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Concessions réciproques : commentaire de jurisprudence

Concessions réciproques : commentaire de jurisprudence
Mars 2008
Le Particulier Immobilier n° 240, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Une transaction peut permettre au propriétaire de reprendre son logement soumis à la loi de 1948. (Cass. civ. 3e, 28 novembre 2007, n° X 06-19.272)

L e locataire d'un bail soumis à la loi de 1948, bénéficiaire d'un droit au maintien dans les lieux, peut-il renoncer aux dispositions protectrices en découlant ? Et si oui, à quelles conditions ? Telles étaient les questions soumises à la Cour de cassation dans cette affaire.

Une propriétaire avait acheté plusieurs lots dans un immeuble, dont un appartement occupé par une locataire titulaire, en vertu de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, d'un droit au maintien dans les lieux. Désireuse de mettre fin à cette situation, la propriétaire propose à l'occupante une transaction, dont la teneur est la suivante : cette dernière accepte de restituer l'appartement au bout de quatre années, en contrepartie de quoi la propriétaire s'engage à maintenir toutes les conditions financières du bail, renonçant à toute augmentation de loyer qui résulterait de la rénovation de l'immeuble, en particulier l'installation d'un ascenseur. La propriétaire s'engage de surcroît à prendre à sa charge toutes les réparations locatives à l'issue du bail.

Ce protocole est accepté, dans un premier temps, par la locataire. Mais elle se ravise ensuite, contestant la validité de la transaction : celle-ci suppose, en vertu de l'article 2044 du Code civil, des concessions réciproques. Or, si l'accord emportait pour la locataire renonciation à son droit au maintien dans les lieux, il ne contenait pas de véritables concessions de la part de la propriétaire, qui n'avait finalement offert qu'une contrepartie dérisoire. Un argument balayé en appel, les juges se contentant de constater l'existence de concessions réciproques (cour d'appel de Paris, 6e ch. sect. C, 20 juin 2006). Loin d'être découragée, la locataire, devenue occupante sans droit ni titre, se pourvoit en cassation. Mais la Cour, ayant validé sur le principe la faculté pour un locataire de renoncer à son droit au maintien dans les lieux, laisse aux juges du fond l'appréciation de l'existence de concessions réciproques. En l'occurrence, la cour d'appel s'était contentée de constater l'existence d'une contrepartie, sans apprécier si celle-ci avait un caractère réel ou, comme le prétendait la locataire, dérisoire. Sur le fond, la propriétaire avait bel et bien renoncé à deux prérogatives. L'une offerte par l'article 8 du décret du 10 décembre 1948, l'autorisant à augmenter le loyer en cas d'installation d'équipements nouveaux ; l'autre, en application de l'article 1719 du Code civil, lui permettant d'obtenir réparation pour le non-respect, par la locataire, de son obligation d'entretenir le logement conformément à son usage. Etait-ce suffisant ? La Cour de cassation a clos le débat. Dont acte.

Marianne Bertrand


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , LOI DE 1948




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