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Un pari sur l'avenir : les chantiers

Mars 2007
Le Particulier Immobilier n° 229, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)
Faut-il pour autant acheter systématiquement là où les valeurs sont le moins élevées ? Sur ce point, les avis sont partagés. Un exemple, caractéristique : pour Emmanuel Ducasse "certains quartiers qui affichent une rentabilité en apparence élevée, font courir des risques particuliers aux investisseurs comme la Goutte-d'Or ou la partie nord-est du XVIIIe, au même titre que les autres quartiers qui affichent les plus mauvaises statistiques en termes d'insécurité, tels Stalingrad, le bas de Ménilmontant, Belleville..." En revanche, Marcel Ricard affirme que "le quartier de la Goutte-d'Or fera, dans quelques années, l'objet d'un plan de rénovation avec des démolitions importantes et des reconstructions. Logements sociaux, logements intermédiaires alterneront avec des opérations de promoteurs privés qui revaloriseront à coup sûr le secteur". Ces positions illustrent deux objectifs opposés : un rendement immédiat, ou une plus-value latente. Ce sera à l'investisseur de faire son choix. Pour ceux qui sont prêts à prendre le pari d'une valorisation future, nous avons fait le tour des grands chantiers susceptibles d'aboutir à des transformations en profondeur du marché. Il existe encore en effet à Paris des secteurs entiers à réhabiliter. Environ 10 % du territoire de la capitale, soit ­940 hectares, sont concernés par des opérations d'aménagement, dont les deux tiers ont été lancés à partir de 2001. C'est dans ces secteurs où Paris se refait une beauté que le potentiel de plus-value... mais aussi le risque, sont le plus élevés.

Effacer les portes

Coincées entre les boulevards des Maréchaux et le périphérique, les portes de Paris ont longtemps été délaissées. Elles sont au cœur de l'effort de renouvellement urbain, en particulier dans la partie nord-est de la petite couronne. Le projet du maire de Paris, Bertrand Delanoë, vise à les effacer purement et simplement,car elles forment aujourd'hui une sorte de "no man's land" entre la capitale et sa banlieue. Dans les faits, Paris s'étend.

"La ZAC (zone d'aménagement concerté) “Claude-Bernard”, située au nord du XIXe arrondissement, le long du boulevard Macdonald, est prometteuse", souligne ainsi Marcel Ricard. Entre les portes de la Chapelle et de la Villette, le territoire de 200 hectares baptisé "Paris Nord-Est" (XVIIIe et XIXe) est le plus grand secteur en projet. Au programme : 325000 m2 ­de logements, 140000 m2 d'équipements et 630000 m2 de locaux d'activités. Les entrepôts Calberson-Macdonald seront reconvertis pour accueillir des logements et des commerces. Pour redonner vie au quartier, balafré par de grandes voies de circulation, une "forêt linéaire" entourera le périphérique. Des places, squares et jardins, jalonneront le quai de la Charente, la rive la plus habitée. La mixité est de mise, avec 30 % de logements dont au moins 40 % seront sociaux. Les transports publics indispensables sur cette partie mal desservie ne sont pas oubliés : le tramway des Maréchaux-Est reliera la porte de Pantin à la porte de la Chapelle et la ligne de RER Eole sera prolongée.

Plus à l'est, les portes des Lilas, de Montreuil (XIXe, XXe) et de Bercy (XIIe) font, elles aussi, l'objet de projets d'aménagement.

Au niveau de la porte des Lilas, le boulevard périphérique est d'ores et déjà couvert sur une centaine de mètres de part et d'autre de la place du Maquis-du-Vercors, ce qui permet, non seulement de réduire les nuisances sonores, mais de retisser le lien entre Paris et les communes limitrophes. La couverture du périphérique devrait s'accompagner de la création d'un vaste jardin de 15000 m2, ponctué d'équipements sportifs et culturels, édifié sur les parties couvertes. Des opérations similaires sont menées dans le sud parisien, à la porte de Vanves (XIVe), et dans le nord, à la porte Pouchet (XVIIe).

"Dans quelques années, les portes et les extérieurs vont être complètement remaniés. Il faut s'intéresser à ces nouveaux quartiers où il ­fera bon vivre", prédit Gilbert Chouchana. Même si cela nécessite encore aujourd'hui un réel effort d'imagination...

L'effet tramway

L'inauguration, en décembre dernier, de la ligne 3 du tramway parisien, sur les boulevards des Maréchaux-Sud, entre le pont de Garigliano (XVe), dans le sud-ouest parisien, et la porte d'Ivry (XIIIe), dans le sud-est, a déjà influencé les prix, à la hausse. Une aubaine pour les quartiers desservis qui sont, en règle générale, les parents pauvres de leurs arrondissements.

Le tramway devrait à terme encercler la ­capitale. Pour l'heure, un projet d'extension de la ligne 3 est retenu par le Syndicat des transports d'Ile-de-France, vers l'est, jusqu'à la porte de la Chapelle. Il pourrait s'étendre au-delà, pour les déplacements en rocade dans la couronne parisienne. Le tramway traverserait alors les XIIe, XVIIIe, XIXe et XXe arrondissements, et non plus seulement les XIIIe, XIVe et XVe, comme aujourd'hui. "L'effet tramway dope les prix d'environ 5 % à 10 %", constate Gilbert Chouchana, qui redoute toutefois une retombée des valeurs si le projet d'extension du tramway venait à disparaître. Quoi qu'il en soit, il est temps de redécouvrir les beaux immeubles en pierre de taille du boulevard Brune et ceux des quartiers résidentiels situés le long de la ligne, avant que les prix ne deviennent dissuasifs.

Grands travaux

Toujours en chantier, la capitale continue de se reconstruire sur elle-même, utilisant aujourd'hui des emprises foncières autrefois dévolues à diverses activités. Ce qui ne va pas sans impacter les quartiers situés dans le ­voisinage. C'est notamment le cas du secteur "Clichy-Batignolles", au nord du XVIIe arrondissement, qui devrait voir sortir de terre un nouveau quartier d'habitation à l'endroit même où était prévue l'implantation du village olympique dans le cadre de la candidature de Paris aux Jeux de 2012.

Pus de 3 500 logements, dont 50 % de logements sociaux, des équipements publics (collège, écoles et crèches, gymnase...) vont être construits autour d'un grand parc, et plus de 100 000 m2 de bureaux et activités le long des voies ferrées et du périphérique. La construction des logements devrait démarrer en 2009, pour des livraisons prévues au plus tard en 2013. "Les Batignolles devraient accueillir à terme 12 000 nouveaux habitants", souligne Marcel Ricard.

Le site est actuellement occupé par une grande emprise ferroviaire (40 hectares de friches) reliée aux voies ferrées de la gare Saint-Lazare, et constitue l'un des derniers gisements fonciers de Paris. Son périmètre s'étend entre l'avenue de la Porte de Clichy, l'avenue de Clichy, le boulevard Berthier et la rue Cardinet, occupant une position charnière entre les communes de Clichy et de Levallois-Perret et le centre de Paris.

D'ores et déjà, le chantier a fait grimper les prix jusqu'à la porte de Clichy. "Les studios de 10 m2, avenue de Clichy, atteignent 60 000 euros, ce qui est beaucoup trop cher pour le quartier", s'alarme Nicolas Petit, responsable de l'agence Century 21 Patrimoine 17. Attention à ne pas surpayer les petites surfaces

Mais ce n'est pas une raison pour s'interdire de prospecter les alentours de la rue Cardinet, où les prix sont plus sages.

"De l'autre côté de l'avenue de Clichy, le quartier des Epinettes reste relativement abordable, avec des prix inférieurs de 500 à 1 000 E/m2. Le rendement y atteint 6 % à 8 % brut et le potentiel de plus-value est réel", avance Nicolas Petit.

Autre exemple d'opération d'aménagement inflationniste, la fameuse ZAC "Paris rive gauche". La plus grande opération d'aménagement de la capitale, menée sur 130 hectares de friches industrielles, fait bénéficier l'ensemble du XIIIe arrondissement de sa vitalité. La naissance du nouveau quartier (à terme 15 000 habitants), l'arrivée de l'université Diderot-Paris VII à Masséna (20000 étudiants attendus), du tramway, et la prolongation de la ligne de métro Météor jusqu'aux "Olympiades" en avril, permettront de revivifier les quartiers limitrophes et de les désenclaver.

Attention toutefois aux "Olympiades", qui malgré leur rénovation prévue, rencontrent tous les problèmes d'un quartier sur dalle, difficiles à résoudre : vétusté, isolement dû aux difficultés d'accès depuis la rue, sans oublier le niveau élevé des charges, spécifique aux immeubles de grande hauteur.

En pratique, l'investisseur doit prospecter les zones intermédiaires, ni trop près ni trop loin de "Paris rive gauche", et ne pas tarder.

Car, ainsi que le constate Claire ­Ferrandes, notaire parisienne : "En règle générale, les prix sont attractifs pendant un certain laps de temps encore, près d'une poche de prix élevés, avant de subir l'influence à la hausse." A bon entendeur...

Mots-clés :

BORLOO , INVESTISSEMENT LOCATIF , PARIS , ROBIEN




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