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Renonciation sans équivoque : commentaire de jurisprudence

Renonciation sans équivoque : commentaire de jurisprudence
Novembre 2007
Le Particulier Immobilier n° 236, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

La signature d'un bail loi de 1989 vaut renonciation des locataires à se prévaloir de la loi de 1948. (Cass. 3e civ., 3 avril 2007, n° 06-13.031.)

Les époux X sont titulaires d'un bail verbal portant sur un logement soumis à la loi du 1er septembre 1948. En 1991, ils ont signé un bail devant notaire, faisant expressément référence à la loi du 6 juillet 1989. à l'expiration de ce bail, les propriétaires leur délivrent un congé avec offre de vente sur le fondement de cette loi et les assignent afin de faire déclarer leur congé valable.

Le tribunal, puis la cour d'appel (Paris, 8 déc. 2005), rejettent leur demande, jugeant que la location demeure régie par la loi de 1948, en l'absence de renonciation expresse des locataires, et qu'en conséquence le congé délivré au visa de la loi de 1989 est dépourvu de tout effet. Pour étayer leur solution, les juges du fond retiennent tout d'abord que « la preuve n'est pas rapportée qu'aurait été notifié aux preneurs un congé visant l'article 4 de la loi du 1e septembre 1948, toute renonciation de leur part à se prévaloir du droit au maintien dans les lieux ne pouvant en tout état de cause intervenir qu'une fois né leur droit au maintien par l'effet du congé et devant être expresse, ce qui n'est nullement le cas en l'espèce ».

Les magistrats relèvent, d'autre part, que n'est « pas davantage démontrée la souscription d'un bail visant les articles 3 bis, 3 quater ou 3 quinquies de la loi de 1948 (« baux de sortie » aujourd'hui abrogés ou inusités, ndlr) ou d'un bail visant l'article 28 de la loi du 23 décembre 1986 ». Rappelons que pour sortir de la loi de 1948, le propriétaire peut proposer, sous certaines conditions, soit un bail de huit ans avec un loyer plus élevé, fixé par référence aux loyers du voisinage, à l'expiration duquel le logement sortira totalement du champ d'application de la loi de 1948 (article 28 et suivants de la loi du 23 décembre 1986), soit un bail de six ans, avec un loyer fixé librement (article 3 ter de la loi de 1948). Dans ce cas, le logement sort définitivement de la loi de 1948 s'il est aux normes ; à défaut, il est reconduit dans les mêmes conditions.

La position des juges du fond était donc parfaitement fondée, puisque les propriétaires n'avaient opté pour aucune de ces possibilités de « sortie » légale, se contentant de faire signer directement un bail loi 1989 aux locataires.

Mais la Cour de cassation réaffirme ici une jurisprudence ancienne et constante, en matière de renonciation au bénéfice de la loi de 1948 (toujours possible s'agissant d'un ordre public de protection). Elle estime « qu'en concluant un bail établi conformément à la loi du 6 juillet 1989, les locataires avaient renoncé, sans équivoque, à se prévaloir des dispositions de la loi du 1e septembre 1948 ». La signature d'un bail soumis à la loi de 1989 suffisait à caractériser cette renonciation, dans la mesure où étaient remplies les deux conditions par ailleurs exigées par la jurisprudence de la Cour, à savoir que cette renonciation soit faite en connaissance de cause et qu'elle soit postérieure à la naissance du droit à contester. Ce qui était le cas ici.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , LOI DE 1948




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