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Risque de baisse du rendement

Avril 2009
Le Particulier n° 1036, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)
Les SCPI investies dans l'immobilier d'entreprise ont rapporté un peu moins de 6 % en 2008, un résultat stable depuis de nombreuses années (voir graphique ci-contre). La pérennité de ces revenus dans les prochaines années va dépendre de plusieurs facteurs : la stabilité des loyers, la fiabilité des locataires et le maintien d'un taux d'occupation élevé.

« La valeur locative moyenne des bureaux en Île-de-France qui sont reloués actuellement est passée de 314 €/m² par an en 2007 à 321 €/m² par an en 2008 », confirme Olivier Gérard. Sur les baux en cours, la hausse des loyers est, en grande partie, due à l'indexation des loyers commerciaux sur l'indice du coût de la construction (ICC). Mais ce dernier pourrait stagner, voire très légèrement baisser dans les prochains mois... avant de repartir sensiblement à la hausse une fois la crise passée.

Les hausses antérieures de l'ICC (plus 30 % en 3 ans) ont incité les représentants des bailleurs et des locataires à créer un indice composite, aux variations, a priori, plus lisses (voir le n° 1032 du Particulier, p. 90). Facultatif, l'Indice des loyers commerciaux (ILC) peut s'appliquer à l'ensemble des activités commerciales. Pour le moment, ce sont surtout les boutiques situées dans les centres commerciaux qui ont demandé à se voir appliquer l'ILC. À noter : un autre indice composite – l'indice des loyers tertiaires (ILT) – est actuellement à l'étude pour les bureaux. Si l'application de l'ILC et de l'ILT se généralisait, la progression des loyers pourrait ralentir.

Des locataires fiables et stables

En période de crise économique, les risques d'impayés et de vacance locative s'accroissent. Ils sont en partie mutualisés dans la pierre-papier du fait de la quantité et de la diversité des actifs possédés. De plus, les SCPI contenant principalement des commerces sont particulièrement protégées. En effet, le commerçant locataire est propriétaire de son fonds de commerce, dont le droit au bail et la clientèle sont deux éléments constitutifs. S'il déménage ou s'il cesse de payer son loyer, cela signifie que son fonds va perdre une part importante de sa valeur.

Tous ces éléments rassurants n'ont pas empêché les gérants d'adopter une conduite très prudente, notamment en signant des baux fermes, de 6 ou 9 ans, qui limitent les risques de vacance en empêchant le locataire de partir avant l'échéance du bail. « Depuis 3 ans, nous menons une politique de renouvellement de nos portefeuilles en privilégiant les immeubles neufs loués avec des baux fermes de 6 ou 9 ans », explique Nicolas Simon, directeur général de Crédit agricole Asset Management Real Estate. Enfin, la solidité des locataires est passée au crible. « Les SCPI privilégient des locataires stables comme des administrations », explique Bruno Stein. Autant de garde-fous qui rempliront leurs rôles et assureront des revenus réguliers... à condition que la crise économique ne s'aggrave pas.

Valérie Valin-Stein

Mots-clés :

SCPI , SOCIETE CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER




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