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Squat, personne n'est à l'abri

Squat, personne n'est à l'abri
Avril 2006
Le Particulier Immobilier n° 219, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Loin des squats collectifs, de beaux appartements sont ciblés ; Une fois dans les lieux, le squatter est protégé par la loi ; La procédure pour obtenir une expulsion est longue et difficile. La seule parade est préventive.

Le risque d'être victime d'une occupation illégitime, ou squat, est infime pour les propriétaires, bien moindre que celui de subir des impayés de loyers, et ceux-ci affectent seulement 2 % des baux en cours. Ce qui est plus préoccupant, c'est qu'ils se trouvent « confrontés à une amplification du phénomène du squat dans des immeubles pourtant “gardiennés” et habités ». Ce constat récent fait par des députés(1) cache une pratique pernicieuse : le faux bail. Une tierce personne pénètre par effraction dans un logement momentanément vide ; elle se substitue au véritable propriétaire pour installer un « locataire » dans les lieux, établissant un bail en apparence légal, percevant un dépôt de garantie et encaissant des loyers, versés le plus souvent en liquide avec plusieurs mois ­d'avance. L'occupant est généralement complice, même s'il arrive qu'il se fasse abuser. Cette méthode n'est pas l'apanage de réseaux mafieux ou de marchands de sommeil qui partent à l'assaut d'un immeuble entier. À côté de ces occupations collectives, seules à être chiffrées – le dernier rapport remis au ministre du Logement faisait état, en juillet 2002, de plus de 5 000 squatters en Ile-de-France –, il y a aussi les actions individuelles qui visent un appartement isolé, tout aussi rondement menées, mais en toute discrétion. Leur cible favorite, les appartements vacants depuis au moins six mois, reçus en héritage ou en attente de relocation. Le squat se concentre dans les grandes agglomérations, là où il a le plus de chances de passer inaperçu, mais aussi là où existe un recensement des logements vacants... Contrairement aux idées reçues, l'occupation illicite d'un logement n'épargne pas les immeubles des « bons » quartiers et bien tenus, dès lors que le squatter ne rencontre pas d'obstacles à l'installation.

La pilule est amère

Lorsque le propriétaire est victime d'un squatter, il est totalement démuni. « Il n'y a pas de véritable différence de traitement dans la réalité entre un squatter occupant sans droit ni titre et un locataire qui ne paye plus ses loyers », constate Me Marie-Josèphe Bouvet, huissier de justice parisienne. Dès lors qu'un squatter a élu domicile dans un logement qui est la propriété d'un tiers, toute action à caractère non judiciaire entreprise pour le déloger s'apparente à une violation de domicile. Il faut donc en passer par la procédure d'expulsion, inadaptée au phénomène du squat, pour obtenir le départ de l'intrus. Procédure qui peut facilement s'étaler sur dix-huit mois, coûte cher au propriétaire, et n'aboutit pas toujours favorablement. La pilule est si amère que certains, découragés, paient pour libérer leur bien, ou le revendent tel quel, à un prix forcément décoté. La seule arme efficace dont dispose le propriétaire d'un logement vacant est donc préventive. Explications.

48 heures pour agir

Dans le meilleur des cas, le squat sera détecté immédiatement par un voisin témoin de l'effraction, ou intrigué de constater du mouvement dans un appartement habituellement inoccupé. À ce stade, il est en théorie encore possible de faire intervenir les forces de l'ordre pour chasser les occupants indésirables. En effet, celles-ci ne peuvent opérer que dans le cas d'un flagrant délit, ce qui suppose qu'il y ait eu infraction – effraction, dégradations, etc. – constatée dans un délai suffisamment bref. En l'occurrence, il est traditionnellement porté à 48 heures à compter de l'entrée illicite dans les lieux. Passé ce délai, l'expulsion de squatters relève de la compétence exclusive des tribunaux. Une proposition de loi (1) avait prévu de fixer à 72 heures le délai de constatation de la flagrance en matière d'occupation illicite. Elle partait du constat que les opérations de squat interviennent souvent pendant les week-ends ou les vacances, périodes où les effectifs de gardiennage sont à taille réduite. Mais elle est demeurée lettre morte.

En pratique, il est rare qu'une expulsion soit effectuée manu militari, quand bien même la police aurait été immédiatement avertie de l'intrusion. « Il n'y a pour ainsi dire jamais d'application concrète, le commissaire de police considérant qu'il n'est pas juge des conditions d'entrée dans les lieux », constate Me Jean-Pierre Forestier, un avocat parisien spécialisé. D'autant que les squatters eux-mêmes, souvent avertis de l'existence de ce délai, ne manquent pas d'user de tous les stratagèmes possibles pour le laisser filer. Les techniques sont bien rodées et, d'ailleurs, exposées dans un édifiant guide du « parfait squatter » qui circule sur Internet en toute impunité depuis plusieurs années... Il suffit notamment à l'intrus de produire un bail antidaté, un contrat EDF – aucun titre d'occupation n'est exigé pour son établissement –, ou de se faire adresser du courrier au nom nouvellement apposé sur la boîte aux lettres plusieurs jours avant de venir forcer la porte (le cachet de la poste faisant foi...). Ces signes d'élection de domicile empêcheront la police de prêter son concours.

Passage obligé

La riposte la plus efficace, pour le propriétaire, consiste donc à agir en justice dès qu'il a connaissance de l'occupation illicite de son logement. Il ne faut pas hésiter, car les tribunaux considèrent généralement qu'un propriétaire non diligent a donné son accord tacite à l'occupation illicite...

L'expulsion d'un squatter relève désormais de la compétence du tribunal d'instance (TI), au même titre que l'expulsion d'un locataire, et non plus du tribunal de grande instance (TGI), la loi du 26 janvier 2005 ayant rationalisé les compétences des tribunaux de première instance. Le recours à un avocat n'est donc plus obligatoire. « Sa présence est toutefois vivement conseillée pour faire avancer le dossier, d'autant que, de son côté, le squatter ne manquera pas de solliciter l'aide juridictionnelle pour se voir désigner un avocat », insiste Jean Perrin, président de ­l'Union nationale de la propriété immobilière (Unpi).

Assigner le ou les squatters en expulsion devant le tribunal suppose de connaître leur identité. Or, le propriétaire ne sait évidemment pas à qui il a affaire. Il doit donc au préalable déposer une requête auprès du juge afin d'obtenir une ordonnance autorisant un huissier à se rendre sur place pour recueillir tout élément permettant d'établir l'identité du ou des occupants : à défaut de papiers d'identité, des bulletins de salaires, relevés bancaires, fiches de sécurité sociale, résultats d'examens médicaux, etc. feront l'affaire. Un procès-verbal de constat est ensuite envoyé au propriétaire. Son avocat délivrera alors aux squatters une assignation en référé pour obtenir, cette fois, un jugement d'expulsion. Il n'est pas nécessaire, en présence d'un faux bail, de faire d'abord invalider ce contrat usurpé. « Une seule procédure suffit. Le propriétaire n'étant pas l'auteur du bail, le titre revendiqué par l'occupant lui est inopposable. Aussi, il a intérêt à agir, pour gagner du temps, simultanément en constatation de l'absence de droit et de titre et en expulsion immédiate », conseille Me Jean-Pierre Forestier.

Il faut compter un minimum de quinze jours pour obtenir une date d'audience devant le tribunal, selon son degré d'encombrement. « La procédure de référé d'heure à heure, qui consiste en pratique à assigner à cinq ou six jours, n'est pas usitée devant le TI alors qu'elle l'était devant le TGI », regrette Me Jean-Pierre Forestier. Le squatter demandera certainement à l'audience un renvoi pour bénéficier de l'aide juridictionnelle, ce qui peut retarder la procédure de deux bons mois. Lorsque le dossier est enfin plaidé, le tribunal rend une ordonnance d'expulsion. Celle-ci prévoit généralement une astreinte, c'est-à-dire une somme d'argent que l'occupant devra acquitter par jour de retard à libérer les lieux. Encore faut-il pour le propriétaire retourner devant le juge pour la faire liquider. Si bien que, confronté à des occupants insolvables, il y renonce souvent.

Manœuvres dilatoires

Le juge est susceptible, dans l'ordonnance, d'imposer la libération immédiate des lieux squattés. Mais il peut très bien accorder un délai supplémentaire à l'occupant sans droit ni titre, en particulier s'il est considéré comme étant en situation de faiblesse : par exemple s'il s'agit d'une femme seule avec plusieurs enfants. Dans tous les cas, l'ordonnance sera transmise à l'huissier pour exécution. Celui-ci adresse au squatter un commandement de quitter les lieux qui lui laisse deux mois pour obtempérer (loi du 29 juillet 1998). S'agissant de squatters, ce délai peut être réduit, voire supprimé, à la demande du propriétaire. La balle est alors dans le camp du juge. Or, à moins que le logement soit très vétuste – en cas d'accident, le propriétaire serait tenu pour responsable –, il est rare qu'il accède à cette demande. Pour peu que la date prévue pour l'expulsion tombe en période de trêve hivernale (du 1er novembre au 15 mars), et le propriétaire devra attendre que celle-ci prenne fin pour récupérer son bien. En effet, bien que ce sursis ne soit pas censé s'appliquer aux squatters, « il n'y a pratiquement jamais d'expulsion sèche sans relogement durant cette période », constate Me Marie-Josèphe Bouvet.

Le jour J, l'huissier va le plus souvent constater l'absence des squatters ou leur refus de partir. Il doit alors se présenter de nouveau accompagné d'un commissaire de police. Généralement, le préfet accorde le concours de la force publique. Un élément rassurant pour le propriétaire, selon Me Marie-Josèphe Bouvet : l'ordonnance d'expulsion vise aussi bien les squatters d'origine que toute personne qu'ils auraient "invitée" par la suite. Il n'est donc pas nécessaire de recommencer toute la procédure en présence de nouveaux occupants.

Si le préfet refusait le concours de la force publique, un propriétaire ayant encore quelques ressources pour se battre a toujours la possibilité de saisir le juge administratif par la voie dite du référé-liberté. Une procédure rapide, puisque le juge est censé se prononcer dans les 48 heures, dès lors qu'il existe une situation d'urgence et que l'administration a porté une « atteinte grave et manifestement illégale à l'exercice d'une liberté fondamentale ». Au nom du respect du droit de propriété, un préfet a ainsi été condamné, sous astreinte, à prendre les mesures nécessaires à l'expulsion de squatters (CE, 29 mars 2002, n°243338). Mais les décisions dans ce sens n'abondent pas.

Éviter la voie pénale

Agir au pénal contre un squatter est également envisageable, mais cette voie n'est guère conseillée par les professionnels. D'abord parce qu'elle prive, en application de l'adage juridique « le pénal tient le civil en l'état », le propriétaire d'obtenir une décision d'expulsion tant que le juge pénal ne s'est pas prononcé. De plus, tant qu'il reste sur le terrain civil, « le propriétaire est maître de la procédure, ce qui n'est pas le cas devant le tribunal pénal où celle-ci est conduite par le procureur de la République, si bien que l'audience intervient le plus souvent avec plusieurs mois de retard », souligne Me Jean-Pierre Forestier. S'il tient malgré tout à engager une procédure pénale, par la voie d'une citation directe, encore faudra-t-il rapporter la preuve que l'occupant est entré par effraction. Difficile, surtout s'il est titulaire d'un bail en bonne et due forme, bien que faux. « Le plaignant se heurtera à l'indifférence du parquet », déplore un professionnel.

Si par ailleurs le mobilier a, comme c'est souvent le cas, « disparu » du logement squatté, le propriétaire peut engager des poursuites pour soustraction frauduleuse – sans oublier d'alerter parallèlement sa compagnie d'assurance. Autant, à ce stade, faire feu de tout bois.

Une assurance spéciale

Compte tenu des délais imposés par ces différentes procédures, il est fortement conseillé d'adopter au plus vite des mesures conservatoires. Et pour commencer, souscrire une assurance spéciale pour se couvrir des dommages susceptibles d'être occasionnés aux autres copropriétaires du fait de l'intrusion illicite. Outre l'énorme désagrément de voir son logement occupé contre son gré, le propriétaire risquerait, faute de couverture, de voir sa responsabilité engagée en cas d'accident. Ce qui peut se produire dans un logement laissé inoccupé durant une longue période, ou en présence d'« hôtes » négligents. Exemples types : un chauffe-eau vétuste qui fuit ou une baignoire qui déborde, provoquant des infiltrations dans l'appartement du dessous. « Cette assurance, prise en tant que propriétaire non occupant, doit être distinguée d'une assurance en responsabilité locative », précise Me Marie-Josèphe Bouvet. Évidemment, le propriétaire devra s'acquitter d'une surprime pour que le squat donne lieu à prise de garantie.

Négocier ou pas

Il peut être tentant pour les propriétaires, confrontés à la longueur et au coût de la procédure, de faire appel à des « gros bras » pour déloger efficacement les indésirables. C'est parfaitement illégal. On ne peut se faire justice à soi-même. Le logement étant devenu le domicile des squatters, la loi interdit de s'y introduire sans leur consentement, à plus forte raison pour les en expulser manu militari. Le risque est que les délogés... portent plainte pour violation de domicile, soutenus par des réseaux qui n'hésitent pas à offrir une véritable assistance juridique en cas de problème.

Reste la solution "amiable", une autre issue pour accélérer les choses. Elle suppose de négocier avec les squatters leur propre départ, en général moyennant finances. Le prix de la tranquillité qui, en tout état de cause, ne doit pas excéder celui à payer pour les frais de procédure 

« Les transactions sous le manteau se pratiquent tout le temps », avoue un professionnel sous couvert d'anonymat. « C'est un mauvais conseil à donner au propriétaire », objecte Me Jean-Pierre Forestier. « Un arrangement est toujours un encouragement à la mauvaise foi, ce qui est malsain, alors que l'occupant est victime, dans le cadre du faux bail, d'une forme de racket locatif », renchérit-il.

Certains propriétaires préfèrent encore vendre le logement squatté, en le proposant aux enchères à la barre du tribunal. Ce qui signifie accepter qu'il soit vendu un bon tiers en dessous de sa valeur réelle. C'est un choix qui dépendra évidemment de la valeur du bien : s'il est situé dans un quartier coté, le propriétaire n'aura aucun intérêt à le vendre à perte. Mieux vaut dans ce cas s'engager dans la procédure d'expulsion sans perdre de temps, quoi qu'il en coûte, et, dans la foulée de cette expulsion, le vendre libre ou... le louer.

Protections efficaces

Un chemin de croix pour le propriétaire, qu'il est souvent possible d'éviter. « Dans neuf cas sur dix, un squatter entre par la porte sans effraction », lance, en guise d'avertissement, Me Jean-Pierre Forestier. Autant dire que laisser un logement vacant absolument sans surveillance, et sans protection particulière, risque de tenter des squatters à l'affût. Le ­b. a. -ba : faire installer une serrure de sûreté multipoint, non reproductible par simple empreinte de la serrure et plus résistante en cas d'effraction. Si l'appartement est vulnérable, par exemple s'il se situe au dernier étage, il peut même être conseillé d'investir dans une porte blindée équipée de cornières antipinces et de barres de pivot pour sécuriser les gonds.

Il est également important de faire croire à une présence dans l'appartement. En s'assurant d'une personne de confiance pour le visiter périodiquement, ouvrir volets et fenêtres, relever le courrier qui dépasse visiblement de la boîte aux lettres. Pourquoi pas faire installer un système de minuterie prévoyant un éclairage alterné, voire s'équiper d'un système ­d'alarme relié par téléphone à un centre de sécurité, ou, en allongeant la facture d'environ 30 %, d'un transmetteur GSM fonctionnant sur le réseau des téléphones portables. Le marché de la télésurveillance est prolifique, investi notamment par des compagnies d'assurances, des mutuelles ou des banques.

Les plus prudents opteront pour une solution « totale » de protection des issues, dont la société Sitex détient un quasi-monopole, avec plus de 35 000 poses et déposes de portes et fenêtres par an. Il s'agit d'installer des panneaux translucides intérieurs ou perforés extérieurs pour les fenêtres, et des doublages de portes avec serrure de sûreté. Procédés et matériaux étant censés ne pas dégrader les huisseries et le bâti d'origine. Le propriétaire signe un contrat qui prévoit le remplacement de l'équipement en cas de tentative d'effraction. Quant au tarif, il est dégressif : il faut compter 215 euros TTC par mois pour une porte les trois premiers mois, un prix qui descend à 64 euros mensuels au bout d'un an, et ce jusqu'à la dépose. La protection d'une fenêtre standard démarre à 59 euros TTC par mois, pour descendre à 17 euros TTC, selon la durée de location. Celle des portes-fenêtres et des balcons se chiffre en mètre linéaire, à des coûts identiques. Ces techniques ont fait leur preuve, même si elles peuvent atteindre leurs limites. « Rien n'est inviolable », reconnaît cet huissier qui se souvient d'un « mur découpé autour d'une porte Sitex ». Mais retarder l'effraction, ou la rendre bruyante, augmente sérieusement les chances d'alerter le voisinage.

Marianne Bertrand

(1) Proposition de loi AN n° 2480, 13 juillet 2005

Mots-clés :

EXPULSION




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