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Réservé aux gros contribuables

Octobre 2006
Le Particulier Immobilier n° 224, article complet.
Auteur : ROY (Laurence)
Mieux vaut payer un impôt élevé pour profiter vraiment d'un dispositif fiscal d'incitation à l'investissement locatif, quel qu'il soit. C'est ce que l'on appelle l'effet de "levier fiscal" : plus on paye d'impôt, plus l'avantage procure une économie d'impôt, proportionnellement à celui normalement dû. Le Borloo ancien ne déroge pas à la règle...

Prenons l'exemple d'un appartement de trois pièces à Rennes, loué 8,90 E/m2/mois, en accord avec les loyers de marché. Rennes étant classée en zone B, le plafond Borloo serait de 10,39 E/m2/mois (niveau du Besson ancien), mais le bailleur ne pourrait pas pour autant le louer plus cher que le prix du marché. Le gain fiscal est incontestable avec le Borloo par rapport à une location "libre". Et plus on progresse dans les tranches marginales d'impositions(TMI), plus ce gain est important : entre une TMI à 14 % et une TMI à 40 %, il varie ainsi du simple au double (voir tableau ci-dessous).

A partir de quel seuil le Borloo ancien devient-il intéressant, sachant que même avec une TMI de 5,5 %, il existe un gain fiscal ? L'on estime en général que pour compenser l'effort de mise en place et la contrainte de devoir trouver un locataire solvable, mais aux ressources limitées, à un loyer plafond, pendant six ans, il faut que le gain fiscal, par rapport à un investissement classique soit d'au moins 500 euros par an. Or, en dessous d'une TMI de 30 %, ce seuil n'est pas toujours atteint – ou l'est tout juste, comme c'est le cas ici. Mais le paramètre de la TMI doit être croisé avec d'autres critères, comme la taille du logement et la situation de celui-ci (zones A, B ou C). Un investissement en Borloo ancien est plus facilement accessible aux petits contribuables en zone A qu'en zone B ou C, Paris excepté. Comme une étude récemment conduite par la Fnaim le laisse voir, un contribuable à la TMI de 14 % peut atteindre un gain fiscal de 500 euros dans certaines communes en zone A (Melun, Nice, Palaiseau, Versailles, Villeurbanne) sur des deux-pièces et plus. Mais ce même contribuable ne le peut que de manière exceptionnelle dans les villes de province de zone B (Lille, Montpellier, Nantes, Strasbourg, Toulouse...) et encore, à la seule condition d'investir au minimum dans un trois-pièces. La taille de l'appartement est en effet un critère déterminant dans la rentabilité d'un investissement en Borloo ancien.

Mots-clés :

BESSON , BORLOO , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOGEMENT ANCIEN




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