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Régularisation inopérante : commentaire de jurisprudence

Régularisation inopérante : commentaire de jurisprudence
Mai 2008
Le Particulier Immobilier n° 242, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Pour recouvrir un arriéré de charges, le propriétaire doit livrer au locataire la clé de répartition. (Cass. 3e civ., 4 mars 2008, n° 06-21.192)

La loi du 6 juillet 1989 (art. 7) précise selon quelles modalités le bailleur peut procéder à une régularisation des charges locatives auprès de son locataire : « Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle ;[...] un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ; [...] durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. » À défaut de respecter cette procédure, la demande de régularisation de charges est inopérante. C'est ce qu'a appris à ses dépens une bailleresse, qui avait demandé la résiliation d'un bail en justice pour défaut de paiement des charges. Mme L. consent en 2000 un bail au profit de M. A, portant sur un appartement situé dans un immeuble du XIXe arrondissement de Paris. Tout se passe pour le mieux jusqu'à ce que M. A. refuse de payer le montant des charges afférentes aux années 2001 et 2002. La propriétaire délivre alors un commandement de payer l'arriéré de charges à son locataire et vise la clause résolutoire insérée dans le bail (prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location en cas de non-paiement des loyers et/ou des charges au terme convenu).

Deux mois après la délivrance du commandement de payer, M. A. ne s'étant toujours pas acquitté de ses charges, Mme L. l'assigne en paiement et demande ­l'acquisition de la clause résolutoire, permettant de mettre fin au bail. La cour d'appel de Paris (6e ch. civ., sect. B, 24 mars 2005) donne satisfaction à la bailleresse.

Pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner en conséquence l'expulsion du locataire, les magistrats parisiens retiennent que la propriétaire a communiqué, en plus du décompte des régularisations de charges visées par le commandement, les justificatifs de ces charges. Insuffisant, déclare la Cour de cassation : la cour d'appel aurait dû s'assurer que la bailleresse avait bien, en outre, communiqué au locataire le mode de répartition des charges entre les locataires de l'immeuble.

Selon la Cour, l'on ne saurait condamner le locataire d'un immeuble à usage collectif au paiement de régularisations de charges, sur la seule constatation que le bailleur lui avait communiqué un décompte et des justificatifs par nature de charges. Le bailleur doit en outre lui fournir la clé de répartition de ces charges entre les locataires. Un triptyque indispensable s'il veut poursuivre avec succès le recouvrement de sa créance. En sachant que la grille de répartition figure dans l'état descriptif de division du lot (méthode des millièmes de charges) et/ou dans le bail. Une mention que l'on ne saurait désormais trop recommander aux bailleurs d'inscrire au contrat.

Laure Le Scornet

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Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CHARGE LOCATIVE




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