Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Investissement locatif > Neuf : Borloo ou Robien, un choix difficile

Neuf : Borloo ou Robien, un choix difficile

Novembre 2006
Le Particulier Immobilier n° 225, article complet.
Auteurs : ROY (Laurence), JUERY (Françoise)

Choisir pour investir dans le neuf entre les dispositifs Borloo populaire et Robien recentré relève du casse-tête, dans un contexte de rentabilité grignotée par la hausse des prix, une connaissance très fine ­du marché local s'avère nécessaire. Les deux formules à l'épreuve de la réalité, conseils et méthode.

L'été dernier a marqué un tournant dans le domaine de l'investissement immobilier. La loi ENL (Engagement national pour le logement), votée le 13 juillet 2006 a, dans son aspiration aux réformes décisives, réorganisé de fond en comble les dispositifs d'incitation à l'investissement locatif. Dans le neuf, le Robien tel qu'il existait depuis 2003 est mort et enterré depuis le 1er septembre dernier, remplacé par un dispositif bicéphale : d'un côté le Robien "recentré", vestige de son prédécesseur ; de l'autre, le Borloo "populaire". Une dénomination qui laisse entendre à la fois sa vocation à bénéficier aux plus modestes et son désir de rencontrer l'enthousiasme des investisseurs... Les objectifs que se fixe le gouvernement sont toutefois modestes : il table sur 60 000 investissements locatifs dans le neuf par an, à raison de 40 000 pour le dispositif Robien recentré, qui reste le plus souple, et 20 000 pour le dispositif Borloo populaire, plus contraignant, mais fiscalement plus avantageux.

Entre Robien et Borloo, l'économie fondamentale du dispositif n'a pas été modifiée. Dans l'une ou l'autre formule, l'avantage ­fiscal accordé repose sur l'amortissement du prix d'acquisition du bien : le propriétaire d'un logement neuf qui s'engage à le louer pendant neuf ans, à certaines conditions, peut déduire de ses revenus fonciers une partie du prix d'achat de ce bien. L'opération lui permet même souvent de se constituer un déficit foncier, reportable sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros par an (à l'exception, toutefois, du déficit provenant des intérêts d'emprunt). L'économie d'impôt est d'autant plus importante qu'il est fortement imposé.

65 % en quinze ans

Dans l'ancienne formule Robien, l'amortissement s'opérait à raison de 8 % par an les cinq premières années, puis de 2,5 % par an les années suivantes. L'engagement pouvait être prorogé pour deux nouvelles périodes de trois ans chacune, durant lesquelles l'investisseur était autorisé à déduire encore 2,5 % du prix d'achat chaque année. Au bout du compte, il pouvait amortir 65 % de la valeur de son bien en quinze ans. Dans le Robien recentré comme dans le Borloo populaire, l'investisseur peut toujours amortir 50 % de la valeur du bien en neuf ans, à raison cette fois de 6 % par an les sept premières années et de 4 % par an les deux années suivantes. Mais dans le premier dispositif, cette durée ­d'amortissement est ferme. L'investisseur ne peut plus renouveler son engagement pour deux nouvelles périodes de trois ans. Dans le second, en revanche, comme dans l'ancien Robien, il peut proroger son engagement au-delà de neuf ans, pour deux nouvelles périodes de trois ans, et amortir encore 2,5 % de la valeur de son bien chaque année. Pour un amortissement total de 65 % en quinze ans.

Stricte contrepartie

Si cela ne suffisait pas à rendre le nouveau système attrayant, un autre avantage fiscal, de taille, est accordé à l'investisseur en Borloo populaire : une déduction forfaitaire de 30 % applicable sur ses revenus fonciers pendant toute la durée de l'amortissement, en complément de la déduction des frais réels. L'investisseur en Robien recentré, lui, n'en profite pas. Les deux avantages cumulés – amortissement et déduction forfaitaire – ont pour conséquence profitable de générer à tous les coups un déficit foncier.

Ces avantages ne sont pas gratuits. Comme dans l'ancienne formule du Robien, l'investisseur en Robien recentré et en Borloo populaire, doit s'engager à louer son logement non meublé et à titre de résidence principale dans les douze mois de son achèvement, pour une période de neuf ans. Et ce, moyennant un loyer n'excédant pas certains plafonds, fixés par décret et variables selon la zone géographique. Les avantages fiscaux étant majorés dans le Borloo populaire, les contraintes à assumer y sont, en toute logique, plus importantes.

La contrainte la plus forte porte sur les loyers, dont le montant plafond est censé correspondre aux loyers de marché décotés officiellement de 10 % en Robien recentré et de 30 % en Borloo populaire (voir tableau page 26).

En Robien recentré, comme dans l'ancienne formule, le propriétaire peut louer à qui il veut. Le locataire n'a pas nécessairement des ressources modestes et il peut même être un proche, ascendant ou descendant. En revanche, en Borloo populaire, les conditions sont plus strictes. Le locataire doit avoir des revenus inférieurs aux plafonds fixés par décret (voir notre rubrique "Indices", pages 61 et suivantes). Mais relativisons : ces plafonds correspondent aux ressources de la majorité des ménages français. L'investisseur doit, au moment où il demande à profiter du dispositif, justifier des ressources de son locataire en joignant à sa déclaration de revenus une copie de l'acte d'imposition de ce dernier. Et ce locataire ne doit pas être un proche, au risque de voir son avantage fiscal remis en cause.

Zonage modifié

A l'occasion de la mise en place des nouvelles mesures fiscales, le zonage et les plafonds de loyer qu'il conditionne ont été modifiés, dans le but avoué de mettre ces derniers en conformité avec la réalité des marchés ­locatifs. L'Hexagone est désormais divisé en quatre zones, au lieu de trois auparavant (voir encadré ci-contre). Sauf exception en effet (à Paris, notamment), les loyers imposés dans le cadre du dispositif Robien étaient trop élevés. C'était particulièrement vrai dans les "petites" villes des zones B et C, où il n'était pas rare que les plafonds Robien soient même supérieurs aux loyers de marché. Encouragés par des promesses de rendement mirobolantes, les propriétaires avaient ainsi tendance à louer leur bien à la limite des plafonds autorisés, même lorsque le marché locatif ne pouvait s'étalonner. Il est vrai que pour faire face à l'afflux des demandes en investissement Robien, les promoteurs ont eu tendance à monter des programmes sans tenir compte du marché locatif local. En l'absence de terrains constructibles à prix décents dans des zones à forte demande locative, ils se sont éloignés des centres urbains, bâtissant dans des secteurs excentrés, ou des villes secondaires géographiquement proches. L'arrivée massive de nouveaux logements locatifs sur des marchés à la demande limitée s'est traduite par un allongement des délais de location ou de remise en location, voire des baisses de loyer.

Le neuf pour qui et où ?

L'objectif du gouvernement en redistribuant les zones était de "recentrer" la production de logements dans les agglomérations où le marché locatif est encore tendu et de diversifier l'offre locative.

Les investisseurs dans le neuf ont donc ­désormais le choix entre deux formules d'investissement. Mais c'est un choix qu'ils n'ont pas à faire dans l'immédiat puisque celui-ci doit avoir lieu au moment de la mise en location du logement. Or, compte tenu du fait que, sauf rares exceptions, les logements neufs sont vendus en l'état futur d'achèvement, et qu'il faut compter de douze à vingt-quatre mois de délai pour la livraison d'un appartement, l'investisseur dispose du même délai pour se décider. C'est la raison pour laquelle le Borloo populaire peut être choisi pour les logements acquis depuis le 1er janvier 2006. En toute logique, ils ne sont pas encore loués.

Les immeubles devraient être commercialisés sans que soit imposé à l'acheteur le choix de la formule. "Il n'y aura pas de différence entre les produits au sein d'un même programme. Et donc, pas de différence de prix", promet Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs constructeurs. Le standing, par exemple, sera identique qu'il soit destiné à être loué en Robien ou en Borloo. Les programmes seront certes commercialisés en Robien recentré ou en Borloo populaire. Mais ce parti pris ne sera qu'une proposition faite à l'investisseur qui, lui, choisira. De facto, pourtant, et de l'aveu même de certains promoteurs, une répartition des programmes devrait s'opérer entre, d'un côté, les opérations "Robien", plus chères et dotées de prestations plus haut de gamme, situées en centre-ville (et plus généralement en zone A), plus patrimoniales aussi et, de l'autre côté, les opérations Borloo, plutôt en zones B1 et B2, là où le dispositif s'avère le plus intéressant pour l'investisseur. Les programmes en zone C ne devraient pas abonder. D'une part, c'est dans ces secteurs que les échecs du dispositif Robien ancienne formule sont les plus flagrants. D'autre part, compte tenu des coûts de construction et des plafonds de loyers, la rentabilité risque de ne pas être au rendez-vous pour les investisseurs, décourageant du même coup les promoteurs.

La prudence est de mise

Afin de ne pas commettre les mêmes erreurs que par le passé, la prudence est désormais le maître mot. Tous les professionnels, gestionnaires, banquiers et promoteurs (par la ­voix du président de leur fédération nationale) tiennent, semble-t-il, à valoriser l'achat d'un ­logement neuf en tant qu'investissement immobilier. Il faut oublier, ou du moins laisser de côté, la recherche d'une défiscalisation. Il n'est plus question d'acheter, sans se rendre sur place, un bien situé à l'autre bout de la France, en prenant pour argent comptant les prévisions optimistes du vendeur. "Un investissement locatif dans le neuf est un placement immobilier qui doit être réalisé avec le même soin que l'achat de sa résidence principale. Il doit être bien placé, à proximité de ses centres d'intérêt et de qualité. Je n'aborde la question de la fiscalité avec mes clients qu'après leur avoir rappelé cette règle fondamentale", insiste Christine Valence, ingénieur patrimonial à la BNP.

L'option pour l'une ou l'autre formule ne semble plus aujourd'hui, quelques mois après leur lancement, devoir se faire entre rentabilité et défiscalisation. A l'origine, le ministère lui-même tendait à positionner le Robien recentré comme répondant davantage à un objectif de rentabilité, les loyers étant plus élevés, tandis que le Borloo populaire ­s'adresserait à des investisseurs cherchant la défiscalisation, en raison d'avantages fiscaux majorés. A la question "Comment doit s'opérer le choix de l'investisseur entre Robien recentré et Borloo populaire ?", la réponse est désormais qu'il doit se faire en fonction des caractéristiques locales du marché locatif. Selon l'écart qui existe entre les loyers libres du secteur et les plafonds de loyer imposés en Robien recentré ou en Borloo, l'investisseur aura intérêt à choisir l'une ou l'autre formule. C'est admettre déjà que les plafonds de loyers imposés, que ce soit en Robien ou en Borloo, ne sont pas toujours, de facto, inférieurs de 10 % ou 30 % aux loyers de marché, comme ils étaient supposés l'être.

Malgré les modifications du zonage et des plafonds, la réalité ne colle pas toujours aux ambitions du gouvernement. Dans certains secteurs géographiques ou pour certains types de produits, l'écart entre loyers libres et loyers plafonds se réduira immanquablement. Les plafonds sont en effet définis pour un secteur géographique donné, au sein duquel coexistent inévitablement des micromarchés aux caractéristiques variées. Ces plafonds sont également applicables toutes surfaces confondues, alors que le loyer d'un logement rapporté au mètre carré varie selon sa taille. C'est une donnée dont l'investisseur doit tenir compte avant d'opter. Quand la différence entre les plafonds Borloo et les loyers libres est faible, il a plutôt intérêt à choisir le Borloo populaire (voir tableau page 20). Il profitera ainsi d'un amortissement sur quinze ans et d'un abattement forfaitaire de 30 %. Yves Thibault, président de ­l'Union Financière de France (UFF) est plus précis encore : "Si le loyer de marché est inférieur ou égal au plafond du Borloo dans cette zone, il faut se placer sous le régime du Borloo populaire. Si le loyer de marché est légèrement supérieur au plafond Borloo (de 1 ou 2 E/m2 par exemple), il a encore intérêt à se placer en Borloo populaire. En revanche si le loyer de marché est nettement supérieur au plafond, il devra se placer en Robien recentré." (Voir encadré ci-dessous.) Ce schéma sera valable pour les quatre zones. En zone A, les plafonds imposés demeurent proches des loyers de marché. Même dans des villes chères comme Cannes, un investissement en Borloo ­populaire peut être étudié. Le plafond fixé à 15,92 E/m2 par mois est assez confortable pour l'investisseur, sachant que sur le marché, un deux-pièces se loue 15,18 E/m2 par mois en moyenne et un trois-pièces, 12,98 E/m2 par mois... A Paris, en revanche, les plafonds fixés aussi bien en Robien recentré qu'en Borloo populaire sont nettement inférieurs au marché. Même en recherchant le loyer le plus bas – un quatre-pièces et plus dans les XIXe et XXe arrondissements se loue, selon la Fnaim, ­­­17,47 E/m2 par mois), celui-ci demeure trop élevé. Quant à la zone C, le problème ne réside pas tant dans le plafond de loyer que dans la faible rentabilité de l'opération...

Enquête locale

On l'aura compris, une analyse précise du marché locatif local s'impose avant toute décision d'achat en vue de réaliser un investissement locatif dans le neuf. L'investisseur doit se livrer à une enquête locale, et s'il a déjà recours à un administrateur de biens, ne pas hésiter à le consulter. Celui-ci doit pouvoir lui communiquer, en bon professionnel, le prix moyen de location pour le quartier où se situe l'immeuble, pour un bien de même standing et de surface équivalente. Selon Jean-François Gabilla, "l'acheteur doit chercher à savoir en combien de temps le dernier immeuble construit dans le quartier s'est loué et à quel prix. Il peut interroger également le commercialisateur du programme qu'il convoite pour connaître son avis sur le marché local et sur l'opportunité du choix de la formule, dès le moment où il achète. Mais il faut penser qu'entre ce moment et celui où il va prendre livraison de son bien et le mettre en location, un délai d'un ou deux ans va s'écouler, délai ­pendant lequel le marché aura pu changer. Trois mois avant la livraison, nous lui conseillons donc de se reposer la question de sa politique ­locative". Ce décalage rend d'autant plus indispensable une vérification essentielle : le marché locatif est-il structurellement porteur ?

Stimulantes simulations

L'acheteur aura toujours intérêt à demander quelques simulations financières à son gestionnaire de patrimoine, à son banquier, voire, à condition de rester critique, à son vendeur. Les promoteurs font le nécessaire pour adapter leurs logiciels de calculs aux nouvelles mesures fiscales, afin de répondre à la demande de leur clientèle. Mais leurs prévisions ont tendance à s'avérer un peu trop optimistes. Malgré ses loyers inférieurs de 30 % à ceux du marché, le Borloo populaire devrait certes offrir une meilleure rentabilité grâce à l'effet combiné de l'amortissement du prix d'acquisition sur quinze ans et de la déduction forfaitaire de 30 %. Selon le ministère du Logement, il procurerait ainsi un rendement annuel de 5,5 % en cas de revente du bien au bout de neuf ans et de 7 % au bout de quinze ans. Certains promoteurs vont jusqu'à annoncer des rendements de 9 %, mais il est plus prudent de ne pas tabler sur de telles perspectives, que seule une poignée d'investissements pourrait satisfaire. D'autant que les taux de rendement interne (TRI) sont, eux, nettement moins avantageux (voir page 22).

Reste que le choix entre Robien recentré ou Borloo populaire, s'il doit impérativement tenir compte du rendement et de la plus-value, peut avoir pour fondement de tout autres critères. Patrimoniaux : si l'investisseur a l'intention de reprendre le logement pour l'habiter lui-même, une fois achevé son engagement de location, il tendra à choisir une localisation correspondant plus aux lieux d'implantation privilégiés du Robien recentré. Typiquement, les secteurs couverts par la zone A (Côte ­d'Azur notamment) et, bien sûr, le centre-ville. La motivation de l'acquéreur peut également être familiale, notamment s'il désire loger un enfant étudiant. Or, seul le Robien recentré permet de bénéficier de l'avantage fiscal tout en logeant un ascendant ou un descendant, faculté déniée à l'investisseur dans le cadre du Borloo populaire. La dualité des dispositifs, si elle a quelque peu brouillé leur lisibilité auprès du grand public, aura au moins eu ce mérite : offrir un vrai choix à l'investisseur, quelle que soit sa stratégie.

Laurence Roy

Mots-clés :

BORLOO , INVESTISSEMENT LOCATIF , ROBIEN




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Préparer votre retraite
Faites appel à un expert pour anticiper et compléter vos futurs revenus

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier