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N'habite pas à cette adresse... : commentaire de jurisprudence

N'habite pas à cette adresse... : commentaire de jurisprudence
Avril 2006
Le Particulier Immobilier n° 219, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Le domicile fiscal du locataire n'est pas forcément sa résidence principale. (Cass. civ. 1re, 31 janvier 2006, n° B 02-15.028)

Le 1er avril 1988, la société S. signe avec les époux B. un bail leur donnant en location un appartement parisien... pour leur signifier congé le 15 juin 1997 au motif que cet appartement ne constitue pas leur résidence principale. Cette exigence est en effet posée par le contrat de location, en application de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux d'habitation. Une disposition à laquelle les parties ne peuvent déroger. En dépit du congé qui leur a été délivré, les locataires entendent rester dans les lieux. Si bien que le propriétaire porte l'affaire devant le tribunal, en vue d'obtenir la résiliation du bail. Pour soutenir sa demande, il n'hésite pas à produire en justice... le rapport d'un détective privé relatif à la domiciliation fiscale des époux. Il y est consigné que le couple est connu du centre des impôts parisien dont il dépend, mais seulement au titre de la taxe d'habitation. Pour le reste de ses impôts, il relève du statut de non-résident, comme en témoignent ses déclarations, établies en Suisse.

Le juge d'instance donne tort au propriétaire qui n'a pas respecté, pour donner congé, les conditions de l'article 15 de la loi. En l'occurrence, il devait prouver l'existence d'un motif légitime et sérieux... tel le défaut d'occupation à titre de résidence principale. Sauf que le contenu de ce rapport est « insuffisant pour établir que les locataires ne résident plus à titre principal dans les lieux loués ». Le propriétaire fait appel de ce jugement, sans davantage obtenir gain de cause. La cour d'appel se contente de reprendre mot à mot la motivation des juges de première instance (CA de Paris, 26 février 2002).

Bien décidée à obtenir coûte que coûte le départ de ses locataires, la société S. se pourvoit en cassation : les locataires ne peuvent avoir plusieurs domiciles, contrairement à ce qu'ont laissé entendre les premiers juges. L'article 102 du Code civil, selon lequel le domicile est le « lieu du principal établissement », pose en effet le principe de son unicité. Le bailleur se réfère aussi à la convention franco-suisse définissant les critères de résidence : une personne est censée résider dans l'État où elle se trouve assujettie à l'impôt, en raison de son lieu de séjour habituel. En pure perte. Selon la Cour de cassation, les juges du fond étaient souverains pour estimer que le domicile parisien des époux constituait leur résidence principale. Or, selon eux, la contestation du propriétaire ne pouvait être fondée uniquement sur la preuve d'une domiciliation fiscale étrangère. Autrement dit, la résidence principale du locataire n'est pas forcément son domicile fiscal. Cette dissociation n'est pas sans autres retombées pratiques pour les bailleurs, dans les domaines où la condition de résidence principale du locataire entraîne des conséquences juridiques : obligation de conclure un bail écrit en cas de location meublée, ou encore, bénéfice des avantages fiscaux pour les investissements locatifs réalisés sous les régimes Borloo, Robien ou Besson.

Marianne Bertrand

Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CONGE PAR LE PROPRIETAIRE




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