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Profession libérale, exercer à domicile

Profession libérale, exercer à domicile
Avril 2008
Le Particulier Immobilier n° 241, article complet.
Auteur : EOCHE-DUVAL (Thiphaine)

Une faculté soumise à autorisation préfectorale; le bail doit autoriser un usage mixte-professionnel; le règlement de copropriété ne doit pas s'opposer à cet usage. Des formalités à respecter sous peine d'une lourde amende

Installer son activité à domicile, ­lorsqu'on exerce une profession ­libérale, constitue une alternative séduisante dans les centres urbains où les locaux professionnels sont rares et chers. Pour autant, bien que la liberté de choix du lieu de travail soit reconnue comme une liberté fondamentale, l'exercice d'une activité professionnelle – on pense au cabinet du médecin ou de l'avocat – sur le lieu de sa résidence principale dépend encore d'un certain nombre de formalités, dès lors que l'on reçoit de la clientèle. En effet, le logement perdant, totalement ou en partie, son usage premier d'habitation, cet état de fait doit être entériné, d'une part par l'autorité administrative – la préfecture et, le cas échéant, les services d'urbanisme –, d'autre part, par la copropriété et/ou le bailleur.

A l'origine, l'interdiction

S'il existe bien un principe de liberté d'installation, il a longtemps été restreint par une interdiction légale de changer l'usage des locaux affectés à l'habitation. Interdiction édictée à l'origine afin de préserver un parc de logements déficitaire au sortir de la guerre, puis maintenue pour éviter que les centres-villes des grandes agglomérations ne se transforment en quartiers d'affaires.

L'interdiction de principe, assortie d'une faculté de dérogation, s'est muée, depuis une ordonnance du 8 juin 2005 (1), en un simple régime d'autorisation préalable (art. L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, CCH). Il ne concerne que les locaux d'habitation situés dans les communes de plus de 200 000 habitants (contre 10 000 auparavant), ainsi que dans celles des départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, ­définies par arrêté préfectoral. Le préfet ayant la faculté, depuis le 1er septembre 2006(2), de décider d'étendre le régime d'autorisation préalable à d'autres communes, au vu de la situation locale du logement, il est toujours prudent de vérifier en mairie quelles sont les conditions applicables. Par dérogation, le régime d'autorisation préalable n'est pas applicable aux locaux ­d'habitation situés dans les zones franches urbaines (art. L. 631-10 CCH).

Reste à déterminer quand un local, qui a pu voir son usage changer au fil du temps, doit être considéré comme affecté à l'habitation et soumis à autorisation. Une question que l'ordonnance du 8 juin 2005 a résolue en simplifiant le régime antérieur : le local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, date à laquelle le fichier des propriétés bâties, qu'il suffira de consulter auprès de l'administration fiscale, a fait l'objet d'une remise à plat. Les locaux construits après cette date sont réputés avoir l'usage pour lequel leur construction a été permise. L'ordonnance a ainsi facilité la tâche des demandeurs : il fallait, auparavant, se référer à l'usage fait des locaux en... 1945

Ce régime d'autorisation s'applique aux transformations totales de locaux d'habitation en locaux professionnels. Mais aussi au changement d'usage partiel, l'occupant affectant une partie de sa résidence principale à l'exercice de son activité professionnelle libérale. L'autorisation ne peut être accordée que s'il s'agit bien de la résidence principale du demandeur, et en aucun cas pour exercer une activité à caractère commercial (art. L. 631-7-2 CCH).

Autorisations croisées

La demande d'autorisation doit être effectuée auprès de la préfecture (direction de l'urbanisme), ou de la mairie, sous la forme d'un imprimé à compléter, renseignant sur les caractéristiques du local, la profession exercée, et le statut juridique de l'occupant (propriétaire ou locataire). Diverses pièces – plans cotés, autorisations du bailleur ou de la copropriété – doivent être jointes à ce dossier. Cette procédure doit être complétée par une demande d'autorisation de construire auprès des services de l'urbanisme. En effet, depuis le 1er octobre 2007, tout changement de destination d'un local est soumis à autorisation, qu'il y ait ou non travaux. Seule la nature de cette dernière varie : si le changement de destination ne s'accompagne d'aucun travaux, ou nécessite des travaux d'aménagement intérieur légers, une déclaration préalable suffit. S'il implique en revanche des travaux modifiant les structures porteuses ou la façade de l'immeuble, un permis de construire sera nécessaire.

L'article L. 631-8 du CCH précise de son côté que « lorsque le changement d'usage fait l'objet de travaux entrant dans le champ d'application du permis de construire, la demande de permis de construire ou la déclaration préalable vaut demande de changement d'usage ». En toute logique, la combinaison de ces textes devrait rendre inutile la demande de changement d'usage en préfecture, puisque toute modification de destination entre désormais dans le champ du permis de construire ou de la déclaration préalable... Quoi qu'il en soit, les deux demandes – autorisation de construire, autorisation de changement d'usage – continuent d'être instruites, et séparément. Les travaux, une fois autorisés, ne pourront être effectués qu'après l'obtention de l'autorisation de changement d'usage délivrée par le préfet. La décision de ce dernier, rendue après avis du maire ou du maire ­d'arrondissement à Paris, Marseille et Lyon, est notifiée par lettre recommandée dans un délai de deux à trois mois à Paris, inférieur dans les autres régions. En cas de refus, il est possible d'introduire un recours gracieux puis, si celui-ci n'aboutit pas, un recours hiérarchique auprès du ministre délégué au Logement. Enfin, il existe un ultime recours en annulation de la décision devant le tribunal administratif.

Selon la jurisprudence applicable, le préfet ne peut fonder son refus d'autorisation que sur des considérations tirées du nombre de logements disponibles dans le secteur (CE, 15 décembre 2000, n° 212175). Ou sur le fait que l'activité exercée par le demandeur n'est pas réglementée (sophrologue, médium, chiropracteur, etc.). Ou encore, sur l'absence, dans le bail et/ou le règlement de copropriété, d'autorisation de l'exercice d'une activité libérale dans le logement. Par ailleurs, lorsque la résidence principale est affectée partiellement à un usage professionnel, la loi n'exigeant aucune proportionnalité entre les surfaces ­– sauf disposition contraire prise par arrêté préfectoral, comme à Paris (voir encadré ci-dessous) –, le préfet ne peut en principe en tenir compte dans sa décision. Mais de fait, la partie affectée à l'usage professionnel ne doit pas être prédominante, ce qui est apprécié en fonction des circonstances. L'affectation d'une pièce à la profession de graphologue dans un appartement de trois pièces a ainsi été jugée de nature à compromettre un usage résidentiel normal et permanent du local (CE, 5 mars 1982, rec. CE 102), alors que celle de deux des cinq-­pièces d'un appartement à l'activité de « conseil antitabac » ne le compromet pas (CE, 13 avril 1983, Banyuls). Enfin, le préfet ne peut fonder son refus d'autorisation sur la seule opposition des copropriétaires de l'immeuble concerné (CE, 2 mai 1990, rec. Lebon p. 109).

L'autorisation, nominative, n'est pas attachée au logement, mais à la personne. Elle n'est donc ni définitive ni transmissible. Elle tombe si le bénéficiaire met fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l'exercice de sa profession (art. L. 631-7-1 du CCH). S'il quitte les locaux ayant bénéficié de l'autorisation de changement d'usage pour transférer son activité dans un autre local non professionnel, il devra fournir la preuve du retour à l'habitation du précédent local dont il était propriétaire, ou l'engagement de son propriétaire, s'il était locataire, à l'affecter de nouveau à l'habitation. Puis il devra solliciter une nouvelle autorisation.

25 000 euros d'amende

La procédure de changement d'affectation des locaux est incontournable. Si elle n'est pas respectée, le contrevenant s'expose à une amende civile, dont le montant a été relevé par la loi Engagement national pour le logement (ENL) de 22 500 à 25 000 euros, prononcée à la requête du ministère public par le président du tribunal de grande instance du lieu de l'immeuble, statuant en référé, c'est-à-dire selon une procédure d'urgence. Lequel magistrat ordonnera par ailleurs le retour à l'usage d'habitation antérieur dans un délai qu'il fixera, sous astreinte de 1 000 euros au maximum par jour de retard et par mètre carré utile des locaux irrégulièrement transformés (art. L. 651-2 du CCH). Par ailleurs, en cas de fausses déclarations ou de dissimulation par des manœuvres frauduleuses des locaux soumis à déclaration, la peine a été renforcée par la loi ENL : l'amende pénale maximale passe de 6 000 à 80 000 euros

Enfin, les conventions (bail, acte de vente, etc.) ou accords intervenus en violation de la procédure de changement d'affectation des locaux sont nuls de plein droit. Cette nullité étant d'ordre public, elle peut être invoquée par toute personne intéressée, ce qui permet à un syndicat des copropriétaires d'agir contre un copropriétaire, ou l'un de ses locataires, se trouvant en infraction.

Le bailleur s'engage

Le locataire, pour obtenir l'autorisation préfectorale d'affecter une partie de son logement à une activité professionnelle, doit pouvoir justifier d'un accord écrit du propriétaire. De deux choses l'une : soit le bail a été conclu à l'origine à usage mixte (habitation et professionnel) – le locataire pouvant ne pas avoir jusqu'alors utilisé le local à des fins professionnelles –, et il suffit de joindre à la demande d'autorisation une copie du bail. Soit celui-ci a été conclu initialement à usage exclusif d'habitation, auquel cas le locataire devra obtenir de son bailleur, manifestée par un engagement écrit, l'autorisation d'exercer une profession dans les locaux. Un avenant au bail initial, permettant un usage mixte-professionnel devra être rédigé. Il sera toutefois judicieux de différer les effets – et l'entrée en jouissance du nouveau bail – jusqu'à l'obtention de l'autorisation administrative car, faute de pouvoir produire cette dernière, il est nul de plein droit.

Le bail mixte est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, c'est-à-dire à la réglementation applicable aux baux d'habitation : impossibilité pour le bailleur d'augmenter librement le loyer en cours de bail, sa révision n'étant permise chaque année que si elle est stipulée au contrat (dans ce cas, elle ne peut excéder la variation de l'indice de référence) ; droit au renouvellement automatique du bail pour la même durée, à moins que le bailleur ne justifie d'un motif légitime et sérieux, de la vente du logement ou d'une reprise pour l'habiter ; possibilité d'augmenter le loyer à l'échéance du bail s'il est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables (à usage mixte-professionnel).

Une fois détenteur d'un bail mixte, le locataire n'est pas pour autant tenu d'utiliser les lieux loués à chacun des usages prévus par la convention : il peut, en cours de bail, décider d'y exercer son activité professionnelle à 100 %, sans risquer qu'il soit résilié. En effet, l'absence d'occupation des lieux à usage d'habitation n'est pas un motif reconnu par la loi du 6 juillet 1989 comme susceptible de mettre fin au bail de manière anticipée, ce que la Cour de cassation a admis (Cass. civ. 3e, 14 janvier 2004, n° 02.12‑476). En revanche, elle a précisé que le locataire perd alors, au terme du bail, le droit au renouvellement que confère la loi du 6 juillet 1989 à celui – et à celui seul – qui habite les locaux loués (Cass. ass. plén., 2 février 1996 ; Cass. civ. 3e, 18 juillet 2001).Bien sûr, rien n'interdit au bailleur de renouveler le bail mixte utilisé par son locataire exclusivement à des fins professionnelles, aux mêmes conditions de loyer. Mais s'il désire y mettre fin, on ne saurait trop lui conseiller de respecter le formalisme et les délais des procédures de congé prévues à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, même si cette loi ne semble plus alors devoir s'appliquer. Ce qui lui évitera tout risque d'annulation du congé.

Et la copropriété ?

Il faut s'assurer que le règlement de copropriété de l'immeuble permet d'y exercer une activité professionnelle. Celle-ci doit en effet être conforme à la destination de l'immeuble (les caractéristiques au vu desquelles les copropriétaires ont acheté leur logement) et ne pas aggraver les sujétions de voisinage.

Faute de quoi, le propriétaire des lieux et/ou son locataire pourrai(en)t être poursuivi(s) en justice par le syndicat des copropriétaires ou l'un de ses membres pour violation du règlement de copropriété, sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un préjudice particulier. Le type de clause que l'on rencontre le plus fréquemment dans les immeubles conçus pour l'habitation est la « clause d'habitation bourgeoise simple », stipulant que les locaux situés dans les étages ne peuvent être occupés que bourgeoisement, c'est-à-dire réservés à l'habitation, mais que l'exercice de certaines professions définies (le plus souvent libérales) y est toléré et que, dans les locaux du rez-de-chaussée, l'exercice d'un commerce est permis.

En présence d'une telle clause dans le règlement de copropriété, il est permis, au regard de la copropriété, d'exercer librement une activité libérale dans le logement sans avoir à soumettre ce projet à l'autorisation du syndicat des copropriétaires.

Toutefois, au cas où le règlement préciserait expressément que l'exercice d'une profession libérale doit être soumis à l'autorisation de l'assemblée, il est indispensable de se plier à cette exigence. L'assemblée générale se prononce à la majorité simple de l'article 24, ou à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 si des travaux d'aménagement sont rendus nécessaires par le changement d'usage. Lorsque ces travaux affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et qu'ils sont par conséquent obligatoirement soumis à l'autorisation de l'assemblée générale statuant à la majorité absolue (art. 25 b de la loi du 10 juillet 1965), il est admis que cette décision vaut aussi autorisation pour modification dans l'usage du lot, sans qu'une autre résolution spéciale soit nécessaire. L'assemblée générale ne pourra opposer un refus qu'à condition de justifier d'un motif légitime et sérieux.

Occupation bourgeoise

Si le règlement comporte une "clause d'habitation exclusivement bourgeoise" interdisant dans l'immeuble tout autre usage que l'habitation, seul l'agrément du syndicat des copropriétaires obtenu à l'unanimité pourra permettre d'y exercer une profession. Et ce, même si l'occupant dispose d'un bail mixte-professionnel en bonne et due forme : c'est le règlement de copropriété qui l'emporte, le locataire pouvant alors toujours mettre en jeu la responsabilité du bailleur négligent.

Dans l'hypothèse où le règlement serait muet ou ne contiendrait pas de clauses interdisant expressément toute utilisation autre que ­l'habitation, ou autorisant l'exercice de professions libérales, la destination de l'immeuble se déduit de son caractère, de sa situation, de la condition sociale des occupants, de son mode d'occupation actuel et de la disposition des locaux concernés. Cependant, s'agissant d'éléments sujets à interprétation, la possibilité de modifier librement l'utilisation du logement demeure incertaine. Il est donc plus prudent de saisir l'assemblée générale, afin de lever les doutes, générateurs de conflits.

Par ailleurs, le règlement de copropriété peut dresser une liste des professions autorisées. Dans ce cas, la jurisprudence admet qu'une telle énumération ne s'oppose pas à ce qu'une autre activité professionnelle, par assimilation, soit admise, si elle n'est pas, au regard des nuisances qu'elle est susceptible d'apporter dans l'immeuble, différente des professions désignées dans le règlement. Mais il faut savoir que lorsque ce dernier réserve les locaux à l'habitation à titre principal et, accessoirement à une activité libérale, le copropriétaire ne peut utiliser à cette dernière fin la totalité des parties privatives, car cela aboutirait à changer leur destination initiale (CA de Paris, 23e ch., 4 novembre 1997). Quant à signaler la présence d'une activité professionnelle, au moyen d'une plaque professionnelle, sur un support situé dans les parties communes, il ne faut pas oublier de consulter les prescriptions du règlement de copropriété à ce sujet.

Les charges réparties

Pour conclure, il faut savoir que la contribution aux charges relatives aux services collectifs et éléments d'équipement commun de l'immeuble (ascenseur, production d'eau chaude et froide , chauffage collectif, etc.) pourrait être augmentée du fait du changement d'usage du local d'habitation. Cela, que l'occupant soit locataire ou propriétaire. Cependant, une telle augmentation n'est pas systématique et doit être justifiée par un accroissement des charges. Par ailleurs, le changement d'affectation du logement n'implique pas de modifier les charges de tous les services ou éléments d'équipement, mais ne s'impose que pour les dépenses directement influencées par la nouvelle affectation donnée au lot. Ainsi, un lot réservé à l'habitation, ultérieurement affecté (partiellement ou non) à une activité professionnelle, exige sans doute de revoir la répartition des frais d'ascenseur, mais pas les charges de chauffage collectif.

La faculté de modification de la répartition des charges appartient à l'assemblée générale statuant dans ce cas à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (art. 25 f de la loi du 10 juillet 1965). La nouvelle répartition devient applicable à compter de la date de la décision de l'AG, et elle doit être publiée au fichier immobilier pour être opposable à tous.

Tiphaine Eoche-Duval

 

(1) Ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005, JO du 9, ratifiée par la loi ENL du 13 juillet 2006 (JO du 16)

(2) Décret 2006-1090 du 30 août 2006 ( JO du 31)


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , BAIL PROFESSIONNEL , COPROPRIETE , DESTINATION DES LOCAUX , PROFESSION LIBERALE




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