Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Investissement locatif > Pour au minimum un deux-pièces

Pour au minimum un deux-pièces

Octobre 2006
Le Particulier Immobilier n° 224, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)
Lorsque l'on recherche la rentabilité, mieux vaut en principe viser les petites surfaces. Ce sont celles qui se louent le plus cher au mètre carré. Ce n'est pourtant pas le cas avec le Borloo ancien : pour en tirer un bénéfice maximal, il faut viser une grande surface. En effet, en location libre, le loyer au mètre carré décroît selon la taille du logement loué. Ce qui n'est pas le cas pour le dispositif Borloo ancien, comme pour tout dispositif avec plafonnement de loyer. Quelle que soit la taille du logement, le plafond à ne pas dépasser est de 10,39 E/m2 en zone B, ou de 15,9 E/m2 en zone A. Pour une petite surface, louer en Borloo ancien impose de proposer un loyer inférieur au prix du marché. Mais il arrive un moment où le loyer de marché passe en dessous du plafond : souvent au niveau du deux ou du trois-pièces. C'est alors que le dispositif fiscal s'optimise : on loue à un niveau correspondant au loyer de marché, tout en profitant d'un avantage fiscal qui n'est pas accordé à l'investisseur classique. Et pour ne rien gâcher, plus la surface est grande, plus le revenu locatif est important. Or le gain fiscal est proportionnel au revenu locatif.

Prenons l'exemple significatif d'une location à Montpellier (voir tableau ci-dessous). Le loyer moyen de marché (Fnaim) passe de 15,40 E/m2 pour un studio à 12,40 E/m2 pour un deux-­pièces, 10,24 E/m2 pour un trois-pièces et 9,34 E/m2 pour un quatre-pièces. Montpellier étant située en zone B, on suppose que le loyer plafond à respecter en Borloo serait de 10,39 E/m2. A compter du trois-pièces, le loyer de marché passe sous le plafond imposé. De ce seul fait, entre le deux pièces et le trois-pièces, le gain fiscal annuel fait un bond : il passe de 48,72 euros (insuffisant) à 1 042,88 euros. A partir de cette surface seulement, investir en Borloo ancien devient intéressant.

Dans bon nombre de villes françaises (voir carte page 21), le gain fiscal avec un deux-­pièces est suffisant, mais pas très élevé (entre 500 et 600 euros). Le résultat devient nettement plus confortable dès le trois-pièces. Le gain fiscal oscille communément entre 800 et 1 000 euros par an.

Bien sûr, si l'on combine les critères de performance, l'investissement n'en devient que plus rentable. Un investisseur imposé à 40 % achetant un quatre-pièces, voire plus, sera plus que tout autre gagnant. A l'inverse, le contribuable imposé à 5,5 %, qui, ayant des moyens modestes, n'achètera qu'un studio, devrait s'abstenir. Il perdra forcément de l'argent.

Mots-clés :

BORLOO , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOGEMENT ANCIEN




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Préparer votre retraite
Faites appel à un expert pour anticiper et compléter vos futurs revenus

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier