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Risque d'impossibilité de revente

Avril 2009
Le Particulier n° 1036, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)
Le blocage du marché secondaire pendant la crise du milieu des années 90 a marqué les esprits. À tel point qu'une loi du 9 juillet 2001 a modifié les modalités de revente des parts. Le mécanisme mis en place diffère suivant que la SCPI est à capital fixe ou variable. Le marché de la revente des SCPI à capital fixe est animé par la gérance qui confronte les ordres d'achat et de vente à intervalles réguliers. « Sur les SCPI importantes, la confrontation peut être hebdomadaire, alors que sur les plus petites, elle est mensuelle, voire trimestrielle », explique Jacques Bonfils Praire, président de l'Association des porteurs de parts de SCPI (APPSCPI). Le prix de vente, appelé valeur « d'exécution », est la valeur à laquelle peut s'échanger le plus grand nombre de parts. Le risque de blocage est limité dès lors que vous jouez le jeu de l'offre et de la demande. Revers de la médaille, cela peut parfois conduire à accepter une importante décote entre la valeur d'exécution et la valeur dite de « réalisation » qui est, ramenée aux nombres de parts, la valeur d'expertise des immeubles détenus par la SCPI augmentée de la valeur des autres actifs telles que les liquidités. Valeur de réalisation et d'exécution sont disponibles sur les sites Internet des sociétés de gérance. Cela reste rare, mais les valeurs de certaines SCPI commencent à dévisser sur le marché secondaire. C'est le cas de Logipierre 3, qui affiche une décote supérieure à 35 %.

Un risque plus important sur les SCPI à capital variable

La revente de parts de SCPI à capital variable, quant à elle, obéit à un mécanisme différent. Il n'y a pas de marché secondaire à proprement parler : la gérance rachète les parts à un prix oscillant autour de 10 % de la valeur de réalisation, les annule puis en émet de nouvelles pour les personnes désireuses d'en souscrire. Mais tout ceci ne fonctionne que si les parts achetées par les nouveaux entrants compensent les parts annulées. Sinon, la société risque de se retrouver à court de liquidités. Or, l'ensemble des gestionnaires constatent une raréfaction des investisseurs. « Il y a encore un an, nous avions des listes d'attentes d'acheteurs ; ce n'est plus le cas aujourd'hui », confie Éric Cosserat. Plus inquiétant, à l'automne dernier, les sociétés de gestion ont dû faire face à de nombreuses demandes de retraits émanant d'assureurs qui voulaient prendre leurs plus-values.

De plus, si le marché venait à se gripper, les SCPI à capital variable disposent de recours pour rembourser les vendeurs. Par exemple, elles peuvent, si elles en sont dotées – ce n'est pas une obligation – puiser dans leur fond de remboursement. Une solution qui, selon Christian Micheaud, directeur du site Pierrepapier.fr, « fonctionne si le marché a une petite faiblesse mais ne dispense pas d'animer le marché secondaire ». Mais si la situation perdure ou s'aggrave, la SCPI devra se tourner vers des solutions plus draconiennes, comme la vente d'une partie de ses actifs ou le passage à un capital fixe. Des processus qui seront longs et aboutiront à une baisse drastique de la valeur de vos parts. Si vous avez prévu d'arbitrer vos SCPI commencez par celles à capital variable avant qu'il ne soit peut-être trop tard !

Mots-clés :

SCPI , SOCIETE CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER




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