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Bailleur, reprendre son logement dans les règles

Bailleur, reprendre son logement dans les règles
Novembre 2007
Le Particulier Immobilier n° 236, article complet.
Auteur : MAZODIER (Caroline)

Le bailleur ne peut donner congé au locataire comme bon lui semble; les modalités sont fixées par la loi du 6 juillet 1989; le juge s'en porte garant, même si son contrôle est a posteriori. Les points essentiels, au fil de la jurisprudence.

Si le propriétaire décide librement de louer ou de laisser vacant un logement et s'il a toute latitude pour choisir son locataire (sous réserve, bien sûr, de respecter les textes relatifs à la non-discrimination), il ne peut le congédier, une fois en place, que dans des conditions très précises. Elles sont définies à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui limite strictement les motifs du congé et en encadre les modalités. Le bailleur ne peut en effet donner congé à un locataire que s'il veut reprendre le logement pour l'habiter ou s'il existe un motif « légitime et sérieux » justifiant le départ du locataire1.

Le juge est le garant de leur respect, même si son contrôle ne s'exerce qu'a posteriori : il peut en effet intervenir pour vérifier que les conditions de forme et de fond prévues par la loi ont bien été respectées. Et, le cas échéant, pour accorder une réparation au locataire abusé.

Le bailleur reprend son bien pour l'habiter ou y loger un tiers à titre de résidence principale

Dans ce dernier cas, la loi a prévu une liste limitative des bénéficiaires de la reprise. Il s'agit du conjoint, partenaire de Pacs ou concubin notoire depuis au moins un an, du bailleur, ainsi que de ses ascendants ou descendants. Il peut également s'agir des ascendants ou descendants de son conjoint, partenaire de Pacs, ou concubin notoire (art. 15-I). Lorsque le bien est en indivision, ces dispositions sont valables pour chacun des propriétaires indivis. Mais s'il est détenu par une SCI familiale, la reprise n'est possible qu'au profit d'un des associés (art. 13). Les juges veillent à ce que cette disposition ne soit pas détournée de son objectif. Ainsi, la Cour de cassation a-t-elle eu l'occasion de préciser il y a peu qu'elle ne reconnaissait pas la qualité de « SCI familiale » à un associé unique ayant acheté l'intégralité des parts d'une SCI familiale alors qu'il n'avait aucun lien de parenté avec les associés (Cass. civ. 3e, 31 mai 2007, n° 06-13524). Dans cette affaire, l'acquéreur avait ensuite délivré congé à ses locataires aux fins de reprise par l'associé gérant de la SCI, c'est-à-dire lui-même. La solution aurait sans doute été ­différente si l'associé en question, même unique, avait eu des liens de parenté avec les anciens associés de la SCI (Rép. min., n° 63735, JOAN 27 septembre 2005, p. 9006).

La loi du 6 juillet 1989 n'exige pas que le bailleur justifie la reprise pour loger ou se loger. Cela étant, les tribunaux exercent un contrôle sur la réalité du motif : ils peuvent constater, s'ils sont saisis, l'existence d'une fraude à la loi entraînant la nullité du congé. Il en va ainsi lorsque la reprise a été effectuée uniquement en vue d'occuper les lieux à titre de résidence secondaire, ou si le bailleur n'a jamais eu l'intention d'habiter effectivement les lieux ou de les faire habiter par un tiers. La cour d'appel de Paris vient encore d'en donner une illustration patente (CA de Paris, 26 juin 2007, ­n° 05/05202). Dans cette affaire, le congé portait sur deux chambres de 15 m2, situées au 6e étage sans ascenseur, alors que le bailleur était âgé de 75 ans à la date du congé et propriétaire de la maison dans laquelle il vivait depuis plusieurs années en Normandie. Par ailleurs, le congé avait été notifié juste après l'échec d'une procédure d'expulsion dirigée contre le locataire, et l'argument avancé par le propriétaire — que le congé était imposé par la nécessité d'assister sa fille hospitalisée à Paris — n'était absolument pas vérifié. Congé pour reprise dépourvu de crédibilité a décidé la cour. De la même manière, un congé-reprise suivi d'une mise en vente de l'immeuble sans que le bailleur ait jamais montré la moindre volonté de s'y ­installer est considéré comme frauduleux (CA de Paris, 21 novembre 2006, n° 04/23176). Dans cette affaire, les magistrats ont octroyé 7 500 euros de dommages-intérêts à la locataire pour ses frais de déménagement, de relogement, et pour le dommage moral qu'elle a subi, ayant dû quitter des locaux qu'elle habitait depuis dix-huit ans. Cela étant, les juges rappellent que c'est au locataire d'apporter la preuve de la fraude, ce qui n'est pas toujours évident.

Autre condition, la reprise du logement par le bailleur doit répondre à un besoin de logement, et non à une simple solution de « confort ». En témoigne cette affaire où le propriétaire d'un appartement de 50 m2, ­jouxtant celui de 110 m2 qu'il habitait déjà, déclarait que le congé était motivé par l'envie de disposer d'un appartement plus vaste et plus confor­table pour lui et ses deux enfants. Les juges ont estimé que ce congé n'était pas valable sous l'angle de la reprise, et encore moins sous l'angle du motif légitime et sérieux (CA de Paris, 2 février 2006, n° 04/15975).

La reprise doit intervenir dans un délai raisonnable suivant la fin du bail, sauf motif légitime. Les juges ont eu récemment l'occasion de recenser quelques-uns de ces motifs légitimes. Il s'agit d'évènements relevant de la force majeure, c'est-à-dire extérieurs et irrésistibles. Le fait, par exemple, pour un bailleur de voir ses projets professionnels échouer, son futur employeur étant mis en liquidation judiciaire, justifie qu'il ne reprenne pas finalement le logement pour son propre usage (CA de Montpellier, 15 mai 2007, n° 06/04535). De même qu'est justifiée la renonciation d'un bailleur ayant notifié à son locataire un congé aux fins de reprendre l'appartement pour loger son fils, dont il ignorait qu'il conclurait un nouvel engagement de cinq ans avec l'armée de terre et ne serait donc pas en mesure de l'occuper (CA de Colmar, ­28 mars 2007, n° 2007-336201). Ou encore, le fait de tomber malade un mois après avoir délivré un congé pour reprise personnelle peut empêcher valablement le bailleur de s'installer dans les locaux. Dans cette affaire, les juges ont d'ailleurs précisé que le propriétaire n'était pas tenu d'informer son ex-locataire de la ­disparition du motif de congé (Cass. civ. 3e, 13 juillet 2005, n° 04-12577). En revanche, si le bailleur se savait déjà malade au moment où il a délivré le congé, il ne peut pas se fonder ensuite sur ce fait pour justifier qu'il n'ait pas repris le logement (CA de Lyon, 10 janvier 2006, n° 04/06414).

Tout cela n'empêche pas les juges de rappeler que la réalité du motif allégué par le propriétaire pour reprendre son bien n'est soumise par la loi à aucun contrôle a priori.

Une illustration : des locataires ne peuvent pas rester dans les lieux sous prétexte que les propriétaires ne risquent pas d'y habiter puisqu'ils sont de nationalité iranienne et ne justifient d'aucun titre de séjour en France. Le contrôle s'exercera a posteriori, si les propriétaires ne font pas du logement l'usage convenu (CA d'Aix-en-Provence, 7 mars 2006, n° 2006/161). De la même manière, les juges estiment que le fait, pour le père du bailleur, bénéficiaire désigné de la reprise, d'être actuellement domicilié en Guadeloupe, ne suffit pas à établir a priori son défaut d'intention d'occupation effective des lieux (CA de Paris, 24 avril 2007, n° 06/08131).

Le bailleur peut avoir un motif « légitime et sérieux » de délivrer congé au locataire

Le propriétaire peut avoir un motif « légitime et sérieux » de délivrer congé « notamment » lorsque le locataire manque à l'une de ses obligations. Un énoncé on ne peut plus vague, dont l'appréciation est, in fine, laissée à la libre interprétation des tribunaux. Parmi les classiques, bien sûr, le retard ou le défaut de paiement du loyer, mais aussi la sous-location non autorisée par le bailleur, le trouble de jouissance causé au voisinage (exemple : un locataire qui attire et nourrit des pigeons sur son balcon) ou bien le défaut d'assurance (Cass. civ. 3e, 17 mai 2006, n° 05-14495). Dans cette dernière affaire, la propriétaire s'était rendu compte, à l'occasion d'un dégât des eaux survenu dans l'immeuble, que l'appartement ne bénéficiait d'aucune garantie multirisque habitation. Cela s'ajoute au fait que les retards de paiement des loyers étaient constants depuis sept ans, les juges ont constaté que la bailleresse avait bien des motifs légitimes et sérieux de donner congé à son locataire. Il peut s'agir également d'un motif étranger à la personne du locataire : non-renouvellement du cautionnement dont il bénéficiait, ou nécessité de faire des travaux importants d'amélioration ou de rénovation du bien. Ainsi, dans une affaire où le logement ne répondait pas aux conditions minimales de décence, les juges ont estimé que la nécessité de réhabiliter l'immeuble emportant la réfection totale de la toiture avec mise en place d'une charpente nouvelle, ainsi que la réfection des plafonds sous toiture et celle du système d'assainissement non collectif, le bailleur disposait bien d'un motif légitime et sérieux justifiant le congé. En l'occurrence, les devis mentionnaient même la nécessité d'une absence du locataire dans les lieux loués pendant la durée des travaux (CA de Montpellier, 25 avril 2007, n° 06/03489). Attention : encore faut-il que le projet de réfection soit suffisamment avancé pour être considéré comme « sérieux » et qu'il ne cache pas en réalité une volonté de vendre le bien loué (CA de Paris, 21 novembre 2006, n° 04/23176, précité).

Le congé doit être délivré dans des délais très stricts

Le propriétaire ne peut délivrer congé que pour le terme du bail, et en respectant un délai de préavis de six mois, qui court à compter de sa réception effective par le locataire. Un congé parvenu tardivement au locataire est un congé nul, le bail étant alors reconduit pour une nouvelle période de trois ou six ans, selon que le bailleur est une personne physique ou une personne morale. L'article 15-I de la loi de 1989 laisse le choix au bailleur : le congé peut être notifié par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou par acte d'huissier. Mais les juges n'en finissent pas de souligner l'extrême fragilité du courrier recommandé. En effet, le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de sa réception par le locataire. Or, la date de réception d'une LRAR est celle qui est apposée par l'administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire.

Autrement dit, il ne suffit pas que ce dernier soit informé du recommandé : encore faut-il qu'il aille le chercher (Cass. civ. 3e, 2 février 2005, n° 04-10219). De surcroît, les juges rappellent régulièrement au bailleur qu'il lui appartient de démontrer que le locataire a délibérément omis d'aller retirer la lettre recommandée lui notifiant son congé. Le simple fait que le courrier en recommandé ait été renvoyé à l'expéditeur avec la mention « non réclamée » ne suffit pas à l'établir (CA de Paris, 15 mars 2007, n° 06/16079). Aussi vaut-il mieux recourir à un huissier, du moins dans l'état actuel du droit.

Un congé délivré prématurément n'est pas nul, mais il ne prendra effet qu'à la date pour laquelle il aurait dû être donné, c'est-à-dire au terme du bail. Dans une affaire récente, un propriétaire avait conclu un bail de trois ans, puis vendu le bien à une personne morale. Le bail avait été renouvelé tacitement avec le même locataire, mais pour une période de six ans. Quand le nouveau bailleur a délivré congé à son locataire, il l'a donc fait avec deux ans d'avance. En appel, les juges ont considéré que le congé était nul. Mais la Cour de cassation ne l'a pas entendu ainsi : le congé est considéré comme ayant bien été délivré, mais il ne ­prendra effet qu'au terme normal du bail (Cass. civ. 3e, 31 octobre 2006, n° 05-11929).

Le congé doit être notifié par la bonne personne... au bon destinataire

Le destinataire du congé doit pouvoir savoir de qui il émane. Aussi le congé, lorsqu'il est notifié par un mandataire, doit-il clairement identifier le bailleur, en mentionnant son nom ou sa dénomination sociale. à défaut, il est nul. Le locataire est-il censé connaître, en réalité, cette identité ? Oui, selon la cour d'appel de Lyon (21 février 2006, n° 04/04991). Non, d'après la cour d'appel de Paris, confortée très récemment par la Cour de cassation, qui a affirmé qu'il importe peu que les locataires ne connaissent pas en fait l'identité de leur propriétaire (Cass. civ. 3e, 5 avril 2006, n° 05-10218).

Certains avaient bien essayé d'en faire un motif de nullité : dans une affaire où l'immeuble avait été vendu antérieurement au congé, le locataire comptait se prévaloir du défaut de signification du changement de propriétaire pour soutenir que le congé pour reprise notifiée par le nouveau bailleur lui était inopposable. En vain (CA de Paris, 27 mars 2007, n° 05/15151). De la même manière, le congé pour reprise délivré par le bailleur, propriétaire en indivision de l'immeuble loué, est valable. Le courrier n'a pas à mentionner le nom de tous les co-indivisaires, dès lors que le congé a été délivré à la requête de l'indivisaire qui a signé le bail et qu'il indique bien le nom du bénéficiaire de la reprise, qui s'avère être l'un des co-indivisaires et bailleur (CA de Montpellier, 28 mars 2007, n° 06/01584).

La désignation du destinataire du congé n'est pas non plus toujours une mince affaire. La question qui revient le plus souvent devant les tribunaux est ainsi de savoir à qui adresser le congé en cas de pluralité des occupants, que ceux-ci soient mariés, pacsés, concubins ou simple colocataires. En réalité, l'important est ici de savoir qui est titulaire du bail. Si le logement est occupé par des conjoints, mariés donc, deux congés devront être établis séparément, un pour chacun des époux. Et ce, même s'il n'y a qu'un signataire au contrat, car les époux sont automatiquement cotitulaires du bail (art. 1 751 du Code civil). Faute de remplir cette formalité, le congé ne sera opposable qu'à l'époux auquel il a été notifié. Il peut s'ensuivre des situations rocambolesques, comme dans cette affaire où un mari s'est vu expulser du logement conjugal, tandis que le bail était renouvelé pour une durée de trois ans au profit de son épouse (CA de Nîmes, 26 avril 2004, n° 06/05204). Et même lorsque le bailleur a songé à délivrer congé par lettre recommandée aux deux époux, il doit encore veiller à ce que l'accusé de réception ait bien été signé par chacun d'entre eux. Les juges ont eu l'occasion de préciser, dans une affaire où l'accusé de réception n'avait été signé que par le mari, que le congé n'était pas nul, mais inopposable à l'épouse (CA de Bastia, 28 mars 2007, n° 05/00908). Cela signifie que l'épouse n'a jamais reçu le congé, donc qu'elle a conservé sa qualité de locataire jusqu'à ce qu'elle-même donne congé à son bailleur, trois ans plus tard, tandis que son mari est devenu occupant sans droit ni titre à la date de prise d'effet du congé délivré par le bailleur. Les magistrats ont, ici, condamné solidairement l'épouse à ­s'acquitter des loyers et le mari à verser une indemnité ­d'occupation.

De la même manière, si le locataire informe son bailleur de ce qu'il est pacsé, que ce soit au moment de la conclusion du bail ou en cours de bail, celui-ci doit délivrer un congé à chacun des partenaires (Loi de 1989, art. 9-1). Dans le cas contraire, la cotitularité du bail n'étant pas présumée s'appliquer aux partenaires pacsés, le bailleur n'est tenu de donner congé qu'au (x) signataire(s) du bail. Dans le doute il est préférable d'opérer une double notification, afin d'éviter tout litige, dès lors que le bailleur a connaissance de la totalité des occupants. Enfin, les juges rappellent régulièrement que l'article 1751 du Code civil ne concerne que les époux et non les concubins. Par conséquent, le congé délivré à la concubine, seule locataire « officielle », est valable et opposable à son concubin (CA de Toulouse, 15 mai 2007, n° 05/06626).

Et si le locataire reste dans les lieux ?

Le locataire peut estimer que le congé n'est pas justifié, ou qu'il est frauduleux, et rester dans les lieux. à l'expiration du délai de préavis, le bailleur peut alors demander au juge d'instance du lieu du domicile loué de déclarer la validité de son congé et faire procéder à l'expulsion. Cela étant, si le locataire est âgé de plus de 70 ans et que ses ressources sont inférieures à une fois et demie le Smic (conditions cumulatives) le bailleur doit lui proposer un relogement qui corresponde à ses besoins et ses ressources (art. 15-III), et ce dans la même zone géographique (définie à l'article 13 bis de la loi ­n° 48-1360 du 1er septembre 1948). Lorsqu'il y a plusieurs locataires, il suffit que l'un d'entre eux remplisse ces conditions pour que la protection s'applique. Mais le bailleur est dispensé d'offrir un relogement lorsque lui-même est âgé de plus de 60 ans ou si ses ressources sont inférieures à une fois et demie le Smic (conditions alternatives). Les tribunaux ont précisé qu'en cas d'indivision, il suffit qu'un seul des co-indivisaires justifie de l'une de ces conditions pour que le congé délivré sans offre de relogement soit valable (CA de Montpellier, 28 mars 2007, n° 06/01584).

Et pour limiter les risques de voir le locataire refuser la légitimité du congé et se maintenir indûment dans les lieux, la meilleure approche est préventive : justifier de son motif en amont et lui laisser le temps de prendre ses dispositions.

Colette Sabarly


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CONGE PAR LE PROPRIETAIRE , CONGE POUR HABITER




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