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Les subtilités de la prescription : commentaire de jurisprudence

Les subtilités de la prescription : commentaire de jurisprudence
Janvier 2008
Le Particulier Immobilier n° 238, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Le bailleur peut réclamer des augmentations de loyer remontant au début du bail, mais sur cinq ans. (Cass. civ. 3e 18 sept. 2007, n° 06-14.814)

La prescription quinquennale de l'article 2277 du Code civil concerne les actions en paiement, non seulement des loyers, mais de tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts (y compris les charges locatives, depuis la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005). Une règle simple à appliquer, a priori. Mais que se passe-t-il lorsqu'un bailleur oublie d'indexer le loyer pendant plus de cinq ans ? Peut-il faire comme si de rien n'était et exiger le manque à gagner ? La jurisprudence de la Cour de cassation nous donne une fois de plus la solution.

Le 3 janvier 2003, un propriétaire a assigné son ancienne locataire en paiement d'un arriéré de loyers correspondant à leur révision annuelle, non réclamée depuis le 2 octobre 1992, début de la location. Le jugement du tribunal d'instance de Lille, rendu en dernier ressort (23 octobre 2003), déclare le bailleur bien-fondé à réclamer le paiement des arriérés de loyer qui auraient dû être calculés en appliquant l'indexation à compter du bail. Les juges lillois retiennent en effet que la prescription quinquennale ne s'applique pas au processus de l'indexation, qui est un mode de calcul. L'ancienne locataire se pourvoit alors en cassation.

La Cour de cassation casse et annule le jugement, mais seulement en partie. Elle affirme qu'il convient d'opérer une distinction entre le processus d'indexation du loyer, qui est effectivement un mode de calcul, et la demande d'augmentation de loyer elle-même, qui reste soumise à la prescription quinquennale de l'article 2277 du Code civil.

Il en résulte que le bailleur a simplement le droit de réclamer un rappel de loyers pour les cinq années précédant sa demande, ­calculé comme si le loyer avait été correctement indexé depuis le début du bail. « En disant le bailleur bien-fondé à réclamer le paiement des arriérés de loyer qui auraient dû être calculés en appliquant l'indexation à compter du bail, au seul motif que la prescription quinquennale de l'article 2277 du Code civil ne s'applique pas au processus de l'indexation, qui est un mode de calcul, le tribunal n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et n'a donc pas légalement justifié sa décision au regard du Code civil », juge strictement la Juridiction suprême.

En clair, la prescription quinquennale s'applique au paiement d'arriérés de loyers mais non au processus d'indexation. Les conséquences sont importantes, en ­pratique, pour le propriétaire qui n'a pas appliqué, chaque année, l'augmentation du loyer résultant de l'évolution de l'indice de référence des loyers. Concrètement, le rappel des loyers va être calculé comme si le loyer avait été normalement révisé depuis le début de la location, mais seules les cinq dernières années pourront être réclamées au locataire.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , IRL , LOYER , PRESCRIPTION




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