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Squatté en fin de bail : commentaire de jurisprudence

Squatté en fin de bail : commentaire de jurisprudence
Mai 2008
Le Particulier Immobilier n° 242, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Le locataire n'est pas responsable d'un squat survenu pendant le délai de préavis. (Cass. civ. 3e, 9 janvier 2008, n° 07-11.379)

La présence de squatters dans un logement influe-t-elle sur les conditions de libération des lieux par le locataire ? C'est à cette question reflétant une situation heureusement fort exceptionnelle que la Cour de cassation a dû répondre dans la présente affaire.

M. X., locataire, a donné congé à son bailleur pour le 1er juillet 2003, date à laquelle il libère effectivement les lieux. Comble de malchance, des squatters s'installent dans le logement devenu inoccupé alors que le préavis, fixé au 19 août 2003, n'est pas encore expiré.

Le propriétaire entend bien réclamer à son locataire le paiement des loyers échus jusqu'à cette date, comme le lui permet l'article 15-I alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors que l'initiative du congé revient au locataire. Mais ce dernier, qui a déjà quitté les lieux, refuse de payer, l'appartement étant squatté. Porté en justice, le litige est finalement ­tranché en faveur du bailleur par la cour d'appel de Versailles (1re ch. civ., 7 novembre 2006).

Les juges se réfèrent à l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel le locataire est notamment tenu « d'user paisiblement des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée ». Lorsque le bail arrive à échéance, ce même locataire doit rendre le bien en bon état de réparations locatives, et libre de tout occupant.

Or, M. X n'apporte pas la preuve selon laquelle il a, dès le 1er juillet 2003, restitué les clefs au propriétaire et fait établir un procès-verbal de constat des lieux. N'ayant pas satisfait à ses obligations, il se voit condamné à régler les deux mois de loyers restant dus jusqu'à la fin du ­préavis. Décidé à ne pas en rester là, le locataire se pourvoit en cassation. Et obtient enfin gain de cause : la cour d'appel aurait dû rechercher, comme il le lui était demandé, si l'intrusion de squatters dans le logement ne constituait pas un cas de force majeure ayant fait obstacle à sa restitution libre de toute occupation.

Une solution bien sévère pour le bailleur, qui doit renoncer à deux mois de loyers, et voit en outre son bien occupé durablement. Issue judiciaire qui aurait pu être évitée si la cour d'appel avait effectivement recherché l'existence d'un cas de force majeur. Il n'est pas prouvé, en effet, que le squat répondait réellement aux conditions caractérisant la force majeure. Autrement dit, qu'il constituait un événement insurmontable et imprévisible ayant empêché le locataire d'exécuter ses obligations. Le locataire avait-il ainsi bel et bien remis les clés lorsqu'il est parti ? Les parties sont renvoyées pour en débattre à nouveau devant la cour d'appel de Versailles...

Marianne Bertrand


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , LOYER , PREAVIS




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