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Loi de 1948, en voie d'extinction

Loi de 1948, en voie d'extinction
Janvier 2008
Le Particulier Immobilier n° 238, article complet.
Auteur : MAZODIER (Caroline)

Le propriétaire peut dénoncer le droit au maintien dans les lieux; ou reprendre le logement pour l'habiter ou pour construire; les juges restent souples dans l'application de ses besoins. Un régime encore protecteur, mais destiné à disparaître.

Elaborée dans un contexte de crise du logement après la Seconde guerre mondiale, la loi du 1er septembre 1948 est aujourd'hui en voie d'extinction. En 2002, s'il faut en croire l'Insee, seulement 1 % des loca­taires l'étaient en vertu de ce régime dérogatoire. Et sur un parc total de 24,5 millions de résidences princi­pales en France métropolitaine, on dénombrait 250 000 logements « loués vides » régis par la loi de 1948, dont les deux tiers situés à Paris, tandis que 4,8 millions étaient régis par la loi du 6 juillet 1989.

Le parc locatif à loyers plafonnés issu de la loi de 1948 s'est en effet progressivement amenuisé sous l'impact des dispositions régulièrement introduites par le législateur ces cinquante dernières années, visant à libérer les logements de ce régime en concluant des « baux de sortie ».

Mais le coup fatal lui a été porté par la loi Engagement pour le logement dite ENL (loi n° 2006-872, 13 juillet 2006), qui a mis un terme à la transmission du droit au bail aux héritiers, en cas de décès du titulaire du bail. Jusqu'alors, les juges continuaient de considérer que « le contrat de louage n'est pas résolu par la mort du locataire ». Ainsi, le locataire qui n'avait pas reçu de congé fondé sur l'article 4 de la loi visant à lui conférer la qualité d'occupant maintenu dans les lieux, conservait jusqu'à son décès sa qualité de locataire. Ensuite, le bail était transmis à son héritier. Peu importe que l'héritier n'appartienne pas à l'une des catégories permettant de bénéficier du droit au maintien dans les lieux (CA de Paris, 3 janvier 2006, n° 2004/03008).

Le contrat de bail est désormais résilié de plein droit par le décès du locataire, ainsi qu'en cas d'abandon du domicile par ce dernier. Il n'en reste pas moins que le régime assure toujours, grâce au droit au maintien dans les lieux des occupants de bonne foi encore concernés — le conjoint, le partenaire de Pacs, les enfants mineurs jusqu'à leur majorité, ainsi que les ascendants et les personnes handicapées lorsqu'ils vivaient effectivement avec l'occupant de bonne foi depuis plus d'un an (art. 5-I) —, une protection que les professionnels du ­marché dénoncent le plus souvent comme une « rente de situation ». Car pour les propriétaires souhaitant récupérer leur bien, le choix est bien mince : soit ils dénoncent le droit de l'occupant au maintien dans les lieux, soit ils procèdent à une reprise pour construire ou pour habiter. Dans tous les cas, la procédure est très encadrée par la loi et tout autant contrôlée par le juge. Notre panorama de la jurisprudence récente.

Le propriétaire dénonce le droit au maintien de l'occupant dans les lieux

Le droit de se maintenir dans son logement n'est pas un droit acquis. Il s'éteint en effet dans certains cas, dont l'article 10 de la loi de 1948 dresse une longue liste. Par exemple, lorsque l'occupant n'occupe pas de manière effective le logement, ou lorsqu'il dispose de plusieurs habitations. Dans tous les cas, le droit au maintien dans les lieux naissant à l'expiration du bail, le bailleur qui entend le contester doit délivrer préalablement au locataire un congé ayant pour effet de mettre fin au contrat de location (CA de Paris, 31 octobre 2006, n° 04/19616).

Pour défaut d'occupation effective

Pour commencer, n'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes qui n'ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par ceux qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge, pendant au moins huit mois au cours d'une année de location (art. 10-2°). Les juges ont ainsi décidé que des locataires devaient être déchus de leur droit au maintien dans les lieux dès lors qu'il était établi qu'ils ne demeuraient plus depuis plusieurs années dans les lieux loués, désormais occupés par leur fille, et habitaient un autre logement (CA de Paris du 15 mai 2007, n° 05/17884). Les juges ont également estimé que la durée d'occupation des lieux est inférieure à huit mois lorsque le preneur à la retraite séjourne à l'étranger, où il a sa résidence principale, et que sa présence en France est tout à fait ponctuelle (CA de Paris, 24 avril 2007, n° 05/11706). Ils ont précisé dans cette affaire que la condition de durée d'occupation de huit mois par an doit s'apprécier à la date d'effet du congé. Cela étant, lorsque l'occupant apporte la preuve qu'il est tenu par ses obligations professionnelles à résider temporairement hors de la France métropolitaine, la durée d'occupation peut être réduite. Les magistrats ont ainsi accordé le maintien au droit dans les lieux à un comédien metteur en scène qui était obligé d'accepter des missions ponctuelles en Guyane, dans le cadre de projets relatifs à l'organisation de résidences. Il avait occupé les lieux réellement et effectivement pendant plus de six mois au cours des trois années précédant le congé délivré par ses propriétaires (CA de Paris, 26 janvier 2006, n° 04/21234).

La jurisprudence a également parfois admis que des hospitalisations fréquentes puissent être un motif légitime pour expliquer le défaut d'occupation des lieux par le preneur. Mais c'est à la condition qu'il existe une perspective de retour dans les lieux loués. Récemment, les magistrats ont ainsi rappelé que lorsque la situation de l'occupant laisse présager qu'il ne retournera pas dans son appartement, la déchéance du droit au maintien dans les lieux doit être prononcée (CA de Paris, 15 mai 2007, n° 06/13368). Ici, la locataire, devenue occupante suite à un congé délivré par le bailleur, résidait depuis trois ans en maison de retraite et un certificat médical attestait que, du fait de son état de dépendance, son retour à domicile ne pouvait pas être sérieusement envisagé.

En raison de la pluralité d'habitations

Lorsque le locataire dispose de plusieurs endroits où résider, il doit être déchu de son droit au maintien dans les lieux qui ne lui font pas office d'établissement principal, à moins que cela ne soit justifié par un motif professionnel (art. 10-3°). De manière générale, les magistrats sont plutôt stricts dans l'appréciation de cette disposition. En témoigne cette affaire où une psychothérapeute utilisait un trois-pièces de 54 m2 en guise de chambre à coucher et pour exercer son activité professionnelle, ainsi qu'un deux-pièces situé au même étage à titre de cuisine et de salle de bains. Elle justifiait cette organisation peu habituelle par le fait que son cabinet de thérapeute étant tapissé de tissu, il n'était pas approprié à des utilisations générant odeurs et humidité. Mais les juges, après avoir relevé que le trois-pièces contenait toutes les commodités nécessaires aux besoins normaux de la vie courante, ont refusé de suivre son raisonnement et l'ont déchue du droit au maintien dans le deux-pièces (CA de Paris, 4 avril 2006, n° 2005/01200).

Sont aussi déchus de leur droit au maintien dans les lieux les occupants ayant à leur disposition ou pouvant recouvrer, en exerçant leur droit de reprise, un autre local répondant à leurs exigences et à celles des personnes membres de leur famille ou à leur charge, qui vivaient habituellement avec elles depuis plus de six mois (art. 10-9°). Devant les tribunaux, la discussion porte souvent sur la capacité de « l'autre local » à répondre aux besoins de l'occupant. Les magistrats ont ainsi considéré qu'une résidence secondaire située en Eure-et-Loir, à 80 km de Paris, dotée de tout le confort nécessaire, était susceptible de satisfaire les besoins des occupants parisiens, dès lors que ceux-ci étaient originaires de la région et que ce changement de résidence n'entraînait pas de modifications profondes de leurs ­habitudes (CA de Paris, 12 décembre 2006, n° 05/07884).

Les juges ont estimé en revanche que la résidence secondaire du locataire, située en province et de surcroît mise en vente, ne correspondait pas à ses besoins, dès lors qu'il était établi qu'il était atteint d'une maladie chronique nécessitant des soins permanents et une consultation ou hospitalisation tous les quatre mois dans un hôpital parisien (CA de Paris, 26 juin 2007, n° 06/13018). La cour d'appel de Paris a également jugé qu'une maison en Bretagne, située sur une île, ne répondait pas aux besoins des locataires, dès lors que, Parisiens depuis trente-sept ans, ils ne s'y rendaient que pour de courts séjours de vacances (CA de Paris du 5 janvier 2006, n° 04/24435). Dans une autre affaire où les locataires âgés de 69 et 67 ans disposaient d'une maison d'habitation, les juges ont décidé que son occupation comporterait pour eux un changement profond de leurs conditions d'existence puisqu'elle était éloignée de leur lieu de travail (sic). En outre, en raison de la présence d'escaliers, cette maison s'avérait inadaptée aux possibilités physiques de l'époux, atteint de diabète et d'une ­arthrose invalidante (CA de Dijon, 2 février 2006, n° 05/00411). Enfin, dans une affaire où une famille occupait à la fois un appartement de trois pièces au 6e étage et un autre d'une pièce au rez-de-chaussée, les juges ont considéré que ces deux appartements étaient indispensables depuis près de trente ans à la satisfaction des besoins de la famille et constituaient une unité pouvant être qualifiée de « principal établissement ». En effet, l'huissier a constaté que l'appartement du bas était bien occupé (linge en train de sécher, affaires personnelles...), mais qu'il n'était pas autonome par rapport à l'appartement du 6e étage, compte tenu de l'absence de réfrigérateur et de l'état d'abandon des sanitaires (CA de Paris, 13 septembre 2007, n° 06/10535).

Quelle que soit la raison pour laquelle le bailleur demande la déchéance du droit au maintien dans les lieux, c'est à lui de prouver le défaut d'occupation du logement loué à titre principal. Il peut le faire par tout moyen, par exemple en produisant des relevés d'électricité. Les juges ont ainsi estimé qu'une consommation anormalement basse d'électricité sur une période d'un an précédant la date d'effet du congé établissait que le logement parisien des époux locataires ne leur servait pas de principal établissement, mais de lieu d'occupation occasionnelle (CA de Paris, 12 décembre 2006, n° 04/23134). Il est cependant fortement conseillé de compléter ces preuves par le témoignage du voisinage, recueilli par constat d'huissier, qui peut attester de la vacance des lieux (CA de Montpellier, 18 octobre 2006, n° 05/05253).

Le propriétaire invoque son droit de reprise

La seconde solution pour le bailleur désireux de reprendre son logement soumis à la loi de 1948 est d'invoquer l'un des deux cas de reprise du logement prévus par la loi : la reprise pour habiter ou faire habiter et la reprise pour construire.

Reprise pour habiter ou faire habiter

Le bailleur peut tout d'abord vouloir reprendre son logement pour l'habiter lui-même ou pour loger un membre de sa famille (son conjoint, ses ascendants ou ses descendants ou par ceux de son conjoint). Mais, contrairement à ce qui se passe sous l'empire de la loi de 1989, le bailleur doit justifier d'un état de besoin personnel, familial ou le cas échéant professionnel. Par ailleurs, il doit faire une offre de relogement, en mettant à la disposition du locataire ou de l'occupant un local « en bon état d'habitation, remplissant des conditions d'hygiène normales ou au moins équivalentes à celles du local objet de la reprise et correspondant à ses besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, et à ses possibilités » (art. 18). Ainsi la reprise d'un appartement de 180 m2 a-t-elle été validée par les juges dans une affaire où le local proposé en remplacement par le bailleur était d'une superficie de 80 m2 seulement, mais présentait des conditions d'hygiènes normales, et une composition répondant aux besoins d'une femme âgée de 71 ans vivant seule, son faible éloignement de l'ancien appartement lui permettant de préserver ses relations amicales. La vieille dame se plaignait qu'elle pourrait difficilement replacer son mobilier et qu'elle n'aurait plus la possibilité d'héberger occasionnellement sa famille, mais les juges ont estimé qu'il s'agissait là de convenances personnelles, non de besoins personnels et familiaux, tels que mentionnés dans la loi. Dans cette affaire, les juges ont en outre souligné que les loyers étaient identiques, précisant que seule la dépense effective devait être prise en compte, non le coût rapporté au mètre carré (CA de Lyon, 22 novembre 2005, n° 05/03392).

Si le bénéficiaire de la reprise peut prouver qu'il ne dispose pas d'une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui, il n'a pas besoin de faire d'offre de relogement (art. 19). Encore faut-il savoir ce que représentent des « besoins normaux ». Ils ne sont manifestement pas satisfaits, par exemple, lorsque la famille du bailleur, composée de quatre personnes (deux adultes et deux enfants), vit dans un logement comprenant une seule chambre de 9,90 m2 (CA d'Aix-en-Provence, 15 décembre 2005, n° 2005/632). Ou bien lorsque le bailleur est âgé de 78 ans et qu'il se trouve dans un état d'isolement, à plus de 400 kilo­mètres de la résidence de ses deux filles, située en région parisienne (CA de Paris, 14 décembre 2006, n° 05/11946). Les juges ont également estimé qu'un logement de deux ­pièces d'une superficie de 45 m2 était insuffisant pour assurer des conditions de vie normales à une famille de trois personnes dont un jeune enfant, d'autant que le nombre de pièces ne permettait pas au couple et à l'enfant de bénéficier chacun d'une pièce à usage exclusif de chambre (CA de Paris, 19 décembre 2006, n° 05/13553). Dans cette affaire, la Cour a précisé que, dans de telles hypothèses, la situation de la locataire « psychologiquement fragile et aux ressources modestes, si digne d'intérêt soit-elle, ne saurait priver les bailleurs de l'exercice de leur droit de reprise ».

De manière générale, les magistrats sont plutôt enclins à accepter les reprises pour habiter, même lorsque les bénéficiaires de la reprise ne sont pas dans une situation excessivement inconfortable. Ainsi, selon la cour d'appel de Paris, la situation d'une célibataire âgée de 20 ans qui étudie et dispose d'une chambre de taille modeste dans le pavillon de ses parents situé en région parisienne, ne correspond pas à ses besoins normaux. La reprise d'un appartement parisien à son bénéfice est donc justifiée, sans que le bailleur ait à proposer d'offre de relogement au locataire (CA de Paris, 9 octobre 2007, n° 05/15659).

Sur le plan procédural, la Cour de cassation est par ailleurs très conciliante quant à la validité du congé pour habiter avec offre de relogement. La loi dispose que cet acte doit indiquer à peine de nullité un certain nombre de mentions, comme le nom et l'adresse du propriétaire du local offert, l'emplacement de celui-ci, le nombre de pièces qu'il comporte, son degré de confort, le montant du loyer, le délai à l'expiration duquel la reprise sera effectuée (au minimum trois mois) et l'identité du bénéficiaire de la reprise ainsi que sa situation de famille et sa profession (art. 18). Une cour d'appel avait donc pensé bien faire en prononçant la nullité d'un congé pour reprise qui ne mentionnait pas la situation familiale du bénéficiaire de la reprise. Selon elle, les dispositions de la loi étant d'ordre public, le locataire n'avait pas à prouver que cette omission lui avait causé un grief particulier. Enfin, les juges précisaient que cette irrégularité ne pouvait pas être couverte en cours d'instance (CA de Paris, 3 janvier 2006, n° 2004/17443). Mais la Cour de cassation ne l'a pas du tout entendu ainsi (Cass. civ. 3, 20 mars 2007, n° 06-12599). Selon elle, la nullité d'un congé ne peut être prononcée que si l'irrégularité qui l'affecte fait grief au preneur, même s'il s'agit d'une formalité d'ordre public, et en tout état de cause cette irrégularité peut être couverte en cours de procès.

Reprise pour construire

La réalisation de certains travaux de construction peut également permettre au bailleur de procéder à une reprise avec offre de relogement, dès lors qu'il a obtenu du ministre de la Construction ou de son délégué l'autorisation de démolir l'immeuble pour en construire un autre, d'une surface habitable supérieure et contenant plus de logements que l'immeuble démoli (art. 11). Mais attention : les juges sont ici regardants sur le respect des formalités. La cour d'appel de Lyon l'a rappelé dans une affaire où le bailleur n'avait reçu aucune autorisation du ministère, et justifiait seulement de la délivrance d'un permis de construire par le maire. (CA de Lyon, 9 mai 2006, n° 04/08189) Les congés ont été annulés et le bailleur a dû verser 8 000 euros à titre de réparation aux trois locataires, qui occupaient les lieux depuis trente ans. Outre les troubles dans la jouissance de leur logement que ces derniers ont dû subir (les travaux ont commencé avant leur déménagement), ils ont été contraints de déménager, sans possibilité de réintégrer les lieux, puisque le bailleur a procédé à la vente à la découpe de l'ensemble de l'immeuble...

Caroline Mazodier


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , LOCATION IMMOBILIERE , LOI DE 1948




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