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Des charges et des poubelles : commentaire de jurisprudence

Des charges et des poubelles : commentaire de jurisprudence
Décembre 2006
Le Particulier Immobilier n° 226, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

La rémunération du gardien n'est récupérable sur le locataire que s'il assure seul l'élimination des déchets et l'entretien. (Cass. civ. 3e, 27 septembre 2006, n°05-18193.)

Voici un arrêt qui ne va pas manquer de susciter des réactions parmi les bailleurs, qui échouent encore à voir majorer la liste des charges récupérable. Les faits sont simples : plusieurs locataires assignent en justice leur propriétaire – une SCI – en remboursement d'un trop-perçu de charges. Le conflit porte sur les salaires de la gardienne, que la SCI leur facture depuis plusieurs années à hauteur de 75 %. A tort, selon eux. Ils n'ignorent pas que le bailleur est autorisé par le décret du 26 août 1987 à récupérer sur son locataire les charges de gardiennage à hauteur de 75 %, dès lors que l'entretien des parties communes et ­l'élimination des déchets sont assurés par un concierge ou un gardien. Ils ­n'ignorent pas non plus que, pour que la règle soit applicable, les tribunaux exigent que le salarié assure à la fois l'entretien et la sortie des poubelles (Cass. 3e civ., 7 mai 2002,­­ n°00-16268). Or, en l'espèce, la gardienne de l'immeuble, du fait du nombre de bâtiments à sa charge, se fait "assister" par un tiers. Une société de nettoyage, en l'occurrence. Les locataires obtiennent gain de cause devant la cour d'appel. Un arrêt confirmé un peu plus tard par la Cour de cassation. Celle-ci, dans sa décision, insiste sur le sens à donner au verbe "assurer", utilisé dans le décret. "Assurer" implique que le gardien ou la concierge effectue seul les travaux d'entretien des parties communes et d'élimination des déchets, "à l'exclusion de tout partage de ces activités avec un tiers". Ce n'est qu'à cette condition que sa rémunération pourra être récupérée sur le locataire. S'il n'est pas seul, ce gardien ou concierge ne fait que "participer" aux travaux et sa rémunération ne peut alors être répercutée sur les locataires.

Incontestablement, la décision de la Cour de cassation est juridiquement fondée. La rédaction du décret, et elle seule, fait foi. Mais ses conséquences paraissent inadaptées à la réalité. De nombreuses copropriétés formées de plusieurs bâtiments, résidences de plus ou moins grandes dimensions, sont contraintes, pour des raisons pratiques, de recourir à une société extérieure pour assurer notamment l'entretien des nombreuses parties communes. Ce qui ne les empêche pas de conserver leur gardien, ­d'abord parce que le règlement de copropriété peut les y contraindre, ensuite parce que plus le nombre d'immeubles est important, plus la présence permanente d'un gardien s'impose. A la fois pour maintenir un lien social entre les occupants, et pour limiter le risque d'intrusion malveillante. Des services dont profitent les locataires, au même titre que les ­autres habitants de l'immeuble. Pourtant, le bailleur n'est pas autorisé, dans cette hypothèse, à récupérer une quote-part du salaire du gardien auprès de son locataire. Cet arrêt démontre, une fois de plus, la nécessité de moderniser les règles de répartition des charges définies par le décret du 26 août 1987.

Laurence Roy

Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CHARGE LOCATIVE , CONCIERGE , GARDIEN D'IMMEUBLE




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