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Bailleur à temps plein : commentaire de jurisprudence

Bailleur à temps plein : commentaire de jurisprudence
Novembre 2006
Le Particulier Immobilier n° 225, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

L'usufruitier est tenu aux travaux de réparation vis-à-vis du locataire. (Cass. civ. 3e, 28 juin 2006, n°05-15563.)

Met Mme X ont donné en location aux époux Y une maison. M. X décède. Sa femme et ses trois enfants mineurs héritent du bien loué, la première en tant qu'usufruitière, les seconds en tant que nus-propriétaires. Le bail consenti aux époux Y se poursuit cependant. Des travaux de réfection de la toiture doivent bientôt être engagés sur un appentis de la maison, que Mme X refuse de payer. Elle n'est qu'usufruitière, rappelle-t-elle, et ne serait donc tenue qu'aux travaux d'entretien. Les réparations incomberaient au nu-propriétaire, c'est-à-dire en l'occurrence conjointement à ses trois enfants. Indifférents à ce conflit de famille, les locataires assignent Mme X en justice, en exécution des travaux de réparation. Ils réclament également des dommages et intérêts.

Pour sa défense, Mme X invoque l'article 605 du Code civil, aux termes duquel "l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas, l'usufruitier en est aussi tenu".

Dans une décision du 28 septembre 2004, la cour d'appel de Lyon se range du côté de la veuve. Selon elle, les locataires auraient dû assigner les enfants nus-propriétaires, sous-entendant que c'était à eux de prendre en charge les travaux. Elle relève aussi qu'il n'est pas prouvé que l'état de la toiture soit la conséquence d'un défaut d'entretien de la part de l'usufruitière.

Les locataires se pourvoient en cassation. Le ­28 juin 2006, la troisième chambre civile annule la décision de la cour d'appel de Lyon pour violation de l'article 605 du Code civil. Ce texte ne règle que les rapports entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, rappelle la Cour. L'usufruitier est tenu aux obligations du bailleur à l'égard du locataire. L'affaire est renvoyée de nouveau devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée. Mme X sera condamnée à payer les frais de réparation de la toiture et sans doute aussi à des dommages et intérêts. Quand la propriété d'un bien est éclatée entre un usufruitier et un nu-propriétaire, c'est l'usufruitier qui a le droit de donner le bien en location – et non le nu-propriétaire. L'article 595 du Code civil le dit clairement. De ce fait, c'est lui le bailleur. Le locataire, d'ailleurs, ne connaît que lui et ne saurait souffrir de querelles entre usufruitier et nu-propriétaire. Il est normal que cet usufruitier assume seul toutes les responsabilités du bailleur. Quitte pour lui à se retourner, ensuite, contre le nu-propriétaire. Le fait que le bien loué ait été reçu en héritage, comme en l'espèce, ne change rien. En héritant du bien, l'usufruitier hérite aussi des charges qui lui sont attachées.

Cette décision de la Cour de cassation devrait avoir une portée pratique non négligeable : depuis la loi du 3 décembre 2001, le veuf ou la veuve hérite, sur la succession de son conjoint défunt, soit de la pleine propriété sur le quart des biens, soit de l'usufruit sur la totalité de ces biens. Or, la majorité d'entre eux optent pour l'usufruit...

Laurence Roy

Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , TRAVAUX , USUFRUIT




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