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Bail verbal, régularisez la situation

Bail verbal, régularisez la situation
Juin 2008
Le Particulier Immobilier n° 243, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)

Source d'insécurité, ce bail ne peut être que transitoire, le bailleur peut exiger la conclusion d'un bail écrit, il lui est possible d'imposer une clause de révision des loyers. La date de départ du bail demeure problématique.

Quand la location porte sur un logement, le bail doit être écrit. C'est ce que dit la loi, et ce n'est pas une nouveauté. Pourtant, l'abondance du contentieux relatif au bail verbal témoigne que ce nécessaire formalisme est encore très mal respecté. Méconnaissance des textes, négligence ou excès de confiance entre un bailleur et un locataire qui se connaissent... L'absence de contrat écrit n'est pas vraiment gênante au départ. Mais les choses se gâtent souvent avec le temps. Bernard R., propriétaire bailleur, l'a appris à ses dépens. Au début des années 1990, il achète un deux-pièces dans le centre historique de Grenoble en vue de le louer. Bien situé, le logement trouve rapidement un occupant. Un bail écrit est signé en bonne et due forme. Quelques années plus tard, en 1995, la locataire donne congé et confie à son bailleur que sa propre mère souhaiterait reprendre le logement. Bernard R. n'y voit aucun inconvénient. Il accepte cette nouvelle locataire, pour les mêmes conditions de loyer, et néglige de formaliser cet accord par écrit.

Treize ans plus tard, la personne est toujours en place. Le loyer n'a pas évolué dans l'intervalle, faute de clause d'indexation, et se trouve aujourd'hui bien en dessous du niveau des valeurs de marché. Peu encouragé par le rendement locatif, Bernard R. n'a pas entretenu le bien comme il l'aurait dû, et ses relations avec l'occupante s'en sont trouvées dégradées. Il souhaiterait voir sa locataire quitter les lieux afin de revendre ce bien difficile à gérer. Mais le peu d'empressement de cette dernière ne lui laisse guère d'espoir, et en l'absence de date certaine de commencement du bail, il ne sait pas comment s'y prendre pour lui donner congé. Quant à revendre le bien occupé, il y pense, mais craint de subir une forte décote, du fait de l'absence de bail écrit et de la faiblesse du loyer.

Il s'agit bien d'un bail

Première certitude : entre ces deux personnes, il existe bel et bien un bail. Depuis un arrêt du 7 février 1990 rendu par la Cour de cassation (n° 88-16225), la validité du bail verbal n'est plus discutée. L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 disposant que « le contrat est établi par écrit » et énumérant les mentions que celui-ci doit contenir, il était pourtant logique d'en déduire que le bail verbal était nul. D'autant que ce même article autorisait le locataire à revendiquer cette nullité si l'une des mentions obligatoires faisait défaut. Pourtant, ce même article accordait à chaque partie le droit d'exiger, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme à la loi. Ce qui laissait ­entendre que le bail verbal était régularisable, donc qu'il existait... La question avait un grand intérêt pratique. En l'occurrence, dans l'affaire confiée à la Cour ce jour-là, le couple de locataires invoquait la nullité du bail verbal pour échapper au paiement de leur arriéré de loyers et de charges... La troisième chambre civile les a déboutés, relevant que le bail ayant été exécuté, l'absence d'écrit ne le rendait pas nul. Il n'est donc désormais plus permis de douter de la validité du bail verbal.

Réglementé comme le bail écrit

Deuxième certitude : le bien loué étant un logement destiné à l'habitation, ce bail verbal est réglementé par la loi du 6 juillet 1989, d'ordre public, comme un bail écrit. Ce n'est pas le Code civil, moins contraignant, qui s'applique. Celui-ci ne réglemente en effet que les locations dites « libres », que le bail soit écrit ou verbal (Voir encadré, p. 44).

Conséquence principale : comme un bail écrit, le bail verbal a de plein droit une durée de trois ans (durée qui aurait été portée à six ans si le bailleur avait été une personne morale), qui court du jour où le locataire en place est entré dans les lieux. Ce dernier a les mêmes droits, mais aussi les mêmes obligations que s'il avait signé un contrat écrit. Il doit payer son loyer et ses charges aux échéances et pour le montant convenus oralement, entretenir le logement, en jouir paisiblement, demander l'autorisation de son bailleur pour les ­travaux importants. Et surtout, s'il veut quitter les lieux, il doit respecter un préavis de trois mois. Préavis éventuellement réduit à un mois, si les circonstances le justifient. Un locataire bénéficiant d'un bail verbal avait ainsi cru pouvoir invoquer un préavis réduit pour cause de « départ à la retraite » mettant fin à sa « carrière militaire ». Il a été rappelé à l'ordre par les juges, selon lesquels un tel événement ne correspondait pas à la notion de « mutation professionnelle » permettant, en application de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, de profiter d'un préavis d'un mois (CA de Paris, 6e ch. C, 21 janvier 2003, Juris-Data n° 2003-200381).

Droits et obligations identiques

De la même manière, le bailleur hérite de droits et d'obligations. Il doit s'assurer que son logement est décent et en « bon état », prendre en charge les grosses réparations et assurer la tranquillité du locataire. Comme un bailleur « ordinaire », il dispose d'un droit de reprise qu'il peut exercer tous les trois ans, pour ­vendre ou habiter son logement, en respectant un préavis de six mois avant l'échéance du bail. La Cour de cassation a rappelé clairement que l'absence de contrat écrit ne prive pas le bailleur du bénéfice de ce droit de reprise (Cass. civ. 3e, 27 janvier 1999, n° 97-12-246). Une jurisprudence qu'il peut être utile de citer à un locataire tenté de tirer profit de l'absence de contrat écrit pour contester la validité du congé... a contrario, le bailleur ne peut pas donner congé à n'importe quel moment et n'importe comment, sous prétexte que le bail est verbal. Il doit déterminer à quelle date le bail verbal a pris effet pour respecter le délai de préavis légal s'il veut donner congé. Dans le cas de Bernard R., pour en revenir à son ­exemple, le bail verbal conclu ayant pris effet le 1er octobre 1995, il aurait dû signifier congé à sa locataire le 1er avril 2007, dernier délai. Il devra attendre la prochaine échéance, soit le 1er octobre 2010 et envoyer sa lettre recommandée au plus tard le 1er avril... 2010.

Les clauses ne se présument pas

Le congé et son point de départ ne sont pas les seuls problèmes suscités par l'absence de contrat écrit : celle-ci empêche le bailleur de réviser de loyer, faute d'une clause d'indexation ad hoc. Cette clause ne résulte pas, en effet, de la loi du 6 juillet 1989. Elle est facultative, et doit avoir été expressément acceptée, dans une stipulation écrite, par le locataire (Cass, civ. 3e, 4 octobre 1995, n° 93-20461). Ce qu'exclut, par définition, le bail verbal. Si bien qu'au bout de quelques années, le loyer initial se trouve complètement décalé par rapport à ceux du voisinage, la plupart des baux écrits comportant en effet une telle clause. En l'absence de signature d'un bail l'incluant pour l'avenir, le bailleur peut toujours réclamer à son locataire une augmentation du loyer initial à titre de rattrapage. Mais la cour d'appel de Rennes a fait observer à juste titre que la seule possibilité d'augmenter le loyer quand le bail est verbal est de suivre la procédure prévue par l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, réservée aux loyers manifestement sous-évalués (4e ch., 21 janvier 1999).

Pour les mêmes raisons, le bailleur ne pourrait pas davantage invoquer le bénéfice, si le besoin s'en faisait sentir, d'une clause de résiliation de plein droit du bail, en cas de manquement du locataire à certaines de ses obligations(1). Ou encore l'application automatique de pénalités (clause pénale) pour retard de paiement du loyer. Clauses qui peuvent être insérées dans un bail écrit, mais ne se présument pas. Confronté à un locataire mauvais payeur, le bailleur n'a donc d'autre choix que de s'adresser au juge pour faire résilier le bail. Or, en l'absence de clause de résiliation de plein droit, ce dernier dispose d'une entière liberté d'appréciation quant à la gravité des faits qui sont reprochés au locataire. Il n'est pas tenu de constater la résiliation du bail.

De même, là où une clause pénale prévoit généralement ­l'application d'une pénalité « automatique » par le juge de l'ordre de 10 % sur les sommes restant dues, le bailleur devra justifier de la légitimité d'une telle sanction.

Une preuve insaisissable

C'est l'un des inconvénients majeurs du bail verbal : le bailleur se trouve confronté au ­problème récurrent de la preuve. Preuve de la date d'entrée dans les lieux du locataire, des manquements éventuels de ce dernier... Heureusement, la preuve de la date de prise d'effet du bail, élément fondateur pour le bailleur, peut être rapportée par tous les moyens (art. 1715 du Code civil a contrario). Classiquement, cette preuve résultera de l'occupation des lieux par le preneur et de l'encaissement des loyers par le propriétaire (Cass., civ. 3e, 29 avril 1997, n° 93-18-928).

En l'absence de quittances de loyer établies en bonne et due forme, il faudra relever tous les « indices » susceptibles d'établir l'existence du bail et son début d'exécution. La Cour de cassation a ainsi admis que la présence de l'occupant lors de l'établissement d'un état des lieux d'entrée, sa domiciliation dans le logement, la souscription d'une police d'assurances ainsi que l'abonnement et l'utilisation d'une ligne téléphonique s'avéraient suffisants (Cass. civ. 3e, 18 juillet 2000, n° 98-23-133). Le bailleur pourra aussi rapporter la preuve du bail en recourant à des témoignages : d'agents immobiliers (Cass. civ. 1re, 21 septembre 2005, n° 02-17-843), de voisins, du syndic ou de la gardienne de l'immeuble, attestant que telle personne occupait le logement à telle date. Le juge décidera si les pièces fournies sont suffisantes pour établir l'existence du bail verbal et la date de sa prise d'effet.

Quant au loyer, la preuve de son montant peut elle aussi susciter des difficultés : faute d'un écrit attestant de l'accord du bailleur et du locataire, ce dernier peut toujours prétendre que le prix de la location convenu était inférieur à ce que réclame le bailleur.

En l'absence de quittances, il n'existe que deux possibilités : soit le bailleur prête serment, « jurant » que le loyer se monte à x euros mensuels, soit, à la demande du locataire, une expertise doit être ordonnée. C'est ce qui ressort de l'article 1716 du Code civil et les tribunaux en font une application stricte. Ni le locataire ni le bailleur ne peuvent invoquer d'autres éléments de preuve, comme un échange de courriers entre eux, où il apparaîtrait que les parties étaient ­tombées d'accord sur un prix (Cass. civ. 3e, 15 mars 2000, n° 98-11-855).

Obtenir un écrit

En présence d'un bail verbal et des difficultés qu'il génère tôt ou tard, il est dans l'intérêt majeur du propriétaire d'utiliser la faculté que lui ouvre le dernier alinéa de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 : « Chaque partie peut exiger, à tout moment, de l'autre partie, l'établissement d'un contrat conforme aux dispositions du présent article. » Un écrit comportant, par conséquent : le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, si nécessaire, ceux de son mandataire ; la date de prise d'effet et la durée du bail ; la consistance et la destination de la chose louée ; la désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ; le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ; et le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu. Le bailleur a bien sûr tout intérêt à le prévoir.

Attention

Le bail écrit doit reprendre strictement les clauses et les conditions particulières du bail verbal en cours, ainsi que l'a, à plusieurs reprises, indiqué la jurisprudence (CA de Paris, 15 octobre 2003, BICC 2004, n° 1460, CA d'Aix-en-­Provence, 26 janvier 2005, Juris-Data n° 2005-271347). Ce qui signifie, notamment, que le bailleur ne peut imposer un loyer plus élevé, même s'il peut toujours essayer de le négocier avec son locataire, par exemple moyennant la réalisation de travaux d'amélioration dans le logement. L'établissement d'un écrit sera bien sûr l'occasion d'insérer des dispositions facultatives, comme la clause de résiliation de plein droit, une clause pénale, et ­surtout, une clause d'indexation du loyer. Celui-ci pourra enfin être révisé, mais elle ne joue que pour l'avenir : le bailleur ne pourra rattraper le retard accumulé, même en étalant la hausse. Si l'on en croit la jurisprudence, le locataire n'est pas en mesure de s'opposer à l'insertion d'une telle clause dans le bail, car elle n'est pas contraire aux dispositions de ­l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 (CA de Metz, 5 janvier 2006, Juris-Data n° 2006-294346).

C'est en général le bailleur qui prendra l'initiative de faire rédiger un bail écrit, ce qu'il peut faire à tout moment, sans être lié par la période triennale du bail. L'importante jurisprudence relative au bail verbal témoigne que sur ce point, bailleurs et locataires tombent rarement d'accord, ces derniers préférant généralement maintenir un statu quo qui leur est favorable.

En pratique, la demande de régularisation peut se faire simplement par courrier, recommandé avec accusé de réception, par mesure de précaution. Ce courrier peut, d'emblée, être accompagné d'un projet de bail.

Reste à trancher une question de taille : à partir de quel moment le bail régularisé prend-il effet ? En l'absence de jurisprudence émanant de la Cour de cassation, cette question demeure sans réponse sûre et certaine. Il s'agit pourtant d'une date capitale, car elle détermine la fin du bail et, par conséquent, le point de départ du délai de préavis du bailleur qui souhaite ­donner congé. L'on peut retenir comme point de départ la date d'entrée dans les lieux du locataire, ou bien la date de signature du contrat de location... Selon Jacques Lafond, avocat ­spécialisé, il faut plutôt pencher pour la première solution : « Il y a bien eu bail, exécuté en tant que tel depuis l'entrée dans les lieux, et si on analyse l'article 3 comme ouvrant une faculté de régularisation, celle-ci doit prendre effet non pas à compter de sa date mais depuis l'origine du bail », précise-t-il.

La régularisation aurait un effet rétroactif : l'acte une fois corrigé est tenu pour valable dès l'origine. C'est la solution retenue par la cour ­d'appel de Paris (6e ch C, du 11 mars 1997, Juris-Data n° 020564). Mais un arrêt plus récent de celle de Metz a, au contraire, retenu comme date de prise d'effet du bail celle à laquelle le bailleur a clairement manifesté sa volonté de l'établir (CA de Metz, 5 janvier 2006, Juris-Data n° 2006-294346). La première décision est plus favorable au bailleur que la seconde, car celle-ci fait courir une nouvelle période de trois ans, quelle que soit l'ancienneté réelle du bail.

Le locataire ne peut refuser

Le locataire n'a pas le droit de refuser l'établissement d'un contrat écrit. Le bailleur pourrait, après mise en demeure, l'y contraindre judiciairement, la décision à intervenir lui impartissant un délai pour signer ce bail à peine d'astreinte. Il est même arrivé que, devant un locataire qui refusait de régulariser la situation, les juges décident de résilier le bail, considérant que cette opposition sans motif légitime à la proposition du bailleur constituait un manquement aux obligations du preneur (CA de Nîmes, 2e Ch A, 19 décembre 1996, Juris-Data n° 030262). En l'occurrence, le locataire refusait de signer le bail en raison de son désaccord sur de nombreux points, tels que l'intégration du grenier dans la consistance du bien loué, l'usage de l'escalier commun, ou encore la révision du loyer, mais sans présenter pour autant de propositions précises et en refusant de signer le procès-verbal de difficulté dressé par le notaire.

Le droit d'exiger de son locataire l'établissement du contrat de bail est un droit qui ne se négocie pas. Le locataire ne peut refuser de signer le bail pour faire pression sur le bailleur pour la réalisation de certains travaux, même de mise aux normes. Dans une affaire où une propriétaire avait demandé la régularisation du bail, les locataires refusaient de signer au motif que celle-ci ne réalisait pas certains travaux, pourtant légitimes. En l'occurrence, la villa louée ne répondait pas aux exigences réglementaires en matière d'alimentation en eau potable, n'était pas raccordée à un réseau d'assainissement, et la toiture souffrait d'un problème d'étanchéité. Les locataires estimaient, à juste titre d'ailleurs, que le bien loué ne répondait pas aux conditions minimales de confort et d'habitabilité en vigueur.

Malgré ces circonstances particulières, la Cour de cassation a décidé que la propriétaire était fondée à obtenir un bail écrit comportant les stipulations conformes à l'accord des parties et à la loi et que la décision des juges du fond vaudrait bail (Cass., civ. 3e, 29 novembre 2000, n° 98-12-442).

Le locataire ne peut refuser de signer, mais libre à lui de préférer quitter les lieux. En respectant le délai de préavis, bien entendu. Et c'est finalement ce que l'on peut souhaiter de mieux au bailleur, mis en face d'un occupant peu coopératif.

Laurence Roy

 

(1) La clause résolutoire de plein droit joue en cas de manquement du locataire à l'une des obligations suivantes : payer son loyer et ses charges, verser le dépôt de garantie prévu au contrat, souscrire une assurance multirisque habitation, ne pas causer de troubles du voisinage.


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CLAUSE RESOLUTOIRE , PREUVE




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