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Bailleur, les justificatifs à demander au locataire

Bailleur, les justificatifs à demander au locataire
Juin 2008
Le Particulier Immobilier n° 243, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Le bailleur doit disposer d'informations fiables sur son futur locataire, la situation personnelle et financière de celui-ci est passée au crible, certains documents sont écartés, car ils portent atteinte à la vie privée.

Autorisés ou interdits, un ligne de partage fragile.

Bien connue des bailleurs, la problématique du choix du locataire auquel ils vont confier leur logement fait depuis peu l'objet des attentions du législateur. Depuis 2002, plusieurs textes sont en effet venus limiter la liste des documents que le propriétaire est en droit d'exiger des candidats à la location, relatifs à leur situation personnelle et financière. Certains justificatifs ont ainsi été écartés, considérés au mieux comme inutiles, au pire comme portant atteinte à la vie privée des candidats, voire permettant d'opérer une sélection discriminatoire.

Cette liste de documents indésirables a encore été récemment étoffée en 2007. Son contenu, dans sa version actuelle (voir encadré p. 29), est malheureusement loin d'être toujours clair, mais les bailleurs doivent en connaître les arcanes s'ils veulent éviter le faux pas tout en tirant le meilleur parti des documents auxquels ils ont accès. Reprise dans l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 régissant la plupart des baux d'habitation (hors location meublée, résidence secondaire, garage loué indépendamment de l'habitation...), cette liste exclut, comme le précisent les travaux parlementaires, toutes les pièces « pouvant être utilisées à d'autres fins que l'appréciation de la solvabilité du candidat locataire, notamment discriminatoires ».

Les documents prohibés sont limitativement énumérés. Aussi le propriétaire peut-il exiger du candidat locataire toutes les autres pièces non mentionnées..., en attendant qu'une nouvelle loi donne un tour de vis supplémentaire. L'agent immobilier, en tant que mandataire du bailleur, est concerné au même titre que lui. En revanche, rien dans les textes n'interdit au bailleur de réclamer à la personne se portant caution pour le locataire les documents se rapportant à sa situation ­personnelle et financière qu'il ne peut exiger du locataire lui-même... La caution, qui fait par ailleurs l'objet de dispositions spécifiques (art. 22-1 de la loi du 6 juillet 1989), n'est pas visée par ­l'article 22-2 (voir encadré p. 32).

En pratique, lors du recrutement d'un locataire, le bailleur a tout intérêt à fournir à chaque candidat la liste des documents que la loi l'autorise à demander. Chacun des candidats pourra ainsi, en toute connaissance de cause, et, pour ce qui concerne le bailleur, en toute légalité, remplir une fiche de renseignements.

Cette fiche, à l'image de ­celles que font signer les établissements ­bancaires préalablement à l'obtention d'un crédit, n'est en effet efficace que si elle est accompagnée des justificatifs nécessaires. Elle a une double vocation : elle constitue bien sûr une base pour comparer les candidatures entre elles, mais elle permet aussi au bailleur de se ménager la preuve que son choix résulte de critères purement objectifs, donc non discriminatoires. Pour être complète, elle doit être revêtue de la signature du candidat, précédée de la mention manuscrite « Certifié exact ». Ce qui permet d'engager celui-ci en cas de production de faux, par exemple...

Attention : le locataire peut être tenté de faire du zèle, proposant de produire des justificatifs prohibés. Sachez que la "liste noire" imposée au bailleur relève de l'ordre public de protection. Ce qui signifie que les parties ne peuvent passer outre par convention. Une décharge signée de la main du locataire ne fera donc aucune différence.

Marianne Bertrand

 


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , DISCRIMINATION , DOCUMENT ADMINISTRATIF




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