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Prêter son logement, pas si simple...

Prêter son logement, pas si simple...
Juillet-Août 2007
Le Particulier Immobilier n° 233, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Un cadre juridique à explorer : le commodat; une durée définie évite bien des litiges; en cas d'échange pour les vacances, une préparation s'impose. Les points à examiner avant d'accepter.

Héberger un étudiant au cours de l'année universitaire, des enfants débutant dans la vie active, ou échanger sa résidence avec des étrangers pour les vacances... En marge du marché de la transaction et de la location s'est développée, de manière informelle, la pratique du prêt de logement. Fondée sur l'idée de service rendu, l'absence d'enjeu pécuniaire ne met pas pour autant l'hôte à l'abri des difficultés qui sont habituellement l'apanage des rapports entre propriétaires et locataires : conflits sur les charges, dégradations, troubles de voisinage, voire enracinement de ­ l'« invité ». Il existe des solutions juridiques permettant de se prémunir contre les risques de dérapage. Elles ont le mérite de fixer les limites de l'exercice dans l'esprit des deux parties, et de faciliter d'éventuels recours si les choses se gâtent. Les règles à connaître avant de se lancer.

Engagement écrit

Il vient rarement à l'esprit de coucher les modalités d'un prêt sur le papier, particulièrement si l'on est amené à héberger des proches, ou dans le cadre d'un échange qui repose sur la réciprocité. Une démarche qui paraît d'autant plus superflue que la durée du prêt est courte.

C'est pourtant la toute première précaution à prendre. Il existe un cadre ad hoc pour ce genre d'arrangement : le commodat, ou prêt à usage, notion juridique quelque peu désuète et méconnue du grand public. Le Code civil (art. 1875 et s.) en donne la définition suivante : il s'agit d'un « contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi ». Le prêteur, appelé aussi « commodant », reste propriétaire du bien prêté mais en perd la jouissance, pour une durée convenue entre les parties. De son côté, l'emprunteur, ou « commodataire », voit sa liberté encadrée par l'obligation qui lui est faite de restituer le bien, objet du contrat, dans son état d'origine. En cas de difficultés, le commodat est l'unique moyen juridique de faire valoir ses droits, car le prêt, dans la mesure où il ne s'accompagne d'aucune contrepartie financière, échappe à la législation sur les baux d'habitation, comme aux règles civiles s'appliquant aux locations meublées.

Même si le prêt à usage est un contrat oral, il est vivement conseillé de le rédiger par écrit. Les parties pourront ainsi s'en ménager la preuve et y fixer les obligations réciproques de chacun, et plus spécifiquement celles incombant à l'emprunteur. Quitte à prendre conseil auprès d'un notaire ou d'un avocat si les circonstances l'exigent, par exemple si le logement est prêté à un enfant, en présence d'autres enfants ne bénéficiant pas du même avantage.

Participer aux frais

Rien n'interdit à celui qui prête son logement de prévoir une clause mettant à la charge de l'occupant le remboursement d'un certain nombre de frais. Encore faut-il que la nature et le montant de ces dépenses soient compatibles avec le principe selon lequel le prêt doit être, ainsi que le précise l'article 1876 du Code civil, « essentiellement gratuit ». Ce sera par exemple le cas si le prêteur exige du fils de sa meilleure amie, qu'il héberge, le paiement des consommations d'eau, de la facture d'électricité ou de téléphone. Il peut même être envisagé l'acquittement d'une caution ou de la franchise d'assurance. Une mention écrite est recommandée.

Les tribunaux font preuve d'une assez grande largesse d'interprétation, à condition que la contribution financière demandée à l'occupant reste dans les limites du raisonnable. Ce qui n'est pas le cas, par exemple, du versement par l'occupant de toutes les charges afférentes au bien, y compris la taxe foncière (Cass. civ. 3e, 14 janvier 2004, n° 02-12.663). Les juges considèrent en général qu'il y a mise à disposition gratuite d'un logement lorsque le montant cumulé des contributions financières de la personne hébergée reste sensiblement inférieur à ce que serait le prix d'un loyer.

Il peut être tentant pour le prêteur de demander à son hôte, en guise de contrepartie, la réalisation de prestations de services ou de travaux. Là encore, le prêt peut être requalifié en bail dont le loyer serait payé en nature. Quelques heures de ménage ou de baby-sitting ne suffiront pas à révéler le caractère onéreux du contrat qui vous lie à la jeune femme hébergée dans votre chambre de bonne. Faire réaliser par « l'invité » de grosses réparations est plus délicat. De nouveau, c'est la nature et l'ampleur des travaux, comme les circonstances, qui font la différence : la Cour de cassation a ainsi admis que l'accomplissement de travaux par l'emprunteur constitue avant tout la condition d'un usage personnalisé des lieux, tel que convenu au contrat (Cass. civ. 3e, 5 mai 2004, n° 03-10.042).

En aucun cas l'opération ne doit permettre au prêteur d'échapper à ses obligations juridiques et fiscales. « En filigrane, plane toujours le risque d'un prêt dénaturé, requalifiable en contrat ­onéreux avec toutes les conséquences qui ­peuvent en résulter », met en garde Brigitte Longuet, avocate. Le prêt est en effet considéré par le législateur comme une opération neutre au plan fiscal, tant que les parties respectent les règles du jeu. Ce ne sera plus le cas lorsque la mise à disposition d'un logement dissimule, par exemple, un lien de subordination entre les parties. Notamment si le prêteur loge un gardien ou un employé de maison sans contrepartie salariale, échappant ainsi à la législation sur le contrat de travail et aux charges sociales et fiscales qui en découlent. Idem pour le propriétaire qui assortit le prêt de compensations financières indirectes ­­ — ou directes, mais modiques par rapport à un loyer, dans le but d'obtenir un revenu non déclaré, donc non assujetti à l'impôt.

Durée, à convenir

Celui qui prête un logement, aussi surprenant que cela puisse paraître, doit savoir qu'il ne peut le réintégrer à sa convenance, mais seulement au terme décidé entre les parties. Si bien qu'il est conseillé, là encore, de s'entendre par écrit sur une date précise d'arrivée et de départ. Ou tout au moins, s'il n'est pas possible de fixer une durée d'avance, de prévoir les conditions dans lesquelles il pourra être mis fin au prêt, avec possibilité de donner congé et délai de préavis à respecter par le prêteur. « Il s'agit d'anticiper le risque de maintien dans les lieux par un occupant de mauvaise foi, une situation qui est loin d'être théorique », constate un huissier francilien. Autant être prévenu : le prêteur qui n'a pas pris les devants sur le plan contractuel peut se retrouver, en cas de litige, dans une posture bien plus délicate qu'un bailleur donnant congé pour vendre le bien loué.

En effet, à défaut de convention, le prêteur ne peut se voir restituer son logement qu'une fois « servi à l'usage pour lequel [il] a été emprunté » (art. 1888 du Code civil). En d'autres termes, lorsque le besoin d'être hébergé a cessé. Une échéance assez facile à apprécier dans le cadre de vacances, surtout s'il s'agit d'un échange où chacun est amené à réintégrer sa propre habitation. Mais l'absence d'indication quant à la durée dans un prêt « à sens unique » peut aboutir à des aberrations. Témoin le cas de ces parents qui, après plus de dix années de bataille judiciaire, n'avaient toujours pas récupéré l'appartement prêté à leur fils, et dans lequel leur ancienne belle-fille était demeurée avec les enfants après le prononcé du divorce. Il n'est pas aisé pour le juge, alors que les relations entre prêteur et hôte se sont déjà envenimées, de rechercher l'intention d'origine des parties quant à la durée de la mise à la disposition du logement. Même s'il a été admis, dans une affaire similaire, que le prêt, consenti pour assurer un logement à la famille, était implicitement limité à la durée de vie commune des époux (CA de Montpellier, 25 nov. 1986).

Un propriétaire négligent sur la durée risque donc de se retrouver à la merci des juges, souverains pour ordonner — ou non — la restitution. La jurisprudence récente semble toutefois s'orienter vers plus de souplesse : en l'absence de terme convenu, le prêteur est en droit de mettre fin à tout moment à la mise à disposition de son logement, à condition de respecter un « délai de préavis raisonnable » (pour une application récente, voir Cass. civ. 3e, 19 janvier 2005, n° 03-16. 623). Sauf que cette notion, floue, risque d'ouvrir la porte à de nouveaux contentieux... C'est pourquoi prévoir une durée s'impose dès la conclusion du contrat.

À noter qu'il existe une possibilité légale offerte au prêteur de reprendre possession des lieux de manière anticipée, qu'il y ait ou non un terme convenu au contrat, s'il justifie d'un « besoin pressant et imprévu » de l'habitation prêtée (art. 1889). Mais la jurisprudence fait ici preuve de sévérité. Ainsi, la vente de la maison prêtée n'est pas forcément considérée comme répondant à un tel besoin (Cass. ­civ. 3e, 4 mai 2000, n° 98-11.783). Il en va de même de la reprise du logement, alors que le prêteur dispose d'une autre habitation (CA de Rouen, 4 janvier 2005).

Le locataire aussi

Autant le savoir : il est difficile pour un propriétaire bailleur — à supposer qu'il en ait connaissance — de s'opposer à ce que son locataire loge temporairement une personne chez lui en son absence. Et ce quand bien même il aurait pris la précaution d'insérer dans le bail une clause « interdisant de prêter les lieux à ­des tiers sous quelque prétexte que ce soit ». Attention : une telle prohibition ne peut avoir pour effet d'empêcher le locataire d'héberger ses proches, ce qui constituerait une atteinte à sa vie privée et familiale, en ­violation de l'article 8-1 de la Convention européenne des droits de l'homme (Cass. civ. 3e, 6 mars 1996, ­­­­n° 93-11.113). Rien n'empêche, en revanche, un bailleur de poursuivre son locataire qui aurait hébergé un tiers non membre de sa famille en méconnaissance de l'interdiction, cette fois considérée comme licite, figurant au bail. Et ce, malgré la recommandation de la commission des clauses abusives, d'éviter les dispositions faisant obligation au locataire d'occuper les lieux « par lui-même, sa famille et les personnes à son service », ou encore limitant l'usage du logement « aux personnes déclwarées au bail ainsi qu'aux enfants à naître » (recommandation n° 2000-01, BOCCRF n° 7 du 22 juin 2000).

Le propriétaire a encore moins de marge de manœuvre lorsque le bail est muet sur le sujet. Sauf à prouver que l'hébergement prétendu gratuit avait en réalité une contrepartie financière ou en nature l'apparentant à une sous-location, interdite en l'absence d'accord écrit du bailleur (art. 8 de la loi du 6 juillet 1989). Le bailleur peut alors demander la résolution judiciaire du bail principal, la sous-location irrégulière constituant un motif grave et légitime de rupture, voire obtenir sa résiliation de plein droit s'il a pris soin d'y faire insérer une clause résolutoire en cas de sous-location non autorisée. Mais un usage même prolongé du logement, tant que l'occupation est gratuite, ne constitue pas une sous-location (Cass. civ. 3e, 19 mai 1999, n° F 97-18.057).

La bonne couverture

Le volet assurance revêt toute son importance lorsque vous êtes amené à prêter votre logement. Il est vrai que les compagnies, préférant toujours un logement habité à une situation de vacance, prévoient en général la couverture du bien quel qu'en soit l'occupant. à condition d'avoir tenu l'assureur informé de cette occupation. Les dégâts matériels causés à votre bien sont alors pris en compte par l'assurance multirisque habitation, dite MRH, couvrant les risques classiques tels que l'incendie, le vol, le dégât des eaux ou encore le bris de glace. Y compris d'ailleurs par l'assurance de l'im­meuble qui s'étend aux parties privatives dont on a l'usage exclusif. Pour autant, il est nécessaire de lire soigneusement les conditions et les limites de couverture de l'assurance habitation « lorsqu'un tiers garde votre logement pendant votre absence ». Et de s'assurer notamment que votre garantie responsabilité civile, figurant dans la MRH, s'étend bien à ce dernier. Cette garantie couvre normalement la réparation financière des dommages subis par vos biens garantis ou engageant votre responsabilité à l'égard des tiers, même si, au moment du sinistre, vous ne vous trouviez pas dans l'habitation. À l'assureur de déterminer ensuite les responsabilités pour se retourner éventuellement contre l'occupant, qui fera alors intervenir sa propre garantie responsabilité civile. Un dernier point à vérifier auprès de lui.

Réparations à ventiler

La préparation ne s'arrête pas là... Le propriétaire qui prête son logement peut se retrouver confronté à des frais de remise en état du bien. La question se pose si l'occupation se prolonge. Problème : qui paye quoi ? Sur le principe, l'occupant hébergé à titre gratuit est tenu de rendre le bien en l'état dans lequel on le lui a confié. Le propriétaire est donc en droit de demander à son « invité » de contribuer financièrement. Mais cela ne concerne que les seules dépenses nécessaires à l'usage de la chose, c'est-à-dire d'entretien ordinaire (art. 1886 du Code civil), comme le rebouchage des trous dans le mur, ou le remplacement d'une prise de courant. Si ces dépenses relèvent de l'usure normale du bien prêté — peintures défraîchies, carrelage fêlé — le propriétaire en est pour ses frais. Reste qu'il n'est pas aisé d'établir si la détérioration résulte des outrages dus au temps ou à l'occupant...

Les réparations, telles que le remplacement de fenêtres, sont en revanche, sans doute possible, à la charge du propriétaire, à moins qu'il prouve que les détériorations proviennent d'une faute, négligence voire dégradation volontaire de l'occupant. Il est aussi tenu de rembourser à la personne qu'il héberge les dépenses extraordinaires qui seraient nécessitées par la conservation du bien, présentant donc un caractère d'urgence (art. 1890). Comme une fuite de gaz ayant rendu nécessaire le remplacement de la chaudière.

Attention aux voisins

Il faudra encore avertir la personne hébergée à titre gratuit que, même si elle ne reste que peu de temps dans les lieux, elle n'en est pas moins soumise aux contraintes classiques de voisinage que tout propriétaire ou locataire se doit de respecter. Ce qui, dans un immeuble, se traduit par l'obligation de se comporter de manière à ne pas porter atteinte aux droits des autres occupants (art. 9 de la loi du 6 juillet 1965). Les hurlements de la chaîne hi-fi ou les barbecues sur le balcon doivent donc être proscrits... En cas de troubles de jouissance, de fautes ou de négligences causés par son hôte, le propriétaire est en effet considéré comme responsable, ce que ne manquent pas de rappeler nombre de règlements de copropriété. Un document qu'il peut être utile de faire lire à son invité, d'autant qu'il est censé lister les petites particularités : interdiction de faire usage de la machine à laver après 21 heures, de stationner sa bicyclette dans le hall, d'étendre du linge aux fenêtres. à bon entendeur...

Marianne Bertrand


Mots-clés :

LOGEMENT , PRET A USAGE




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