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Bailleurs, assurez-vous du bon paiement de vos loyers

Bailleurs, assurez-vous du bon paiement de vos loyers
Décembre 2008
Le Particulier n° 1031, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Même s'ils sont encore rares, les impayés risquent de s'accroître avec la baisse du pouvoir d'achat. Pour sécuriser vos loyers, vous avez intérêt à choisir avec le plus grand soin votre locataire. Et pour davantage de précautions, vous pouvez avoir recours à une assurance loyers impayés.

Lorsque vous louez un bien, vous êtes confronté au délicat exercice de la sélection du locataire. L'enjeu est de taille : il s'agit d'anticiper la capacité du futur occupant à s'acquitter durablement de ses loyers. Certes, l'impayé lourd, celui qui prend fin avec l'expulsion du mauvais payeur, ne concerne que 1 % des baux. Mais lorsqu'il survient, le propriétaire est confronté à une procédure longue (de 1 à 3 ans) et coûteuse (de 1 500 à 6 500 €, voire plus, de frais d'avocat et d'huissier). Sa situation peut même devenir dramatique s'il a souscrit un emprunt pour acheter le bien ou si le loyer constitue une part importante de ses revenus. Heureusement, il est possible de limiter ce risque. Premier réflexe : choisissez soigneusement votre futur locataire et pour cela, réclamez-lui des justificatifs de ses revenus. Si ceux-ci paraissent un peu faibles au regard du loyer ou, simplement, par souci de sécurité, vous pouvez exiger la caution d'un proche qui paiera à sa place en cas de défaillance. Ultime précaution, souscrire une assurance loyers impayés qui, en cas de sinistre, vous indemnisera durant un laps de temps variable suivant les contrats (voir tableaux p. 48 et 50).

Mais ces garde-fous requièrent certaines précautions. Ainsi, une loi de 2007 (codifiée à l'article 21-2 de la loi du 6.7.89) vous interdit de réclamer certaines pièces trop personnelles, telles qu'un contrat de mariage. Le cas échéant, vous devrez rédiger l'acte de cautionnement dans les formes, faute de quoi il pourra être dénoncé, à tout moment, par l'une ou l'autre des parties. Enfin, si vous prenez une assurance contre les impayés, veillez à ce que le dossier de votre locataire soit inattaquable. Certains assureurs ne vérifient qu'a posteriori les justificatifs fournis et, au moindre problème (un faux grossier par exemple), ils refuseront de vous assurer.

Des règles de prudence à adapter au profil du locataire

Professionnels de l'immobilier et bailleurs individuels s'accordent pour déconseiller de louer à un candidat si le montant du loyer représente plus du tiers de ses revenus nets. « C'est le ratio prudentiel classique », confirme René Pallincourt, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim). Concrètement, pour un loyer de 1 200 €, charges comprises, vous devez trouver un occupant dont les ressources nettes mensuelles sont supérieures ou égales à 3 600 €. Mais ce ratio n'est pas figé. « Il faut s'adapter au profil du candidat. S'il a un bon potentiel, par exemple s'il est interne en médecine, il quadruplera son salaire une fois ses études terminées. On pourra, dans ce cas, accepter un ratio un peu moins bon », explique Gilles Hugon, directeur de la commercialisation locative de la société de gestion immobilière Gérer. Vous pouvez aussi adapter le ratio de solvabilité à la notion de « reste à vivre », c'est-à-dire ce qui reste une fois les charges payées. Un loyer de 350 € pour une personne gagnant 1 000 € par mois sera plus difficilement supportable qu'un loyer de 2 450 € pour quelqu'un percevant 7 000 €. Pourtant, dans les deux cas, le taux du loyer par rapport aux revenus n'est que très légèrement supérieur au ratio prudentiel.

Les documents à demander aux futurs locataires

Pour vérifier la solvabilité d'un futur locataire, vous pouvez vous appuyer sur un certain nombre de justificatifs. La loi vous autorise à en réclamer plus d'une dizaine mais seuls quelques-uns ont une réelle valeur informative. En tête figurent les bulletins de paie. « En général, trois sont demandés, confie Fabien Dechavanne, chef du pôle logement à la Haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l'égalité (Halde), mais la loi ne fixe pas de maximum. »

Vous avez aussi le droit de vous faire remettre une copie du contrat de travail ou, à défaut, une attestation de l'employeur (mais pas les deux). Préférez une attestation, car elle apporte des éléments plus récents sur la situation du salarié. Vous pouvez demander que ce document précise sa date d'embauche, son type de contrat de travail (CDD ou CDI), sa fonction, son salaire actuel, et atteste qu'il n'est pas en préavis suite à une démission ou un licenciement. Pour les candidats non salariés (travailleurs indépendants), demandez leurs deux derniers bilans comptables. Autre document à réclamer, le dernier avis d'imposition : il donne une bonne vision de la situation financière du postulant sur 12 mois puisqu'il mentionne la totalité de ses revenus. Vous pouvez rajouter à cette liste ses deux dernières quittances de loyer, elles vous rassureront sur sa fiabilité vis-à-vis de son ancien bailleur. Enfin, le législateur vous autorise à demander une pièce d'identité munie d'une photographie. Avec ces justificatifs, vous disposez de suffisamment d'éléments pour apprécier la solvabilité d'un postulant. Inutile d'alourdir les dossiers de candidature avec des demandes superflues, voire redondantes. Vous êtes, par exemple, en droit de réclamer la copie d'un jugement de divorce précisant le montant de la pension alimentaire qui a été octroyée. Mais ce document ne prouve pas que la pension est effectivement versée chaque mois. Cette information figure, en revanche, sur l'avis d'imposition. Attention, veillez à demander le même dossier à tous les candidats. Si vous réclamez cinq justificatifs à l'un et dix à un autre, vous risquez d'être poursuivi pour discrimination.

Vérifiez les informations données par le candidat

N'hésitez pas à décrocher votre téléphone – vous en avez le droit – pour vérifier certaines informations. « Les faux justificatifs se sont développés il y a 4 ou 5 ans, prévient, en effet, Loïc Hervé, directeur de l'immobilier résidentiel au sein de la société foncière Gecina. Ils portent surtout sur les fiches de paie et les attestations d'employeur. » En effet, « avec le numérique, il est facile de falsifier des documents », renchérit Bernard Cadeau, président du réseau Orpi. Si votre candidat est salarié, appelez l'entreprise mentionnée sur ses bulletins de salaire. S'il n'est pas salarié, suivez les conseils de Paul Philippot, juriste à l'Union nationale de la propriété immobilière (Unpi) : « Consultez Infogreffe ou un site équivalent pour vérifier l'existence de son entreprise et sa solidité financière. » Pour contrôler les références locatives d'un candidat, contactez son ancien bailleur. « Nous demandons toujours les deux dernières quittances de loyer. Y figurent les coordonnées de l'ancien bailleur. Nous l'appelons systématiquement », confie Louis-Benoît Lonchamp, du cabinet d'administration de biens éponyme. Heureusement, les faux peuvent souvent être détectés par une simple lecture attentive. « Les dossiers falsifiés se trahissent souvent par leurs incohérences, explique Sylvain Jutteau, directeur de la gestion immobilière du réseau Century 21 France. On note des différences de revenus entre les fiches de paie et l'avis d'imposition ou bien ce sont les documents qui contredisent les déclarations du candidat. »

Mobilisez les garanties supplémentaires gratuites

Il peut être judicieux de prendre davantage de précautions. Le plus simple, si votre locataire bénéficie d'une aide au logement, est de demander à la Caisse d'allocations familiales (CAF) que l'allocation vous soit directement versée. Vous la déduirez ensuite du montant du loyer. Notez que si le locataire ne paie plus la partie de loyer qui lui incombe, vous continuerez de percevoir l'allocation. Vous pouvez également faire appel au cautionnement d'un proche – parent ou ami – de votre locataire qui se substituera à lui pour s'acquitter des loyers et des charges en cas d'impayés. Sélectionnez celui-ci avec autant de soin que votre locataire et, pour cela, demandez-lui les mêmes justificatifs. Attention, pour être valable, la rédaction de l'acte de cautionnement doit respecter un strict formalisme, défini par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Malheureusement, cette garantie n'est pas absolue : elle est limitée dans le temps (3 ou 6 ans) et la personne qui s'est portée caution peut, elle aussi, rencontrer des difficultés financières. Pour obtenir 100 % de fiabilité, vous devez demander une caution bancaire, c'est-à-dire la garantie de la banque du locataire. Mais cette garantie est peu utilisée car elle est complexe à mettre en œuvre (elle nécessite de nantir un portefeuille d'actions, par exemple). Si votre locataire est salarié d'une entreprise publique ou privée cotisant au 1 % logement, il peut être couvert par la garantie Loca-Pass. Celle-ci vous indemnisera 18 mois en cas d'impayé survenant lors des 3 premières années du bail. Même si elle est d'une durée inférieure à celle de la caution, la garantie Loca-Pass a le mérite d'être toujours solvable

L'assurance loyers impayés : efficace mais coûteuse

Vous pouvez avoir intérêt à souscrire une assurance loyers impayés. En particulier, si vous ne louez qu'un ou deux biens et ne pouvez donc pas mutualiser les risques. Cette assurance prend en charge les impayés et les frais de procédure pour une prime de 1,5 à 3,5 % des loyers (charges comprises), selon les produits. Les primes de contrats accessibles aux bailleurs qui gèrent en direct sont plus élevées que celles des produits distribués par les gestionnaires de biens. Mais n'oubliez pas que vous devez ajouter leurs honoraires de gestion, oscillant de 4 à 6 % des loyers, charges comprises. Notez que même si ce n'est pas l'usage, vous pouvez souscrire une assurance loyers impayés avec un locataire en place après une période probatoire d'un trimestre au moins. L'étendue des garanties varie suivant les contrats. Le point crucial est la durée de prise en charge des impayés. Le mieux étant, bien sûr, qu'elle soit illimitée. Lorsque ce n'est pas le cas, la garantie peut être circonscrite à une durée, à un montant ou aux deux (voir tableaux p. 48 et 50). Si le loyer est assez modeste, choisissez de préférence un contrat qui plafonne le montant. Par exemple, celui du réseau des agents immobiliers Orpi limite la prise en charge à 61 000 € ; ce qui permet, avec un loyer mensuel de 1 000 €, d'être indemnisé pendant 5 ans

Une durée correcte lorsque l'on sait qu'une procédure d'expulsion prend de 2 à 3 ans. Surveillez aussi la prise en charge des frais de contentieux liés au recouvrement des impayés. Vérifiez qu'ils seront couverts à 100 % et que vous pourrez faire appel à l'avocat de votre choix. C'est possible avec le contrat de Solly Azar. « Nous sommes attentifs au fait que les honoraires de l'avocat ne soient pas exorbitants », sourit Michel Badey, directeur des risques locatifs. Toujours incluse, la garantie protection juridique vous couvre pour tous les litiges autres que les impayés (troubles de voisinage...). Parfois optionnelle, l'indemnisation d'éventuelles détériorations immobilières (lavabo fendu, par exemple) pouvait être jusqu'ici couverte par le dépôt de garantie. Mais depuis que celui-ci est passé de 2 à 1 mois pour les baux signés depuis le 9 février 2008, il peut être judicieux de prendre cette option. « On dispose d'assez peu de recul, mais on s'aperçoit que, pour les petites surfaces, le dépôt de garantie d'un mois ne suffit pas toujours à absorber les frais », constate Pierre-Alexandre Trodé, président de la commission gestion locative à la Cnab.

La GRL, une assurance complète et bon marché

Tous les locataires ne peuvent pas être couverts par les assurances classiques. Même s'ils ne vérifient pas systématiquement les dossiers des locataires, les assureurs exigent, au minimum, un ratio de solvabilité de 33 % et, souvent, la caution d'un tiers. Pour ceux qui ne passent pas sous ces fourches caudines (ratio de solvabilité compris entre 33 et 50 %, travail intérimaire, CDD, période d'essai), les pouvoirs publics ont créé la garantie des risques locatifs (GRL). Moyennant une prime de 2,5 % des loyers, charges comprises (si vous gérez vous-même la location) ou de 1,8 % (si vous passez par un administrateur de biens), cette garantie prend en charge, presque sans limite, les impayés et les frais de contentieux (voir tableau p. 50). La GRL est distribuée par des assureurs et courtiers ayant signé une convention avec l'État (DAS, Solly Azar, etc.). Nombre d'entre eux ajoutent des prestations à ce contrat de base. Ainsi, Solly Azar propose, moyennant 0,20 % par option, une garantie protection juridique et une garantie inoccupation. Pour que vous puissiez souscrire la GRL, votre locataire doit être titulaire d'un Pass-GRL, délivré sur le site Internet de la GRL. N'oubliez pas que vous avez aussi accès à la GRL dès lors que votre locataire n'est pas en mesure de trouver un proche ou un ami disposé à se porter caution. Et ce, même s'il répond aux critères classiques de solvabilité. N'oubliez pas enfin, que le meilleur moyen de se prémunir contre les impayés est d'instaurer un climat de confiance avec son locataire. Bernard, propriétaire à Courbevoie, l'a bien compris : « Nous avons repeint l'appartement, changé les revêtements de sol et demandé un loyer légèrement en deçà du marché. » Une stratégie efficace qui a un double avantage : limiter le risque d'impayés et les rotations trop fréquentes des locataires.

Valérie Valin-Stein


Mots-clés :

ASSURANCE LOYER IMPAYE , BAIL D'HABITATION , GARANTIE DES RISQUES LOCATIFS , GRL , IMPAYE , LOCATION IMMOBILIERE , LOYER




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