Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Location > Bailleur, délivrer un logement en bon état

Bailleur, délivrer un logement en bon état

Bailleur, délivrer un logement en bon état
Mars 2008
Le Particulier Immobilier n° 240, article complet.
Auteur : GENTY (Philippe)

Le bailleur doit louer en bon état d'usage et de réparation; une obligation stricte pour les locations vides; des aménagements possibles par contrat en meublé. Le juge exerce un contrôle sévère dans l'intérêt du locataire.

Le bailleur, qu'il loue son logement vide ou meublé, est soumis à une même obligation de le délivrer « en bon état d'usage et de réparation ». Obligation dont les contours ne sont pas exactement identiques dans les deux types de location. Celles pesant sur le bailleur louant un logement vide, fixées par la loi du 6 juillet 1989, sont strictement définies et d'ordre public. S'agissant d'un ordre public de ­protection, il est certes possible au locataire de renoncer à en invoquer le bénéfice (Cass. 3e civ., 29 mars 1995, n° 93-10578), mais uniquement durant l'exécution du contrat (CA d'Aix-en-Provence, 11e ch., 15 juin 2004). Les locations meublées sont en revanche soumises au droit commun du bail, c'est-à-dire aux dispositions du Code civil, laissant une large place à la volonté des parties s'exprimant dans le contrat.

Dans les deux cas, il est possible de déroger à l'obligation générale de délivrance d'un ­logement décent en bon état d'usage et de réparation. Mais à des conditions qui dif­fèrent d'un régime à l'autre.

Les obligations du bailleur

Délivrer le logement

Aussi élémentaire que cela puisse paraître, le bailleur doit tout d'abord délivrer le logement, c'est-à-dire le mettre à la disposition du locataire. Cette obligation, qui suppose que le bailleur remette les clés permettant l'accès au logement, n'est pleinement réalisée que lorsque le locataire a été mis en mesure d'utiliser normalement le logement et tous les accessoires indispensables, ainsi que tout ce qui est nécessaire à sa jouissance, conformément au contrat. Manque par exemple à son obligation le bailleur qui donne en location un logement dépourvu d'arrivée d'eau (Cass. 3e civ., 8 juin 1995, n° 93-14869) ou de raccordement ­individuel au réseau public d'électricité (Cass. 3e civ., 4 novembre 1992, n° 90-22020).

Délivrer un logement décent

La loi SRU du 13 décembre 2000 a ajouté une nouvelle obligation à la charge du bailleur. Ou plutôt, en modifiant l'article 6, alinéa 1 de la loi de 1989 ainsi que l'article 1719 1° du Code civil, le législateur a voulu insister sur la première des obligations pesant sur le bailleur : la remise au locataire d'un logement décent. Toutefois, il ne réserve cette obligation qu'aux locations à usage d'habitation et à titre principal, ce qui exclut les résidences secondaires.

Les éléments permettant de caractériser la décence ont été définis par un décret du 30 janvier 2002 (n° 2002-120), dont l'article 5 précise que « le logement qui a fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent ».

Au vu de ce décret, le logement décent est d'abord un logement dont l'état satisfait à ­certaines conditions liées à la sécurité ­physique et à la santé des locataires. Il doit disposer d'une pièce principale d'au moins 9 m2 ou d'un volume habitable au moins égal à 20 m3, comporter une cuisine ou un coin cuisine, des équipements sanitaires répondant à certains critères, des WC inté­rieurs au logement, sauf si celui-ci n'est composé que d'une seule pièce. Le logement doit également être doté d'éléments d'équipement et de confort nécessaires à l'habitation. Les matériaux de construction, les canalisations ou les revêtements ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité du locataire.

Sans surprise, la jurisprudence a pu juger qu'une chambre de 5 m2 sans chauffage, ni arrivée d'eau potable ou évacuation des eaux ménagères, n'était pas un logement décent (CA de Paris, 6e ch. B, 18 septembre 2003, n° 2002-06994). De même, ne répond pas aux normes de décence une installation — cheminée et poêle — de chauffage au bois (CA de Nîmes, 2e ch. A, 29 janvier 2004), contrairement à un logement disposant d'un poêle à bois, de convecteurs électriques ainsi que d'un panneau radiant et d'un radiateur à bain d'huile (CA de Dijon, ch. A, 5 janvier 2005). L'exigence de décence impose l'alimentation en eau courante (Cass. 3e civ., 15 déc. 2004, n° 02-20614), mais pas la mise aux normes des installations électriques, sauf à ce que le locataire en démontre la dangerosité ou les troubles de jouissance qui en découlent (CA de Paris, 6e ch., sect. B, 27 mars 2003).

L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l'article 6, « le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ». À défaut d'accord entre les parties, il permet de saisir le tribunal afin de déterminer, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Si la mise en conformité n'est pas effectuée dans les conditions précitées, le juge a le pouvoir de réduire le montant du loyer. En revanche, le bailleur n'est pas tenu de fournir un autre logement au locataire (CA de Besançon, 2e ch., 16 décembre 2003).

Délivrer le logement en bon état d'usage et de réparation

L'obligation d'une délivrance en bon état est imposée aussi bien par la loi du 6 juillet 1989 que par le Code civil. Les réparations qui incombent au bailleur antérieurement à la délivrance du logement comprennent aussi bien les réparations locatives que les grosses réparations. Une réponse ministérielle avait déjà précisé qu'« il ne serait pas envisageable que le nouveau locataire prenne en charge le coût de réparation au lieu et place du bailleur et du locataire précédent » (Rép. min. n° 8669 : JO Sénat, 10 février 1983).

À son tour, la Cour de cassation a considéré que les frais de remise en état lors de l'entrée dans les lieux d'un locataire sont à la charge du bailleur, sans qu'il y ait lieu de distinguer s'il s'agit d'entretien courant ou non (Cass. 3e civ., 23 février 1999, n° 97-13196). Cette solution logique vise à ne pas alléger l'obligation du bailleur par rapport à celle qu'il supporte lorsque le bail est soumis au droit commun.

Quant à la notion de bon état d'usage, elle exclut l'exigence d'une remise à neuf du logement, celui-ci devant seulement, mais nécessairement, être livré en état d'être habité décemment. La jurisprudence développée sous l'empire des législations antérieures demeure donc applicable. Ainsi, l'obligation de délivrance n'est pas satisfaite par la délivrance d'un logement de propreté douteuse, qui n'est pas « décemment habitable dans cet état de dégradation » (CA de Paris, 16 avril 1984).

Délivrer les équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement

Aux termes de l'article 6 de la loi de 1989, le bailleur doit délivrer les équipements en bon état. Une obligation à laquelle ne satisfait pas le propriétaire qui met à la disposition du locataire un appartement équipé d'une chaudière et d'un chauffe-eau défectueux (CA d'Aix-en-Provence, 11e ch., 15 janvier 1997). En revanche, dès lors que les équipements fonctionnent, on ne peut exiger plus du bailleur. Celui-ci n'est donc pas tenu de mettre ceux-ci en conformité avec les normes réglementaires.

La connaissance du mauvais fonctionnement des éléments d'équipement par le locataire ne saurait exonérer le bailleur de son obligation de délivrer le logement en bon état d'usage et de réparation (Cass. 3e civ., 20 septembre 2006, n° 05-16243)

La sanction des obligations de délivrance du logement en bon état d'usage et de réparation, ainsi que des équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement peut être de deux ordres : le locataire peut réclamer la résiliation du bail, ou la réduction ou la dispense de loyer jusqu'à l'accomplissement des travaux. De même, il a la possibilité de demander au juge que les travaux nécessaires soient effectués par le bailleur (CA de Paris, 6e ch. A, 26 février 1996) et obtenir des dommages et intérêts pour le trouble de jouissance que lui causent ces travaux qui auraient dû être préalables à son entrée dans les lieux (CA de Dijon, 1e ch., 2e sect., 4 juin 1999).

Des dérogations possibles

Pour les locations meublées

La faculté de déroger à l'obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur dépend directement du régime applicable au bail. Il n'est en effet pas possible aux parties de décider de déroger conventionnellement aux obligations imposées par la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte en effet du statut impératif qu'elle édicte, notamment en ce qui concerne l'obligation de délivrance, qu'aucune clause ne peut dispenser le bailleur de son obligation de délivrer le logement en bon état ni l'affranchir de son obligation de fournir un élément d'équipement aussi indispensable qu'un système de chauffage, par exemple. Sous l'empire des législations antérieures, la jurisprudence avait déjà affirmé l'interdiction de telles clauses. Malgré la portée non équivoque de la loi de 1989, les baux continuent de comporter ­certaines ­clauses d'exonération de responsabilité du bailleur. C'est le cas de la clause extrêmement courante dans les baux soumis au droit commun, selon laquelle le preneur déclare « bien connaître les lieux et les prendre dans l'état où ils se trouvent ». Cette clause est nulle si elle est insérée dans un bail soumis à la loi de 1989 (CA de Paris, 6e ch. C, 22 janvier 1997) et le bailleur qui n'a pas délivré le logement conformément aux dispositions de l'article 6 ne saurait opposer au locataire qu'il a accepté les lieux dans l'état où ils se trouvent.

À l'inverse, pour les baux soumis au droit commun du louage, l'obligation de délivrer les locaux en bon état n'est pas impérative. Le bailleur peut s'en exonérer par une clause aux termes de laquelle le preneur s'engage à prendre les locaux dans l'état où ils se trouvent sans ­pouvoir demander au bailleur aucune réparation ou indemnité. Si elle interdit d'obtenir réparation de désordres antérieurs à la conclusion du bail, la jurisprudence interprète strictement ces clauses et estime ­qu'elles ne dispensent pas le bailleur de son obligation d'entretien en cours de bail (Cass. 3e civ., 31 mai 1989, n° 87-19051). Sauf mention expresse, elle n'inclut pas les travaux de sécurité imposés par l'administration (Cass. 3e civ., 10 mai 1989, n° 87-20196) ou par la vétusté (Cass. 3e civ., 3 avril 2001, n° 99-15740).

En cas de travaux

Par exception, la loi du 6 juillet 1989 autorise, sous certaines conditions, une délivrance en mauvais état (art. 6 a). Par convention, les parties peuvent en effet décider de certains travaux qui seront effectués par le locataire à la place du propriétaire et dont le coût sera imputé sur le montant des loyers. Il s'agit en réalité d'une innovation de la loi du 23 décembre 1986, déclinée par la loi du 6 juillet 1989, reprenant une pratique assez courante qui semblait satisfaire les parties et n'avait donné lieu qu'à peu de contentieux.

Cette dérogation permet à un bailleur qui n'a pas les moyens financiers de restaurer un ­logement, de trouver un preneur disposé à effectuer les travaux en contrepartie d'une jouissance gratuite pendant un certain temps. Les travaux mis à la charge du locataire peuvent être courants ou de grosses réparations. Toutefois, cela ne peut concerner que les logements ­répondant aux caractéristiques d'un logement décent.

L'accord des parties étant nécessaire, il faut qu'il soit clairement exprimé par une clause ad hoc, qui doit en outre prévoir les modalités de l'imputation du montant des travaux sur le loyer, ainsi que la durée de celle-ci et les modalités de dédommagement du locataire dans l'éventualité de son départ anticipé. Lorsque le contenu de la clause ne respecte pas les prescriptions légales, cette dernière est nulle et le preneur est libéré de son obligation d'effectuer les travaux (Cass. 3e civ., 20 février 1996). La nullité de la clause peut même, en fonction des circonstances, entraîner la nullité du bail (CA de Paris, 6e ch. B, 27 septembre 2001). Son obligation de délivrance remplie, le bailleur reste tenu, pendant le cours du contrat, à une obligation d'entretien (art. 1720, 2° du Code civil et art. 6 c de la loi de 1989). Les réparations qui lui incombent au titre de la loi de 1989 ne peuvent être mises à la charge du locataire, la délimitation entre les réparations locatives et celles qui reviennent au bailleur ne relevant pas de la volonté des parties. Le décret du 26 août 1987 (n° 87-712) établit une liste non exhaustive des réparations incombant au locataire, mais limite celles-ci aux « travaux d'entretien courant et menues réparations ».

Dans le droit commun du bail, les clauses permettant au bailleur de transférer à son locataire tout ou partie de son obligation d'entretien sont valables. Elles sont néanmoins limitées. D'une part, le juge les interprète strictement, c'est-à-dire en faveur du locataire. D'autre part, il estime que « le transfert de la charge des travaux au locataire doit être proportionnel à la franchise de loyer consentie ». Ainsi, le bailleur ne pouvait-il, par une simple clause, se décharger sur le locataire des travaux à effectuer, moyennant une franchise de loyer dix fois inférieure au montant réel des travaux (CA de Paris, 6e ch. B, 14 décembre 2006, n° 05/20771). Enfin, seule une stipulation expresse du bail peut mettre à la charge du locataire les travaux rendus nécessaires par la vétusté (Cass. 3e civ., 7 décembre 2004, n° 03-19203).

Philippe Genty


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , LOCATION IMMOBILIERE , LOCATION MEUBLEE , LOGEMENT DECENT , TRAVAUX




Outils pratiques :
Papiers à conserver

Bannière Choix patrimoniaux

Bien choisir votre assurance vie
Un expert vous accompagne pour optimiser votre fiscalité, anticiper la transmission de votre patrimoine et préparer votre retraite

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier