des charges locatives récupérables, proposant plusieurs pistes de réforme. Saisie, la Commission nationale de concertation, qui rassemble les organisations de propriétaires et de locataires, s'est avérée incapable d'aboutir à un consensus.

Quant au gouvernement, sans doute soucieux de ne pas alourdir le poids des charges locatives dans un contexte de tension sur les loyers, il a pris acte de cet échec, constatant qu'« il n'est pas opportun de modifier le subtil équilibre entre propriétaires et locataires, qui découle de la loi de 1989 ».

Plus récemment, la commission des Affaires économiques du Sénat, chargée de formuler des propositions pour résoudre la crise du marché immobilier et foncier n'a pas manqué de suggérer qu'il fallait faire évoluer le décret de 1987, et notamment élargir la liste des charges récupérables aux « dépenses engagées par les bailleurs et qui correspondent à de réels services offerts aux locataires, dont ils sont souvent demandeurs (pour assurer leur sécurité notamment), ce qui est impossible aujourd'hui » (Rapport d'information n° 442, 29 juin 2005, Thierry Repentin).

Confrontés directement aux litiges nés de l'application du décret, les tribunaux, eux, n'ont pu botter en touche. La jurisprudence offre ainsi un corpus de décisions, toujours rendues dans le cadre strict du décret tel qu'il est rédigé aujourd'hui, soulevant parfois de nouvelles difficultés, comme en matière de charges de gardiennage (voir p. 41).

Pour chaque point délicat mis en exergue par la Cour de cassation, le gouvernement a modifié en douceur la réglementation, sans pour autant toucher frontalement au décret. Généralement par voie d'amendements. À titre d'exemple, c'est à son initiative que la loi de programmation pour la cohésion sociale du 18 janvier 2005 a rétabli l'équilibre entre bailleur et locataire concernant les délais de prescription applicables aux charges locatives : les magistrats, appliquant jusqu'à ­l'absurde le droit existant, avaient jugé que le locataire pouvait engager une action pendant trente ans en restitution de sommes indûment réglées au bailleur au titre des charges, tandis que ce dernier devait agir dans les cinq ans pour réclamer le paiement de charges dues par son locataire. Aujourd'hui, la prescription quinquennale (art. 2277 du Code civil) s'applique à tous.

Des innovations prévues

Dans la même veine, le gouvernement semble aujourd'hui saisir l'occasion du projet de loi ENL (Engagement national pour le logement), toujours en discussion devant le Parlement à l'heure où nous mettons sous presse, pour introduire certaines dispositions innovantes en matière de charges récupérables. Notamment sur les questions relatives aux factures des sociétés de nettoyage et aux contrats d'entretien des ascenseurs (voir p. 40). Par ailleurs, l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 pourrait être modifié afin de permettre de déroger à la liste des charges récupérables, par la signature « d'accords collectifs locaux portant sur ­l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable ». Une mesure qui concernerait en pratique, surtout les bailleurs sociaux et institutionnels.

L'Assemblée nationale a adopté en première lecture, le 31 janvier dernier, le projet de loi qui est désormais examiné par le Sénat en deuxième lecture. Le texte devrait être voté avant juin 2006. Mais attention, il faut souligner que tant que le projet de loi n'est pas définitivement adopté, ces mesures sont encore susceptibles d'évoluer.

En cas de litige ?

En attendant, les tribunaux demeurent les ultimes arbitres des litiges opposant bailleurs et locataires. Depuis janvier 2005, c'est le tribunal d'instance qui est compétent pour toutes les demandes concernant un bail d'habitation, quelle que soit la somme en jeu. Une seule exception : le juge de proximité est compétent pour connaître, dans la limite de 4 000 euros, de tout litige relatif au dépôt de garantie, notamment s'il y a conflit quant à l'arrêté des charges, généralement différé jusqu'à la clôture des comptes de la copropriété (voir p. 41).

Mais avant même de recourir au juge, le bailleur, tout comme le locataire peuvent saisir la commission départementale de conciliation, compétente en matière de charges.

Il leur suffit d'adresser leur dossier par lettre recommandée avec accusé de réception auprès de la Direction départementale de l'équipement, où siège la commission, et à Paris, auprès des services de la préfecture.

Composée en nombre égal d'organisations de bailleurs et d'associations de locataires, la commission, dont le rôle consiste à régler à l'amiable et gratuitement leurs litiges, convoque les parties et essaie de trouver un accord. À défaut de conciliation, elle rend un avis qui sera transmis au juge, saisi par l'une ou l'autre des parties. Il s'agit d'un moyen simple de sortir de l'impasse, et qui semble avoir fait ses preuves : un peu plus d'un dossier sur deux aboutit à une conciliation.

Reste que nombre de questions, éminemment conflictuelles (voir pp. 40 à 42), continuent d'opposer bailleurs et locataires. ­Jusqu'à une inévitable, bien que difficile, réforme des textes.
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Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CHARGE LOCATIVE




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