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Marché immobilier locatif : la hausse marque le pas

Marché immobilier locatif : la hausse marque le pas
Décembre 2006
Le Particulier Immobilier n° 226, article complet.
Auteur : AUFFRET (Fabien)

Les écarts de loyers se creusent.

Les bailleurs et les locataires se sont habitués à des progressions fortes et régulières des loyers. Notamment durant les années 2001 à 2005, où la hausse a atteint 4,6 % par an à Paris et 3,5 % en moyenne sur le reste de l'Hexagone. Une évolution imputable à deux phénomènes : tout d'abord, la progression mécanique des loyers des locataires en place – 80 % des cas environ. Qu'il s'agisse d'un bail en cours ou d'un renouvellement, les augmentations de loyers étaient, jusqu'au 1er janvier 2006, indexées sur l'Indice Insee du coût de la construction (ICC). Or, celui-ci a connu des hausses marquées, avec un point d'orgue au quatrième trimestre 2005 (+ 5 % en un an), du fait de la flambée des prix de certaines matières premières. Ensuite, les loyers fixés librement entre les parties lors de l'entrée dans les lieux de nouveaux locataires ont eux-mêmes été dopés par le libre jeu du marché : partout où la demande était supérieure à l'offre, ils ont progressé. Paris en donne un exemple spectaculaire, avec une hausse moyenne de 7,9 % en 2005, après 8,6 % en 2004. Ce qui portait le niveau moyen d'un loyer en cas d'emménagement à 18,6 E/m2 au début 2006 dans la capitale.

Des rythmes qui pourraient bien aujourd'hui appartenir au passé. Si l'on en croit l'enquête statistique conduite par "Clameur"(1), le marché locatif serait en effet en perte de vitesse depuis le début de l'année.

En février dernier, observant la décélération de la hausse des loyers, Henry Buzy-Cazaux, alors directeur général du réseau Foncia, notait déjà : "Le marché locatif est sans ­artifice. Il se met au niveau de la demande dans la mesure où il correspond à un besoin primaire de se loger. Dès lors que le pouvoir d'achat n'est plus en adéquation avec le montant des loyers et atteint progressivement ses capacités d'absorption par rapport à la solvabilité, le marché locatif se régule de lui-même." Un ajustement perceptible : l'indice des loyers de marché (baux en cours et nouvelles locations) dans les logements du secteur privé pour les six premiers mois de l'année n'a gagné, sur une base annuelle, que 2,4 %, contre 5,1 % un an auparavant (voir graphique page 30).

La décélération est très forte sur certains marchés locaux, qui avaient connu une expansion particulièrement importante ces derniers temps. C'est notamment le cas de Marseille, qui n'a enregistré que 3,7 % de hausse des loyers de marché depuis le début 2006, alors qu'elle affichait + 6,7 % par an en moyenne entre 2000 et 2006. A Hyères, les loyers reculent même de 0,5 %, alors qu'ils avaient progressé de 6,9 % par an sur cette même période. Un scénario similaire se dessine sur la Côte basque : à Biarritz, seulement 2,1 % de hausse contre 5,4 % auparavant. A Bayonne, la progression des loyers se limite à 1,2 % contre 4,9 % précédemment.

Baux en cours : un tassement net

A quoi attribuer ces premiers mouvements de tassement? Tout ­d'abord, le changement d'indice de référence d'indexation a eu un effet mécanique sur les loyers des baux en cours. Afin de limiter la progression des loyers, le ministre de l'économie et des Finances, Thierry Breton, a en effet décidé de substituer à l'ICC un nouvel "indice de référence des loyers" (IRL).

Calculé sur un échantillon de 6 000 logements, composé à 60 % de l'indice des prix à la consommation (IPC), à 20 % de l'ICC et à 20 % de l'indice des prix d'entretien et ­d'amélioration (Ipéa), l'IRL, en vigueur depuis le 1er janvier 2006, connaît une évolution plus modérée que son prédécesseur. Lors de sa mise au point, le ministère de la Cohésion sociale avait estimé qu'il progresserait de 2,8 % au deuxième trimestre 2005, contre 3,63 % pour l'ICC. De fait, au deuxième trimestre 2006, l'indice de référence des loyers a cru de 2,78 % en glissement annuel, selon l'Insee, contre une hausse de 2,46 % au trimestre précédent. Une légère accélération attribuable, pour l'essentiel, à l'ICC qui, de son côté, a bondi de 7,05 % sur la même période. "Ces résultats sont plutôt dans le bas de la fourchette de nos prévisions", a souligné Jean-Marc Béguin, le directeur de la direction des statistiques de l'Insee. Selon lui, la tendance à la hausse de l'IRL devrait se poursuivre au troisième trimestre. Mais "l'indice devrait commencer à redescendre légèrement dans les quatre derniers mois de l'année", ajoute-t-il.

Les bailleurs ont bien sûr perdu au change, bien que tous n'aient pas appliqué régulièrement la hausse indicielle du temps de l'ICC, de peur de mettre leur locataire en situation d'insolvabilité. L'IRL constitue en tout état de cause une bonne nouvelle pour eux, comparé à son principal challenger, l'IPC, qui "leur aurait offert pour 2005 une faible hausse des loyers, proche de 1,6 %", estime un expert. Le fragile équilibre atteint par l'IRL n'est pourtant pas intangible, au moins sur le long terme : dans l'hypothèse où le taux de TVA remonterait à 19,6 % pour les travaux dans le logement, l'Ipéa ferait un bond de près de 15 %, provoquant une hausse de 0,3 % de l'IRL, si l'on en croit les calculs de ce même expert. Un retour de l'inflation, avec un taux supérieur aux 2 % programmés par la Banque centrale européenne (BCE), le mettrait également en danger.

Relocation : encore des hausses

Si les loyers des baux en cours ont vocation à s'assagir, ce n'est pas toujours le cas des loyers appliqués lors d'un changement de locataire. L'association Clameur a mis en évidence la progression importante des loyers de relocation depuis la fin des années 1990 (voir graphique page 18), et force est de constater qu'elle ne faiblit pas en 2006.

Ce qu'observe également la Fnaim : selon la fédération, qui collecte des références concernant des mises en location nouvelles non meublées, le loyer moyen au mètre carré des appartements a ainsi connu un rythme de progression annuel de + 4,4 % au premier semestre 2006, dans la moyenne des hausses observées depuis 2000. Du moins pour les appartements. Car pour ce qui est du marché locatif de la maison individuelle, le ralentissement est qualifié de "remarquable" par la Fnaim, les loyers n'ayant progressé que de 0,4 % sur un an, contre + 0,8 % à la fin 2005 et + 3 % en moyenne chaque année depuis 2000.

Les évolutions restent contrastées, toutefois la hausse est modérée en région parisienne (+ 4,1 % en 2006 contre + 4,4 % à la fin 2005, selon la Fnaim) et dans la partie sud-ouest du territoire (+ 3,3 % en 2006 contre + 4,9 % à la fin 2005). A l'inverse, le rythme s'accélérerait sur la façade nord-ouest du Nord-Pas-de-Calais à la Bretagne. mais c'est dans le Sud-Est, en région Paca et dans le Languedoc-Roussillon que les progressions sont toujours le plus marquées. Par ailleurs, les loyers de relocation de certaines agglomérations connaissent toujours de fortes poussées, supérieures à 5 % l'an : c'est le cas par exemple à Brest (+ 11,4 %), Grenoble (+ 5,6 %), Marseille (+ 6,9 %), Montpellier (+ 9,2 %) ou Toulouse (+ 5,5 %). En revanche, à Angers, Angoulême, Besançon, Bordeaux, Colmar, Laval, Poitiers, Reims, Perpignan entre autres, les loyers ralentissent très nettement, voire de façon spectaculaire, avec des hausses annuelles moyennes en 2006 de un à six points inférieures à celles constatées à la fin 2005.

Pourquoi de tels contrastes? Partout où les stocks se regarnissent, les locataires reprennent la main. Par ailleurs, les bailleurs ne peuvent plus mettre sur le marché des biens au confort médiocre, même si ces derniers sont obligatoirement en conformité avec la réglementation relative au logement décent. Les locataires parviennent à négocier les loyers lors de l'entrée dans les lieux. A Paris même, l'écart entre le loyer de "présentation" figurant dans l'annonce et le loyer inscrit dans le bail se situe entre 8 % et 10 % sur certains biens. Quant au délai de vacance, il peut s'étendre de un à deux mois entre deux locataires. "Un autre phénomène s'est manifesté récemment, souligne encore un professionnel : la compétition entre biens neufs et biens anciens. Plus précisément, lorsque des logements neufs bien situés et acquis dans le cadre ­d'opérations de défiscalisation de type Robien arrivent sur le marché, ils concurrencent les biens anciens non rénovés." Ces derniers voient alors leur loyer diminuer ou le temps de vacance augmenter. Dans quel sens le marché va-t-il pencher? Il demeure et demeurera sans doute tendu en raison de la saturation du parc. "Le boom immobilier à l'œuvre depuis 1996 a entraîné des désengagements de la part des investisseurs institutionnels, via les ventes à la découpe. De même, un certain nombre de propriétaires bailleurs ont préféré vendre leur bien pour bénéficier du haut niveau des prix. Cela alimente le marché de l'acquisition, mais réduit l'offre locative privée", explique ainsi Olivier Eluère, économiste. Selon lui, bien que les mises en location de logements neufs se redressent avec le succès du dispositif Robien, elles ne suffisent pas à répondre à la demande, qui s'accroît potentiellement de 290000 unités par an, les jeunes ménages à revenu modéré, notamment, n'ayant pas les moyens d'accéder à la propriété. mais cela n'exclut pas un retour au calme en 2006, sur un marché devenu beaucoup plus sélectif.

(1) Cette association loi 1901, créée en 2006 pour connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux, a été fondée conjointement par l'Anah (agence nationale d'amélioration de l'habitat), la Cnab (confédération nationale des administrateurs de biens), le réseau Foncia, le SNPI (Syndicat national de la propriété immobilière) et l'Unpi (Union nationale de la propriété immobilière), sous le patronage de la DGUHC.

Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , LOYER , MARCHE LOCATIF




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