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Risque de dévalorisation des parts

Avril 2009
Le Particulier n° 1036, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)
Voir fléchir la valeur de vos parts est un risque réel. « Les SCPI sont de véritables produits immobiliers dépendant de l'immobilier physique. Or, ce dernier est en baisse », rappelle un gérant. Si, depuis une dizaine d'années, les experts amenés à évaluer annuellement le patrimoine des SCPI constataient des augmentations significatives, leurs estimations de l'an dernier se revoyaient plutôt à la baisse. Au mieux, la valeur des patrimoines est restée quasi stable – c'est le cas, par exemple, dans les SCPI gérées par Paref gestion, Périal ou encore Sofidy – ; au pire, elle a enregistré des chutes allant de 5 à 10 %.

Certaines SCPI se revendent bradées

Les conséquences de cette baisse des actifs ne sont pas les mêmes suivant les catégories de SCPI. Sur celles à capital fixe, l'ajustement se fait sur le marché secondaire, sur lequel se revendent les parts « d'occasion » (voir Risque d'impossibilité de revente, p. 42). Mais, face à la défiance des investisseurs, certaines parts n'arrivent à s'échanger qu'avec des décotes pouvant atteindre 40 %, déconnectées de la valeur d'expertise. Les porteurs de parts de SCPI à capital variable sont, quant à eux, temporairement à l'abri de dévalorisations d'une telle ampleur. En effet, ce sont les gérants qui déterminent le prix des parts de façon discrétionnaire en se calant, à 10 % près, sur la valeur d'expertise. Pour le moment, seule l'Union financière de gestion (UFG) a baissé de 6,72 % la valeur des parts de certaines de ses SCPI.

Les dévalorisations de parts pourraient se multiplier

Le phénomène pourrait faire boule de neige, car les transactions récentes réalisées en immobilier d'entreprise se font avec des prix en baisse. « En 2008, les bureaux les plus prestigieux ont perdu 25 %, ceux un peu moins prestigieux 30 %, et les commerces seulement 10 % », constate Olivier Gérard, président de Cushman & Wakefield France. Des chiffres qui, à l'échelle de la pierre-papier, méritent toutefois d'être relativisés. « Nous ne sommes pas allés sur les emplacements les plus recherchés du VIIIe arrondissement de Paris. Nous avons préféré les zones tertiaires de métropoles régionales comme Grenoble ou Montpellier », confie Éric Cossserat, président de Perial. Une stratégie gagnante adoptée par un grand nombre de gestionnaires. « Les actifs qui ont le plus baissé ont été achetés avec un rendement faible, autour de 4 %. Aujourd'hui, les investisseurs réclament davantage ce qui, mathématiquement, fait diminuer d'environ 40 % la valeur de ces actifs... Les SCPI qui n'ont jamais acheté ce type d'immeuble n'ont donc pas eu à supporter leur forte diminution », ajoute Jean-Marc Coly, directeur général d'UFG Rem. Enfin, il ne faut pas oublier que les portefeuilles des SCPI sont composites, ce qui contribue à mutualiser les risques. En effet, les trois quarts des SCPI de rendement contiennent à la fois des bureaux, des entrepôts et des locaux commerciaux... Le quart restant est, quant à lui, majoritairement investis, à l'instar de la SCPI Novapierre (Paref Gestion), dans des commerces de centres-ville. Ce secteur très concurrentiel, dans lequel les investisseurs particuliers sont aussi très présents, est, pour le moment, épargné par la baisse des valeurs d'actifs...

Mots-clés :

SCPI , SOCIETE CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER




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