Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Location > Comment faire pour réviser un loyer avec le nouvel indice

Comment faire pour réviser un loyer avec le nouvel indice

Comment faire pour réviser un loyer avec le nouvel indice
Mai 2008
Le Particulier n° 1025, article complet.
Auteur : CASTETS (Marie)

L'indice de référence des loyers (IRL), créé par la loi du 26 juillet 2005 pour les baux d'habitation, a été modifié par la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat (loi n° 2008-11, art. 9). Désormais, le montant des loyers est indexé sur le seul indice des prix à la consommation. Voici comment l'appliquer.

Vérifiez que vous pouvez appliquer l'indice

Depuis le 10  février 2008, les trois indices qui composaient l'indice de référence des loyers (IRL) pour les baux d'habitation ont été remplacés par un seul indice, celui des prix à la consommation sur 12 mois, hors tabac et hors loyer. Cette nouvelle version de l'IRL s'applique aux baux conclus à compter du 10 février 2008 et, pour les baux en cours, aux révisions de loyer intervenant à partir de cette date. Pour les loyers des années précédentes qui n'auraient pas été réévalués, il faut continuer d'utiliser l'indice du coût de la construction (ICC) et l'ancien IRL (voir p. 93 et sur notre site www.leparticulier.fr espace abonnés, puis "vos outils", "indices et chiffres"). L'IRL s'applique aux baux d'habitation dits "loi du 6 juillet 1989", c'est-à-dire aux baux conclus pour des logements vides destinés à l'habitation principale ou à un usage mixte (habitation et professionnel). Cet indice s'utilise aussi pour réviser les loyers des locations meublées à usage d'habitation (art. 41 de la loi du 5.3.07 sur le droit au logement opposable), si ces locations ont fait l'objet d'un contrat écrit, comportant une clause d'indexation des loyers.

A savoir

Si vous louez de façon isolée un garage, un box ou une cave, et que cette location est in-dexée sur l'ICC, continuez d'utiliser cet indice. En revanche, si cette location est indexée sur l'ancien IRL, le ­nouvel IRL ­s'impose désormais.

Réévaluez le loyer en cours avec le nouvel IRL

La révision d'un loyer s'effectue chaque année à la date prévue dans le bail ou, à défaut, à la date anniversaire du bail. Vous devez vous référer au nouvel IRL publié chaque trimestre par l'Insee (en janvier, en avril, en juillet et en octobre) vers le 15 du mois. Le tableau ci-dessous (et p. 93) remplace donc le tableau publié en début d'année par l'Insee (n° 1023 et n° 1024 du Particulier) et recalculé depuis (référence 100 au 4e trimestre 1998). Si le bail fait référence à l'IRL d'un trimestre précis, ce dernier servira de base au calcul, tant pour l'année en cours que pour l'année précédente. À défaut, il faut se référer au dernier IRL connu au moment de la conclusion du bail. Attention, selon la date de la signature, ce n'est pas le même indice trimestriel qu'il faut retenir (voir p. 64). Ensuite, le calcul est le suivant : loyer hors charge x dernier IRL connu année n / dernier IRL connu année n – 1. Même si la loi ne l'impose pas, mieux vaut signaler le changement d'indice à votre locataire par écrit (voir lettre type ci-contre).

Exemple

Vous avez conclu un bail le 15 juin 2007 pour un loyer hors charges de 1 000 €, sans préciser le trimestre de référence de l'IRL. C'est donc le dernier indice connu à l'époque qui s'applique, soit celui du 4e trimestre 2006. Le 15 juin 2008, pour réviser le loyer, vous devrez multiplier votre loyer par l'indice du 4e trimestre 2007 et ­diviser le résultat par l'indice du 4e trimestre 2006, soit l'opération :

(1 000 x 114,30) / 112,77 = 1 013,56 €.

Rattrapez les années “oubliées”

L'article 2277 du code civil permet aux bailleurs de récupérer les arriérés de loyers pendant 5 ans. Si vous n'avez pas fait jouer votre clause de révision de loyer pendant une ou plusieurs années, vous pouvez réclamer le manque à gagner à votre locataire. Dans ce cas, la réévaluation s'effectue, année par année, sur la base des indices en vigueur pour chaque période. Cependant, pour conserver de bonnes relations avec votre locataire, mieux vaut éviter de tels oublis sur de longues périodes.

Pour un bail signé entre le 1er janvier 2006 et le 9 février 2008 inclus

Si vous n'avez jamais réévalué le loyer d'un bail signé entre le 1er janvier 2006 et l'entrée en vigueur du nouvel IRL (10 février 2008), vous avez la possibilité de le réactualiser en utilisant l'ancien IRL (voir tableau ci-dessous) recalculé par l'Insee avec une référence 100 au 2e trimestre 2004. Vous devez alors effectuer l'opération suivante : loyer hors charge x dernier IRL connu année n / dernier IRL connu année n – 1.

Exemple

Vous louez un appartement pour un loyer de 1 000 € hors charges depuis le 10 janvier 2006 et n'avez jamais révisé ce montant. Vous pouvez rattraper les arriérés. Pour cela, calculez la réévaluation applicable au 10 janvier 2007, puis celle applicable au 10 janvier 2008.

• À chaque fois, vous devez utiliser l'ancien IRL en prenant comme référence le dernier indice publié lors de la signature du bail, en l'occurrence celui du 3e trimestre.

• Le 10 janvier 2007, le loyer aurait dû passer à 1 031,92 € (1 000 x 106,36 / 103,07) , soit une différence de 383,04 € pour toute ­l'année 2007.

• Le 10 janvier 2008, le loyer aurait dû passer à 1 057,63 € (1 031,92 € x 109,01 / 106,36) , soit une différence de 57,63 € par mois pour 2008.

Pour un bail signé avant le 1er janvier 2006

Si vous n'avez pas appliqué de révision de loyer depuis 5 ans, soit depuis 2003, vous pouvez, là encore, réclamer vos arriérés, mais en utilisant cette fois trois indices différents.

Entre le 1er janvier 2003 et le 31 décembre 2005, c'est la moyenne associée de l'indice du coût de la construction (ICC) qui était utilisé. Il s'agit de la moyenne arithmétique de l'indice des trimestres de référence et des indices des 3 trimestres précédents. Pour les loyers des années 2004 et 2005, vous devez donc appliquer cette formule : loyer hors charges x moyenne associée de l'indice au dernier trimestre connu année n / moyenne associée de l'indice au dernier trimestre connu année n – 1.

Pour les loyers compris entre le 1er janvier 2006 et le 9 février 2008, c'est l'ancien IRL qui s'applique (voir p. 66). Pour réviser les loyers de 2006 et 2007 vous devez donc utiliser cette formule :

loyer hors charge x dernier indice trimestriel connu année n / dernier indice trimestriel connu année n – 1.

À partir du 10 février 2008, vous devez tenir compte du nouvel IRL (voir calcul p. 65).

Exemple

Vous louez un appartement depuis le 10 mai 2003, pour un loyer de 1 000 € que vous n'avez jamais augmenté. Vous pouvez appliquer une hausse rétroactive, année par année.

• Le 10 mai 2004, le loyer aurait dû passer, sur la base de l'ICC, à 1029,58 € (1 000 x 1 200,50 / 1 166). Et le 10 mai 2005, il aurait dû passer à 1079,10 € (1 029,58 x 1 258,25 / 1 200,50).

• À partir du 10 mai 2006, la révision s'opère sur la base de l'ancien IRL. Le loyer aurait dû passer à 1 103,88 € (1 079,10 x 103,78 / 101,45). Et le 10 mai 2007, il aurait dû passer à 1 139,51 € (1 103,88 x 107,13 / 103,78).

• À partir du 10 mai 2008, la révision s'effectue sur la base du nouvel IRL. Le loyer doit passer à 1 154,97 € (1 139,51 x 114,30 / 112,77).

• Au total, vous pouvez réclamer la somme de 4 224,84 € à votre locataire pour les années 2004 à 2008 : 354,96 € (29,58 x 12) au titre de 2004 / 2005, 949,20 € (79,10 x 12) pour 2005 / 2006, 1 246,56 € (103,88 x 12) pour 2006 / 2007 et 1 674,12 € (139,51 x 12) pour 2007 / 2008. Difficile à imaginer, si vous souhaitez rester en bons termes.


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , ICC , INDICE DE REFERENCE DES LOYERS , INDICE DU COUT DE LA CONSTRUCTION , IRL , LOYER




Outils pratiques :
Papiers à conserver

Bannière Choix patrimoniaux

Réduisez vos impôts
Un professionnel vous accompagne dans vos démarches pour défiscaliser, valoriser votre patrimoine et faire les meilleurs choix de placements

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier