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Etat des lieux, revue de détail

Etat des lieux, revue de détail
Octobre 2007
Le Particulier Immobilier n° 235, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Bien connaître les modalités imposées par la loi; s'inspirer des méthodes et outils bien rodés des institutionnels; et faire preuve d'une extrême vigilance. Notre check-list pour mener à bien cette formalité.

Accompagnant les échanges de clés, les états des lieux d'entrée et de sortie sont deux temps forts des rapports locatifs. Si le premier suscite généralement peu de débats lors de son établissement, le second est, en revanche, souvent une source de différends entre bailleurs et locataires, l'enjeu étant la restitution du dépôt de garantie. Pour éviter les écueils propres à ce délicat exercice, il faut certes connaître les impératifs imposés par la loi. Mais tout bailleur isolé gagnera aussi à s'inspirer des outils et méthodes qui ont fait leurs preuves entre les mains des professionnels. Passage en revue des différentes facettes d'une formalité qu'il ne faut pas traiter à la légère.

C'est l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 qui précise les modalités d'établissement de l'état des lieux : il doit être dressé, lors de la remise et de la restitution des clés, de manière contradictoire, c'est-à-dire en présence des deux parties. Si l'une d'entre elles fait défaut, l'état pourra être établi par un huissier de justice, à frais partagés. Mais c'est au Code civil qu'il faut se reporter pour tirer les conséquences de l'existence ou de l'inexistence d'un tel document.

Le descriptif fait foi

Si l'état des lieux d'entrée a été établi dans les règles, le locataire doit restitution des locaux dans l'état où il les a reçus (art. 1730), entendez conformément à leur descriptif. Mais si l'impasse a été faite sur cette formalité, le locataire sera présumé avoir reçu le bien en bon état. Sauf s'il est en mesure d'apporter la preuve contraire (art. 1731). Preuve qui pourra être établie par tous les moyens, essentiellement des témoignages, sur attestations « précises, circonstanciées et concordantes » (CA de Versailles, 11 octobre 1996). Le bailleur pourrait voir là une incitation à se dérober à l'exercice. Qu'il ne s'y fie pas, car la loi du 6 juillet 1989 précise que « la présomption établie par l'article 1731 du Code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux ». Si c'est le bailleur qui y a fait obstacle, c'est à lui que reviendra la charge de la preuve, le locataire sortant étant présumé avoir reçu les lieux dans l'état où il les a restitués. Quant à l'état des lieux de sortie, le bailleur aurait tort d'y renoncer, car il ne pourrait alors prétendre à aucune contrepartie, même s'il retrouvait son bien dans un état désastreux. Il n'a pas davantage intérêt à le bâcler : s'il est insatisfait de l'état du logement, mais que le locataire conteste ses observations en s'appuyant sur un état des lieux imprécis, ce sera à lui d'apporter la preuve des dégradations ou pertes occasionnées. Preuve qui pourra heureusement être fournie, là aussi, par toutes sortes de moyens : ainsi, l'existence d'une cheminée qui avait disparu après le passage d'un locataire a-t-elle pu valablement être établie par les témoignages et attestations des précédents occupants, ainsi que par ceux des prestataires de services intervenus dans les locaux pour le compte des locataires (Cass. ­3e civ., 8 avril 1999).

Concomitance

Toujours selon l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, les deux états des lieux doivent coïncider, l'un avec la remise des clés au locataire, l'autre avec la restitution des clés au propriétaire. Encore une fois, c'est l'état de lieux de sortie qui suscite le plus de problèmes : quittant son logement, le locataire ne fera pas toujours l'effort d'accommoder le bailleur dans la détermination d'un créneau commun dans leurs emplois du temps respectifs. D'autant que le choix de la date de départ du locataire relève le plus souvent de la seule initiative de celui-ci. Certains tribunaux savent se montrer compréhensifs lorsque la concomitance n'est pas parfaite, pour peu que le locataire n'élève pas de trop vives protestations : un état des lieux établi après le départ du locataire peut servir de preuve pour établir la dégradation des lieux, lorsqu'il n'est « pas discuté sérieusement par le locataire », a ainsi jugé la Cour de cassation (3e civ., 24 février 1999). Il a également été admis que l'état des lieux du locataire entrant pouvait être retenu comme état des lieux de sortie du précédent, sachant que ce dernier avait donné son accord de principe (Cass. 3e civ., 21 ­septembre 2005). Pour gagner du temps, certains bailleurs ou intermédiaires ont pris l'habitude de réaliser simultanément l'état des lieux du locataire sortant et du locataire entrant. Pourquoi pas ? Si l'organisation matérielle d'un rendez-vous groupé n'est pas forcément aisée, elle est en tout cas source d'économie lorsque la prestation est réalisée par un professionnel.

Il va sans dire que le locataire doit être avisé préalablement des date et heure fixées pour l'état des lieux. Si tout se passe bien entre bailleur et locataire, un appel téléphonique, un e-mail ou un courrier simple suffiront pour prendre rendez-vous.

Formes et formulaires

En revanche, si leurs relations sont tendues, le bailleur a intérêt à avoir recours à la lettre recommandée, afin de détenir une preuve qu'il a bien convoqué son locataire. Si celui-ci lui fait malgré tout faux bond, il faudra alors, comme le prévoit la loi du 6 juillet 1989, faire appel à un huissier de justice. Celui-ci convoquera les parties au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec accusé de réception. Car un état des lieux, même effectué par huissier, opéré sans que le locataire ait été convié, lui serait inopposable (Cass. 3e civ., 29 avril 2002). Il a même été jugé qu'un état des lieux établi par huissier n'avait de valeur que si le bailleur pouvait rapporter la preuve qu'il aurait été impossible de le dresser contradictoirement (CA de Versailles, 28 juin 1996). Une preuve qui reste difficile à établir.

Quant au déménagement à la cloche de bois, il rend bien sûr impossible tout état des lieux contradictoire. Mais un état des lieux établi par huissier à la demande du bailleur sera, dans cette hypothèse, admis comme élément de preuve, dès lors qu'il aura été réalisé immédiatement après le départ du locataire parti sans laisser d'adresse (Cass. 3e civ., 20 février 1996).

L'état des lieux doit se matérialiser par un document écrit, signé et daté du propriétaire (ou de son mandataire) et du locataire. Pour bien faire, il faudra prévoir autant d'exemplaires que de personnes intéressées au contrat. Néanmoins, un état dressé en un seul exemplaire reste valable. « Constatant un simple état de fait, l'état des lieux n'est pas une convention qui serait valable uniquement s'il existe autant d'originaux que de parties ayant un intérêt distinct » : ainsi en a décidé la Cour de cassation (3e civ., 23 mai 2002).

Aucune forme particulière n'est par ailleurs requise. Le plus souvent, il s'agira d'un formulaire acheté dans une librairie spécialisée comme Tissot(1), ou auprès d'une association de propriétaires ou de locataires. Mais il peut également s'agir d'un document manuscrit sur papier libre, ou d'un fichier informatique établi par le bailleur lui-même, qui l'aura « personnalisé » en fonction de la configuration et des équipements du logement. Pourquoi, en effet, s'encombrer d'un imprimé prévoyant le passage en revue de six pièces plus cave et parking, alors qu'il s'agit de donner en location une simple chambre de bonne ?

Dans tous les cas, l'état des lieux d'entrée étant destiné à être comparé à celui de sortie, il est vivement conseillé de s'en tenir à une présentation identique pour les deux documents. Les deux états peuvent même être établis sur un document unique, comportant face à chaque poste une colonne « entrée » et une colonne « sortie », ce qui facilitera encore le rapprochement final. Il est aussi parfois possible de superposer ces deux états, faisant ainsi apparaître instantanément les différences intervenues entre entrée et sortie.

Les mots pour le dire

Il va de soi que les indications portées doivent être aussi précises et complètes que possible. Un état des lieux d'entrée trop succinct serait défavorable au locataire, particulièrement si le bailleur prend soin de rédiger l'état des lieux de sortie avec minutie : la laconique mention « rien à signaler » sur un état d'entrée a été jugée suffisante pour faire peser sur le locataire l'obligation de rendre les lieux dans un état n'appelant pas non plus la moindre observation (Cass. 3e civ., 20 décembre 1995). Et en sens inverse, un état de sortie bâclé ferait tort au bailleur, qui ne pourrait prétendre à une indemnisation de la part du locataire en cas de dégradations. Ainsi, la mention « manque d'entretien du locataire » a-t-elle été estimée trop vague pour permettre au propriétaire de demander une remise à neuf du logement. Il a dû se contenter d'imputer au preneur le ­­coût des travaux de nettoyage (CA de Versailles, ­­2 avril 1999).

« Il faut bannir les expressions du type « bon état général » autorisant toutes les interprétations », avertit Philippe Vittu, huissier de justice à Boulogne, dans les Hauts-de-Seine, qui a mis en place un dispositif informatisé distinguant cinq niveaux différents pour qualifier l'état des biens. Même principe pour la Société nationale immobilière, filiale de la Caisse des dépôts et premier bailleur de France, qui utilise cinq qualificatifs allant de « neuf » à « dégradé par défaut d'entretien ». « Tout ce qui est sujet à interprétation subjective est à éviter, mais il ne faut pas hésiter à faire usage des cases destinées aux observations en utilisant des termes concrets, tels que « moquette tachée à proximité de la fenêtre » ou « plafond écaillé en partie centrale », renchérit Joëlle Héroux, directrice d'agence dans le groupe SNI.

Inspectez le plafond, les revêtements muraux et du sol de chaque pièce, leurs huisseries, serrurerie et l'ensemble de leurs équipements : placards, éléments de cuisine, cheminées, appareils de chauffage, électroménagers, chauffe-eau, appareils sanitaires, bouches de ventilation, trappe de vide-ordures... En prenant chaque fois en compte trois paramètres que vous mentionnerez : la nature de ces éléments (quel matériau, quel système), leur état d'entretien apparent et, s'il y a lieu, leur fonctionnement (qui ne va pas nécessairement de pair avec leur apparence). Si certains équipements ne peuvent être testés immédiatement, émettez des réserves quant à leur fonctionnement. Sans oublier que, durant le premier mois de la saison de chauffe, le locataire pourra demander que l'état des lieux d'entrée soit complété par un état des éléments de chauffage.

Si vous devez avoir recours à un huissier, donnez sans hésiter la préférence à celui qui a rationalisé son savoir-faire. Il faut proscrire les interminables descriptifs particulièrement fastidieux et malaisés à décrypter, au profit de documents formatés, si possible informatisés, évitant aux clercs habilités à dresser les constats toute omission, imprécision ou observation non objective. Et illustrés de photos, beaucoup plus parlantes que bien des descriptions.

Frais partagés ou non

Lorsque l'état des lieux est établi directement entre locataire et propriétaire, il n'est évidemment pas question de le facturer au locataire. Et pas davantage si la prestation est accomplie par un professionnel de l'immobilier : depuis la modification de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 par la loi ENL du 13 juillet 2006, est réputée non écrite la clause qui impose au locataire de prendre à sa charge le coût de l'état des lieux. Sauf si celui-ci est établi par un huissier de justice, dans le cas prévu par l'article 3, c'est-à-dire à défaut pour le locataire et le propriétaire d'avoir pu tomber d'accord. Et encore les frais devront-ils être partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire. Cela signifie que si l'une des parties mandate un huissier pour établir un état des lieux, alors que l'autre ne s'est pas opposée à son établissement à l'amiable, les frais induits incomberont en totalité à celle qui a mandaté le professionnel.

Enfin, l'article 3 prévoyant que l'huissier doit intervenir à la demande de la partie la plus diligente, il était permis de s'interroger sur celui à qui incombent les frais lorsque chaque partie fait, de son côté, dresser un état des lieux par voie d'huissier. Réponse fournie par les juges : chacun doit supporter les frais qu'il a personnellement engagés (Cass. 3e civ., 18 juillet 1998).

Quelle est l'importance de ces frais ? Etabli par huissier, l'état des lieux relatif aux baux régis par la loi de 1989 fait l'objet d'un tarif réglementé. En France métropolitaine, il est actuellement de 152,10 euros, tous frais et taxes inclus, quelle que soit la taille du logement. Un montant qui ne peut être dépassé que si des prestations annexes, comme une consultation, sont demandées au professionnel. Pour les autres types de baux (locaux commerciaux, meublés...), ses honoraires sont libres. À titre indicatif, pour un état des lieux portant sur un trois-pièces meublé, un montant de 220 euros TTC est considéré comme raisonnable.

Quant aux agents immobiliers et autres administrateurs de biens, leurs honoraires étant également libres, ils peuvent s'échelonner d'une centaine d'euros en province à plus du double en Ile-de-France, lorsqu'ils ne sont pas déjà inclus dans la commission globale.

Du bon usage de l'état des lieux

En établissant l'état des lieux, il faut garder en tête qu'il pourra servir de fondement pour justifier les sommes éventuellement réclamées au locataire afin de remettre en état le logement. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 reprend l'article 1730 du Code civil, qui exclut de l'obligation de restitution « ce qui a péri ou a été dégradé par la vétusté ou la force majeure », y ajoutant le vice de construction et la malfaçon, la faute du bailleur ou le fait d'un tiers non introduit par le locataire (autrement dit, un squatter). Il est donc compréhensible que la pomme de discorde entre propriétaire et locataire se situe souvent sur la ligne de partage entre vétusté et détérioration. Le vieillissement dû au temps n'est pas imputable au locataire : il est normal que le papier peint se défraîchisse et que l'émail de la baignoire se ternisse. Pour autant, pendant la durée du bail, le locataire doit entretenir le logement et effectuer les menues réparations (voir LPI n° 230). Inutile, donc, de s'appesantir, dans l'état des lieux de sortie, sur le mauvais état de peintures vieilles de quinze ans. Mieux vaut se concentrer sur les joints de la robinetterie ou le fonctionnement des prises de courant ou sur la disparition d'une porte ou d'un réfrigérateur présents lors de l'état des lieux d'entrée. Sans oublier les détériorations résultant d'un usage « anormal » du logement, comme un parquet brûlé, ou un mur criblé de trous de chevilles. Encore faut-il avoir le regard acéré : Joëlle Héroux se souvient encore du temps de ses premières armes, où elle s'est laissée abuser par des touches de peinture masquant des éclats d'émail et deux vitres accolées, censées remplacer un double vitrage brisé.

Autre sujet de discorde fréquent : les transformations intervenues depuis l'entrée dans les lieux. Un locataire qui effectue des modifications importantes – une cloison abattue ou l'installation d'une cabine de douche dans une chambre, par exemple –, sans l'autorisation du propriétaire, est tenu de remettre à ses frais le logement dans son état d'origine. Il en est de même de modifications plus légères, mais difficilement réversibles, comme la pose d'une moquette collée sur un parquet, d'un crépi projeté sur une surface lisse, ou de dalles « décoratives » sur un plafond. Mais, concernant celles-ci, le bailleur gagnera souvent à en négocier le « coût » avec le locataire, au moment de l'état des lieux de sortie. Car on touche là à l'épineuse question de l'appréciation, combien subjective, des « améliorations ». Un studio repeint en laque vert pomme pourra être, aux yeux du locataire sortant, une valeur ajoutée, quand le bailleur y voit un obstacle à une relocation rapide. Or, les juges ne se ­prononcent pas ­toujours en faveur de ce dernier (6e ch., 20 sept. 2005). Ainsi, une peinture rouge vif ornant les murs de la salle de bains d'un appartement n'a-t-elle pas été jugée assez dissuasive par les magistrats de la cour d'appel de Paris pour autoriser le propriétaire à effectuer une retenue sur le dépôt de garantie afin de repeindre les parois dans leur couleur d'origine...

Françoise Juéry

 

1) www.tissot.fr ou 01 44 41 71 11


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , ETAT DES LIEUX , LOCATION IMMOBILIERE , LOCATION MEUBLEE




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